2020年3月5日房地产光大证券EVERBRIGHT SECURITIES物管搭台，科技唱戏光大证券物业管理与科技行业联合研究报告(1)行业深度◆物业供给侧进化之科技赋能，疫情下科枝应用充分发挥分析师科技，是物业企业应对人力成本提升的重要手段，也是物业管理赋能的重要方式。智能化管理既可帮助物业企业降低对基础劳动力的依赖，提升管理效何面南（执业证书编号：S0930518060006)021-52523801率，又可助力业务扩张及社区资源整合。本次疫情中，物业企业的科技应用得hemiannan@ebscn.com到了充分发挥，在门禁停车等诸多场景应用中提升防疫能力。姜国平执业证书编号：S0930514080007)◆物管科技赋能的发展方向：硬件和软件齐发力，管理和终端同提升021-52523857总体来看，物业企业科技投入侧重管理端、软件端，特别是内部管理系统和商业资源整合。而社区作为管理终端，其硬件设施的提升很大程度上依赖开孔蓉执业证书编号：S0930517120002)发商交付状态。目前新房交付的智能化程度提升，物业企业积极推动旧社区改021-52523837kongrong@ebscn.com造，社区经营收入的公共收盖也有望反哺社区硬件提升。刘凯执业证书编号：S0930517100002)021-52523849物管科技赋能不仅有助于提升物业企业长期竞争力，且在中短期内具备明kailiu@ebscn.com显经济效益。2013-2018年，绿城服务智能化累计投入4.1亿元，获取收入19.67王锐执业证书编号：S0930517050004)亿元、毛利超6.5亿元。相比2014年，2016-2018年绿城服务每平米人工成本010-56513153下降14.8%、13.9%、122%。wangrui3@ebscn.com◆物管科技赋能的应用场承：门禁、停车、安防、设备设施管理、社区管理等殷中枢执业证书编号：S0930518040004)010-58452063物管科技赋能通过众多的服务场景得以落地，如门禁、停车场、安防系统、yinzs@ebscn.com设备设施管理等。门禁场景：多数企业自行研发门禁系统，融入物管APP平台；范佳檗执业证书编号：S0930518100002)停车场景：产销模式与互联网模式主导，物业自建较少，智能停车系统在疫情021-52523691中表现突出；安防场景：以海康威视、大华股份为代表的安防企业在社区智能安防方面实现全面布局，提供多种解决方案；设备设施管理：以汉威科技（智卫书根执业证书编号：S0930517090002)慧燃气)、宁波水表（智慧水务）为代表的设备厂商，具有成熟物联网产品和021-52523858weishugen@ebscn.com配套线上管理系统；社区管理场景：涌现出不少优秀的代表性平台，如数字政通数字城管信息系统、捷顺科技天启智慧物联管理平台、腾讯海纳管理平台。贺根执业证书编号：S0930518040002)021-525238%3hegen@ebscn.com物业企业的科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，推荐科技应用较为领先的绿城服务(2869HK)。国绕物业服务场景，科技产品的社区落地前联系人景光明，空间广阔。推荐社区智能设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科黄帅斌021-52523828技、宁就水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源huangshuaibin @ebscn.com王经纬◆风险分析0755-23945524智能化设备应用的经济性风险、依赖风险，及推进进度慢于预期。证券公司股价EPS(元)PE (X)乐济铭021-52523797代码名称（元）18A19E20E18A19E20E评级2869.HK绿城服务9.840.170.210.27354333买入002415海康威视35.851231.331.52212623买入300075数字政通14.690280.320.43393626买入300007汉威科技14.700210.340.534725买入603700宁波水表36.381.171.351.81251914买入资料来源：Wid,光大证养研究所预测，股价时问2020.3.3；绿城服务股价单位：港元；1橄请参阅最后一页特别声明证券研究报告202003-05房地产投资聚焦研究背景我们在《三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型一物业服务行业2020年投资策略》中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中科技赋能，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸系统、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。而社区智能化程度提升，带动下游智能设备和服务商市场空间提升，科技产品的社区落地前景光明。基于此，我们从物管科技赋能出发，探究物管科技赋能的发展方向和应用场景，以及由此带动的下游智能设备和服务商发展机遇。我们创新之处1)从物业企业和社区的角度出发，将物管科技赋能分为总部)管理端和终端传感端，并分别阐述其应用推广的受益者和推动力量；2)经济性分析。