中国平安PNGN证券研究报告金融·科技物业管理企业全景图从关联方视角看上市物企发展潜力2020年09月09日平安证券研究所地产团队中国平安PINGAN》从上市物管公司整体香限规模及量利能力：由于竣工延续较高水平、行业集中度提升，上市物管公司在管面积、增值服务收入2017-19年复合增长31%、65%，2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元：而物业管理费受政府指导定价、业委会投票决议等限制，表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大，预示后续行业规模增长确定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持，规模及增速明显优于独立型物管公司，其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强(2017-19年毛利率均值30.9%)。出发（关联房企导入、第三方收并购、第三方招投标），从关联房企支持、收并购潜力、品牌价值、服务广度与深度、非住宅先发优势等角度进行观察。对比来看，独立型物管公司发展潜力整体弱于开发商背景企业，如合约面积/在管面积倍数更低、在手现金及占总资产比例更低、覆盖城市数量较少等。开发商背景企业中保利物业、碧桂国服务、新城悦服务等表现相对突出。除基础服务规模外，还需关注区位分布对消费能力与消费意愿的影响。从关联房企2017-19年累计获地来看，银城生活服务、滨江服务、金融街物业、绿城服务等对应房企布局以一二钱及核心城市图为主，或更利于渗透率提高。此外，增值服务毛利率普遍高于基础物业服务，2019年上市物管公司均值分别为41.5%、21.4%，其中社区增值高于非业主增值，2019年均值为53.3%、33.4%，基于毛利率差异化表现，增值服务发展迅速、占比较高企业同样值得关注，如建业新生活、新城悦服务、雅生活服务等。>开发商背景物管公司发晨潜力梳理：从基础物业服务、增值服务发展潜力出发，对开发商背景上市物管公司进行评分筛选，综合评分较高公司为保利物业、碧桂国服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务等。2本文分析样本为已于上交所、深交所、港交所上市的物业管理公司，别除经营场所以香港为主（创毅控股、时时服务、雅居投资控股)、经营范围以物业管理以外业务为主（中基国际、宝龙商业）以及无法找到近三年连续经营、财务数据（华金国际资本）标的。根据物业管理公司与房地产开发企业关系，可以分类为独立型、关联型，其中关联型按照是否控股可进一步分类为非控股型、控股型，样本统计显示独立型上市物管公司共4家、关联型共24家，其中非控股型15家、控股型9家。호型9928.K时代邻里时代中国建业新生活建业地产1417.K1755.K1922K1778.K1941.K54551971.K1995.K2669.k中海扬业2168.K2869.K6093.K保利扬业3Contents01规模及盈利：规模持续扩张，各类型呈现分化02基础服务晨望：关注关联房企销售土储、有身收并购潜力、品牌价值带来的影响03增值服务展望：盈利能力更优，规模&渗透率双重驱动04开发商背景物管公司发展潜力梳理上市物管公司管理面积持续增长，市占率提升随着前期销售项目逐步步入交房周期、存量房市场渗透率提高，上市物业管理公司在管面积、合约面积持续增长，2019年末均值分别达到0.84亿平米、1.66亿平米。>集中度方面，2019年末上市物业管理公司在管面积、合约面积均值分别为百强1.97倍、2.78倍，较2018年的1.74倍、2.68倍进一步提升。一上市物管公司在面积均值（亿平米》25183.00927801972017422142015150.41.01.00.10.50320370.840430.41127000.600.020172820182019