HUAAN RESEARCH房地产行业研究/深度报告物业管理迎风正潮平，蓝海板块顺扶摇而上行业评级：增持主要观点：物管行业具有一定的房地产开发链条后周期板块属性，开工及销售数据报告日期：2020-07-27均可作为其潜在增量规摸的前置指标。我国商品房销量自2014年受政策调整出现负增长后，2015年开启新一轮的高速扩张。2016年商品房销售行业指数与沪深300走势比校面积同比达22.5%，2018年规模达到近十年峰值约172亿方，2019年25%销量微降0.1%，但体量依然雏持在17亿方之上。对应2017-2019年商20%15%2019年末，我国城镇化水平为60.6%，与发达国家相比至少还有20%的10%%提升空间，随着区龈经济的城起，我国商品房市场将里现远步回归合理中5%升空间。1%20%0502近几年，物管公司积极由传统的物业服务向多元化业务领战拓展，基础服202务业绩稳步提升的同时，增值服务也为公司发展竞争力添砖加瓦。一方面，头部企业推出的增值服务更具定制化，将公司优势与客户需求紧密连接，执业证书号：S0010520040001服务由单纯的增量转向质量齐升。另一方面，增住服务具备高重利和多类邮箱：zoukun(@hazq.com型等特点，有望成为公司业鲮提升的新动能。执业证书号：S00101200600262016-2019年，物管行业百强管理面积由2725万方提升至4279万方，市邮箱：wanghy(@hazq.com占率增至43.6%。我们认为行业集中度的提升主要在于：(1)物管行业头性增长。随着地产开发商集中度提升，行业资源向物管头部倾斜较为显著。(2)随着彩生活2014年在香港上市，近几年掀起物管公司上市潮。从责金用逢来看，60%-70%的摹集责金用于收并购，10%15%用于发展增值服务等。头部企业借力黄本市场实现规模和业务的双线扩张，带动集中度提升。品牌、科技、人才等因素逐渐成为新晋竟争力随着商品房市场由增量向存量过渡，物管品牌影响力愈发凸显。一方面，开发商对自有物业板块的服务质量提出更高的要求，以便形成良好的口碑和品牌效应为集团开发项目提供加持作用。另一方面，需要与第三方物管公司合作的开发商在进行合作对象选择时，品牌效应成为重要的考虑因素之一。人力成本的逐年攀升将会进一步压榨基础业务的盈利空间，通过“科技+人才”实现降本提效将在未来的市场竟争中更具优势，而“品牌”等软实力或为公司带来更多成长空间。风险提示商品房竣工规模不达预期，人力成本上升导致利润空间受到挤压，增值业务拓展失败等风险。敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告房地产/行业深度HUAAN RESEARCH正文目录1物管简介：地产“后周期”的蓝海板块……1.1物业管理的发展历程.…51.2物业管理的业务内容……52行业发展：市场扩容，资源向头部倾斜…2.1房地产开发后周期板块，在管规模稳步提升.62.2资源整合，集中度提升………2.3单城渗透与区域布局并驾齐驱……172.4基础服务筑底，增值服务添花……3公司发展：多维提升竞争力，铸头部护城河20203.2加强品牌建设，搭建竞争软实力.3.3技术创新，降本提效…3.4人才集聚，共同发展…234头部企业：抢跑黄金赛道的优质标的…2323264.3中海物业…284.4永升生活服务294.5雅生活服务……3233风险提示：332/35证券研究报告房地产/行业深度HUAAN RESEARCH图表目录困表1物业管理行业的发展历程梳理田表2物业管理行业的业务分类….6.67图表8房屋娘工面积及其同比…9田表12美国城镇化率走势…10121212困表19我国城镇居民人均可支配收入….13困表20扣除价格上涨因素后的人均可支靴收入增长率田表22部分城市发文对物业单价进行调整（元/平/月)13图表25物管头部企业相关开发商2019铺售情况…1515图表292019年头部物管公司部分并购秉例……1617图表32物业百强企业管理面积区城分布….18181920202121敬请参阅末页重要声明及评级说明3/35证券研究报告房地产/行业深度HUAAN RESEARCH图表432020中国物业百强T0P10.…22图表442019百强经营成本构成……22232425252626262727图表57绿城服务营业收入及其同比……272728293030303131图表72雅生活营业收入及其同比…32323232334/35证券研究报告房地产/行业深度HUAAN RESEARCH1物管简介：地产“后周期”的蓝海板块1.1物业管理的发展历程80年代初期，随着改革开放国策的实施，物业管理行业从香港引入深圳，迄今已经发展近40年。根据行业发展的里程碑式事件，大致可以分为三个阶段：1981年由深圳特区房地产公司和香港妙丽集团合作开发的东湖丽苑作为我国第一个涉外商品房小区，引入了物业管理这一概念。深圳城市物业管理公司作为我国的第一个物管公司随之成立，标志着物业管理行业正式进入我国市场。在之后的几年间，物业管理也逐步被引入商厦和工业园区项目。第一阶段中，物业肇理公司多数由房地这一概念的传播和扎根为其之后的发展莫定了基础。1994年国家领布了《城市新建住宅小区管理办法》，提出了要逐步推进物业行业企业化、专业化、社会化管理。自此，物业修理进入发展的第二阶段，开始逐步规范化，之后1996年、1998年又相继出台了《城市住宅小区物业管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等进一步的规定。2000年中国物业管理协会成立，形成了“业必归会”的管理模式，在政府、企业和业主间搭建了沟道合作的桥梁，对加强行业管理起到了重要作用。2003年国务院领布了我国的第一部物业管理行政法规《物业管理条例》，为公司和业主的权益提供了法律的保障，为行业的规范化发展划定了框架。三阶段。期间，碧桂园服务、永升服务等不少大型的物业管理公司纷纷上市，2018年南部物业成为第一个登陆A股市场的物管公司。在这一阶段，商品房销售面积屡创新高，2018年达到了17.2亿方，为后周期的物管行业规模扩张提供了推动力。物管价格也逐步开放，2014年12月发改委发布的《关于放开部分服务价格意见的通知》明确指示开放非保障性住房物业服务的价格，鼓励市场增强竞争提供更优质多样的服务，行业市场化程度进一步加深。图表1物业管理行业的发展历程梳理深圳城市斯业管理《新业管理条例》管理办法》发布发布3718万平方术1988年2000年2014年1981年1994年2003年2018-年制度改革方餐》出台上市资料来源：中广网，华安证养研究所12物业管理的业务内容物业管理提供的服务可以分为基础业务服务和增值业务服务两大类。其中，基础业务服务包括安保、绿化、保洁、雏修等常规性的公共服务。增值业务根据服务对象又可进一步划分为业主增值服务和非业主增值服务。其中，面向业主的增值服务包括社区家政服务、教育养老服务、社区金融服务；面向非业主的增值服务则包括了开发商为新楼盘提供的销售代理、顾问咨询以及广告服务等。敬请参阅末页重要声明及评级说明5/35证券研究报告