行业研究物业管理：龙头快速增长的现金牛行2020年4月21日业看好/维持房地产行业报告分析师林瑾瑜电话：010-66554046邮箱：1inj1@dxz0.net.cn执业证书编号：S1480519070002券股研究助理陈刚电话：010-66554041邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn投资摘要：有限公司姬期增长有照动，长期发展有空间。物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。短期新房开发高景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长。未来两三年具备大型开发商背景的物管公司在管面积将会随着竣工面积的释放而迎来一轮快速增长。长期来看，受人口和城镇化率等因素驱动，行业在管面积有望持续增长：收入增长和收费市场化有望打开物业管理费提价空间：后勤服务社会化改苹将提升物管企业机构物业拓展空间。我们预计到2025年，管理面积将达到283亿平，收入规模超1.1万亿。企业现金流充沛，量利提升有空间。资产运营和内生性增长带来行业现金牛属性。充裕的货币储备有助于企业通过并购究报告等方式进一步扩大管理面积规模，为未来的业绩增长提供动力来源。管理面积的增长可进一步带来收入和现金流的稳定增长，形成良性循环。多渠道降本增效与多业态增值服务提升行业盈利间，物管企业通过扩大规模、外包、技术投入等方式可以降低成本率。部企业的平均营收规模更大，净利润率也更高，营收和净利润的同比增速也更大。随着2016年以来房地产销售和开发的高景气度，头部物业企业通过借助地产关联方的资源承接项目以及并购和市场化拓展等方式实现了储备面积的大幅增长，T10的物业管理企业储备面积的提升更是大幅度领先。随着物业管理板块价值逐步被资本市场发掘，房企纷纷将其物业管理业务分拆上市，头部企业在资本的助力下加速了扩张的步伐，开发企业资源与资本市场助力有望加速推动集中度提升。住宅服务平台化与非住宅服务蝶合化或为发厦方向。未来各类服务都可以依托社区流量和平台入口进行第三方拓展，实现客户需求与服务的匹配，满足客户全方位的物业服务需求。头部住宅物管企业平台价值日益凸显，未来有望成为全方位生活服务提供商。商办物管可以借鉴“五大行”的发展模式，依托某些基础物业服务的倪势，姿步向物业综合管理和资产管理迈进，最终实现全产业链的地产综合服务。而在公建设施物业服务领城，倪质物业公司有望通过并购和合作等方式，补齐某些专业设施服务的短板，进而为客户提供一站式的公共设施服务解决方策。业仍然以跑马图地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本倪势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们看好：(1)具有强大的央企、国企背景，有强力开发商支持的同时，在拓展公建物业项目方面有天然优势的公司：(2)关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司：(3)具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业。物业管理行业的代表性公司有保利物业、招商积余、碧桂园服务、绿城服务等。风险提示：社保改革可能会增加人工成本：房地产销售遇冷影响行业后续规模增长：区城差异风险。东方财智兴盛之源P2东兴证券深度报告东兴证券物业管理：龙头快连增长的现金牛行业目录1.历整三大发展阶段，物管服务走向市场化4521短期新房开发高景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长522长期受人口和城镇化率等因素驱动，行业在管面积有望持续增长623收入增长和收费市场化有望打开物业管理费提价空间……724后勤服务社会化改革将提升物管企业拓展空间…82.5预计2025年行业收入规模超过1.1万亿，相较2018年增长超过30%9103.1轻资产运营和内生性增长带来行业现金牛属性…1032多渠道降本增效与多业态增值服务提升行业盈利空间…114.1行业集中度持续提升，头部企业经营情况占倪…1242头部企业储备面积的领先将带动集中度进一步提升134.3开发企业资源与资本市场助力有望加速推动集中度提升13145.1头部住宅物管企业平台价值日蓝凸显，未来有望成为全方位生活服务提供商…1452非住宅物管服务商通过以点带面的业务整合，有望成长为综合性物业运营商15166.1保利物业一一央企龙头扬帆起航，“大物业”战略持续推进166.2招商积余一一汇集两大央企股东背景，机构物业与住宅物业优势互补176.3碧桂园服务一一背靠地产龙头，向城市服务拓展186.4绿城服务一一高端服务打造优质品牌，市场拓展铸就规模龙头…1920表格目录9表3：2025年物业管理行业空间预测表.