华泰证券HUATAI SECURITIES行业研究/专题研究2020年04月26日高成长本色依旧，非住宅百舸竞流房地产物业管理行业2019年报综述截至2020年4月26日，已有24家物业管理上市公司披露了2019年度执业证书编号：S0570519010002业绩，我们对这些公司的业绩情况、项目拓展、增值服务、战略规划等内chenshen@htsc.com容进行了梳理。龙头物管公司依然保持高成长性，盈利能力平稳改善，业执业证书编号：S0570519070001务布局符合行业多元拓展的市场化趋势，战略展望积极进取。A股方面我研究员liulu015507@htsc.com们推荐招商积余、渐大正。执业证书编号：S0570518010002研究员01056793959hanxiao012792@htsc.com2019年24家物管上市公司合计营收为610亿元，同比增长44%：合计归林正衡021-28972087母净利润为73亿元，同比增长46%。物管公司成长属性依然突出，管理联系人linzhengheng@htsc.com面积扩张和增值服务叠加驱动营收增速连续第二年攀升：归母净利润虽然受到利润率改善放鍰的影响，增速有所下清，但依然保持了40%以上的高相关研究增速。24家物业管理上市公司毛利率为25.78%，较2018年小幅下降0.35个百分点，主要由于区域和业态扩张以及部分新业务的前期成本较高，但由于费用管控得到改善，整体归母净利率达到12.00%，延续了2017年以来的上升势头。截至2019年末，16家物管上市公司在管面积为21.20亿平，同比+36%：2020.0414家公司合约面积为32.17亿平，同比+30%。在管面积增速首次超过合约面积增速，导致合约面积/在管面积-4个百分点至177%。11家公司人均在管面积为6794平，同比+5%.随着在管项目密度提升，以及机械化、物联网、大数据等技术手段的赋能，物管公司人效正在持续提升。15家公司第三方在管面积占比达到59%，同比+5个百分点：10家公司非住宅在管面积占比达到38%，同比+6个百分点。物管公司持续探索母公司项目之外的崭新增长曲线，第三方市场化项目和非住宅外拓的强度依然在加大。2019年14家物管上市公司增值服务营收占比为33%，同比上升2个百分点，说明增值服务营收增速继续跑赢基础物管。毛利率方面，13家公司增值服务平均毛利率为39.73%，同比小幅下济0.89个百分点，基本保持稳19/0419/0619/0819W1019W122002定，并明显高于基础物业管理(2019年为23.37%)。增值服务依然是各家房地产物管公司增强客户粘性、拓展收入来源、提升盈利能力的重要着力点。行业判断：疫情影响机大于危，坚定看好物管行业未来发展，集中度提升是大势所趋，规模拓展仍是当前要务。拓展手段：强调多元化拓展能力，与央企国企或地方政府平台合作成为传统手段外的新选择。业态布局：龙头物管公司全部强调布局非住宅物业管理，公共建筑被频繁提及，城市服务、“三供一业”、高速服务区、老旧小区改造等是潜在的新亮点。增值服务：探索一站式服务、平台化思维，打磨渠道和供应链能力，资产管理能力成为部分公司的重点方向。我国物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期。从各家公司年报情况来看，龙头物管公司依然保持高成长性，盈利能力平稳改善，业务布局符合行业多元拓展的市场化趋势，战略展望积极进取。我们建议投资者积极关注物管龙头集中度提升、非住宅物管加速证券化带来的蓝海赛道投资机会，A股方面重点推荐非住宅物管夹企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。风险提示：疫情发展不殉定性，规模扩张带来的管理风险，并购整合风险人工成本上涨风险。谨请参阅尾页重要声明及华泰证养股票和行业评级标准行业研究/专题研究|2020年04月26日华泰证券HUATAI SECURITIES业绩：成长属性鲜明，盈利平稳改善截至2020年4月26日，除个别公司之外，已有24家物业管理上市公司拔露了2019年度业绩，包括：碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、宝龙商业、蓝光嘉宝服务、新大正、时代邻里、奥园健康、彩生活、佳兆业美好、滨江服务、鑫苑服务、浦江中国、兴业物联、烨星集团、和泓服务、祈福生活服务、银城生活服务、中奥到家。我们对这些公司的业绩情况、项目拓展、增值服务、战略规划等内容进行了梳理。由于各家公司数据拔露情况不尽相同，我们各个图表的统计口径存在差异，请留意图表附注。业绩增速：净判润增速略有回落，但保持40%以上根据各家公司年报，2019年24家物业管理上市公司合计营收为610亿元，同比增长44%，增速较2018年上升4个百分点：合计归母净利涧为73亿元，同比增长46%，增速较2018年下降5个百分点。总体来看，物管公司成长属性依然突出，管理面积扩张和增值服务叠加驱动营收增速连续第二年攀升：归母净利润虽然受到利润率玫善放缓的影响，增速有所下滑，但依然保持了40%以上的高增速。根据各公司业绩发布会，部分龙头公司对于未来1-3年的业绩指引仍然较为乐观。