…10插图目录66东兴证券深度报告物业管理：龙头快连增长的现金牛行业P3677888811图12：2018年部分上市物业企业分红率……111111121212131313131414151717171718181919202020东方财智兴盛之源P4东兴证券深度报告东兴证券物业管理：龙头快连增长的现金牛行业SECURMES1.历经三大发展阶段，物管服务走向市场化物管服务是指物业服务企业经业主委托，按照物业服务合同约定，对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行维修、养护、管理并雏护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动。物业管理服务可以分为住宅物业服务和非住宅物业服务，其中非住宅物业又可以细分为商办物业和公建物业两个领域。表1：物管服务各细分领域的中外代表性上市公司细分领城国内各领城代表性项目海外各领城代表性上主要业务介绍代表性上市市公司公司绿城服务住宅：各开发商的住宅FirstService北美最大的住宅物业管理服务商，通过碧桂园服务(FSV.0)两大服务平台为客户提供服务：住宅平保利物业台依托物业经理人系统向客户提供基住宅物业中海物业础的自营服务：品牌平台通过特许经营和直营提供更加爱个性化的服务。ServiceMaster北美最大的基础物业服务提供商，主要(SERV.N)收入来源是白蚁防治和住宅保修。宝龙商业商业：宝龙广场，宝龙世邦魏理仕地产领城的“五大行”，普遍依托交易城(CBRE.N)、仲量联行服务领城的优势向地产综合服务领城南都物业商业：海宁银泰城、成(LL.)、戴德梁行扩展，现在已经发展成为集不动产经商办物业(CWK)、高力国际纪、资产管理、物业管理和研究咨询等办公：望京商务中心、(CGl.0)、第一太平业务于一体的不动产综合服务提供商。上海绿地北外滩商务中心招商积余政府机构：最高检西部公司为医疗机构、各类院校、运动和娱办公楼、国家商务部办乐场所以及商务中心，提供配餐服务、公楼设施管理服务以及制服和职业装服务。非住宅物业学校医院：南方科技大公建物业学、深圳大学总医院公共场馆：中国科学技区、政府术馆类物业、新大正学校医院：重庆大学、欧艾斯是全球领先的设施服务集团，为公共类物重庆市大足区人民医全球的办公室、工厂、机场、医院等场业等)院所提供服务，是业内少有的能够在全球航空物业：重庆江北国范围内提供服务的公司之一。公司业务际机场、北京大兴机场涵盖设施管理服务、清洁服务、安保服公共场馆：重庆科技务、餐饮服务、物业服务和办公支持服馆、重庆国际博览中心务。东方财智兴盛之源东兴证券深度报告物业管理：龙头快连增长的现金牛行业P5我国的物业管理诞生于上世纪八十年代，发端于沿海发达城市，并逐步向内陆地区延伸。1981年国内第一家物业管理公司一一深圳物业成立，标志着我国物业管理行业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步探索阶段(1981-2003年)、规范管理阶段(2003年-2014年)和市场化运作阶段(2014年至今)。在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。随着2003年6月我国第一部物业管理行政法规一《物业管理条例》的诞生，物管行业逐步进入规范管理阶段。2014年起，物管行业进入市场化运作阶段。政策逐步向鼓励性转型，伴随着政策的放开和支持，物管行业上市、并购频现，集中度加速提升。团1：物管行业经历三大发展阶段，政策逐步由规范性向鼓励性转变起步探索阶段(1981-2003年)规范管理阶段(2003-2014年)市场化运作阶段(2014至今)仅有基础物业服务：行业极度分散上市、并购频现，集中度加速现提升无需取得积业管理协会资格证书，从19812003格20142017●200020042016《物业管理条例》放开非保障性住管理公司成立场调节价管制各城市上业主大会调指导价格规范性政策鼓励性政策2.短期增长有驱动，长期发展有空间21短期新房开发高景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长对物业公司而言，合约面积及在管面积一般有三大来源：地产关联企业的竣工面积直接转化、依靠品牌等实力进行市场化拓展、依靠自有资金或资本市场力量对存量项目进行收并购。其中，承接关联地产开发企业的项目目前仍是百强企业提升现有规模和充实储备的重要方式。根据中指院数据，2018年，百强企业中有开发背景的企业数量占比76%，这些企业管理面积中约五成来自关联开发企业，较2017年下降一成，但依然是扩规模的基础手段。因此，地产上游的竣工面积是新增管理面积的重要来源，在很大程度上影响物管企业的未来增速。东方财智兴盛之源