70044%r50%8080%60040%7061%56%33%40%60%5006046%40030%504040%30020%32002020%10010%1000%0%201620172018201920162017201820192019年24家物业管理上市公司毛利率为25.78%，较2018年小幅下降0.35个百分点，主要由于区城和业态扩张以及部分新业务的前期成本较高。但由于费用管控得到改善（别除受房地产业务较大影响的招商积余，23家物业管理上市公司销售管理费用率为9.82%，较2018年下降0.67个百分点)，整体归母净利率达到12.00%，延续了2017年以来的上升势头。除招商积余外，2019年23家物业管理上市公司R0E为25.30%，较2018年下降5.19个百分点。2018年以来物管公司总体R○E持续下滑，主要因为物管公司加速了资本化进程，2018有6家（南都物业、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、佳兆业美好、永升生活服务)、2019年有10家公司上市（滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、渐大正、保利物业、时代邻里、宝龙商业)，2020年至今又有2家公司上市（兴业物联、烨星集团），上市带来的股本扩张导致ROE被稀释。如果只考虑2016年及之前上市的头部物管公司，2019年R○E表现则存在分化：中海物业保持稳中有升的态势，ROE上升0.14个百分点至40.84%：绿城服务和彩生活受利润率压制，R0E分别下降3.97、5.75个百分点至18.79%、14.23%。谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准2行业研究/专题研究|2020年04月26日华泰证券HUATAI SECURITIES30%126.13%15%25.78%724.04%25.17%11.86%12.00%25%12%10.34%20%8.86%9%15%6%10%5%3%0%0%2016201720182019201620172018201913%12.28%11.93%35%33.59%12%30.49%30%11%10.49%25.30%9.82%25%10%9%20%15%+2016201720182019201720182019谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评纸标准3行业研究/专题研究|2020年04月26日华泰证券HUATAI SECURITIES拓展：人效再创新高，第三方、非住宅均是拓展重点管理规模：在管增速快于合釣增速，人均在管面积持续增加截至2019年末，16家物业管理上市公司（为了保证数据口径的统一，我们仅选取连续3年均有拔露该指标的公司，下文同)在管面积为21.20亿平，同比增长36%，较2018年上升3个百分点。14家公司合约面积为32.17亿平，同比增长30%，较2018年下降17个百分点。在管面积增速首次超过合约面积增速，导致合约面积/在管面积下滑4个百分点至177%。截至2019年末，11家物业管理上市公司人均在管面积为6794平，同比增长5%，增速较2018年提升1个百分点。随着在管项目密度提升，以及机械化、物联网、大数据等技术手段的赋能，物管公司人效正在持续提升。250.00037%36%350.00047%50%200,00036%300.00040%35%250.00030%150,00034%200.00030%33%100.000150.00033%20%100,00050.00032%50.00010%31%00%201720182019201720182019■人均在管而积一同比增长185%181%7.0005%6%6,8004%180%5%177%67946,6004%175%6,40064483%170%6,2002%170%6,00061791%165%5,8000%201720182019201720182019谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准4行业研究/专题研究|2020年04月26日华泰证券HUATAI SECURITIES业态结构：第三方和非住宅在管面积占比持续提升截至2019年末，15家物业管理上市公司第三方在管面积占比达到59%，同比提升5个百分点：10家物业管理上市公司非住宅在管面积占比达到38%，同比提升6个百分点。物管公司持续探索母公司项目之外的崭新增长曲线，第三方市场化项目和非住宅外拓的强度依然在加大。考虑到这些项目多数将直接进入在管面积，或是从合同面积转化为在管面积的周期较短，我们预计这也将放大未来在管面积和合同面积的增速差。59%38%60%40%32%54%35%55%30%25%50%25%50%20%15%45%10%5%40%0%201720182019201720182019谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准5