物管科技赋能涉及到企业前期投入，需定量考察投入产出，以方便企业做出决策。经我们测算，20132018年绿城服务智能化累计投入4.1亿元，获取收入19.67亿元、毛利超6.5亿元。相比2014年，2016-2018年绿城服务每平米人工成本下降14.8%、13.9%、12.2%；3)分场景讨论。物管科技赋能需要通过众多的服务场景才能得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备与设备管理、社区管理等。经过分场景讨论，我们总结出各个场景下下游智能设备和服务商发展现状和发展机遇。投资观，点物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，我们推荐科技应用较为领先的物业服务商绿城眼务。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，我们推荐社区智能应用设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，我们建议关注腾讯拉股、阿里巴巴。橄请参阅最后一页特别声明证券研究报告2020-03-05房地产目录1、物列业供给侧进化之科技赋能.…41.1、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段.41.2、科技应用是物业赋能的重要方式…61.3、物业企业科技应用历程.….71.4、物业企业科技抗疫.…122、物管科技赋发展方向..142.1、管理端日趋成熟.1422、终端智能化提升.162.3、发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能……3、物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例3.1、投入端…213.2、产出端…244、物管科技赋能：社区科技的应用场景.255、推荐标的.425.1、绿城服务425.2、海康威视…435.3、数字政通.445.4、汉威科技….455.5、宁波水表6、风险分析.…橄请参阅最后一页特别声明3证券研究报告2020-03-05房地产1、物业供给侧进化之科技赋能我们在《三大维度2量化指标，光大物业选股框架模型一物业服务行业2020年投资策略》中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中科技赋能，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彩显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展。移动互联智能道闸系统管理运作成本智能楼宇人工成本物联网业服务机器人本物料消耗成本智能门禁系统能源消耗成本大数据集成管控系统物业信息化，提升管理效率企人工智能设施管理系统操作机械化，提升作业效率业增数据共享中心流程标准化，服务质量统一其他技术云平台服务智能化，提升服务品质1.1、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段物业服务作为劳动密集型行业，人工成本一直是企业服务成本中占比最大的项目。依据中国指数研究院《中国物业服务百强企业研究报告》，2017-2018年，物业百强企业成本构成中，人员费用占比分别为55.84%和57.84%。图2：物业百强企业成本构成中人责费用占比图3：2018年物业百强企业成本构成60.00%58.00%■绿化费56.00%■办公费用54.00%■安保费■清洁费52.00%57.8%■公用设地维护50.00%2015201620172018■其他费用■人员费用■人员费用占比资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所敬请参阅最后一页特别声明证券研究报告2020-03-05房地产物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然情况下，物业企业在收入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将受到挤压。困4：居民服务和其他服务业就业人员平均工资图5：36城市物业服务费：普通住宅（元J平米*月）60,00020%12010.0%50,0001.0015%8.0%40.0006.0%30.00010%0.6020,0004.0%5%0.4010.0000.202.0%00.000.0%■居民报务和其他服务业就业人员平均工资（元/年）YoY(右轴)同比（右轴）资料来源：Wind、光大证券研究所资料来源：Wnd、光大证券研究所，戴止2020.1我们在《服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显一物业服务行业系列报告(1)》中提出，应对人力成本挤压，物业企业常用的方法有：1)通过科技手段，提升管理效率，实现减员增效；2)加大外包力度，利用第三方专业外包公司的规模化效应；3)通过开展业主增值服务实现增收；4)推动物业费提价。4.部分城市调升物业收货标准，利润空间逐渐抬升降成本通道3.跨过“刘易斯拐点”，利当前时点最低工资涨幅趋弱空2.企业通过提升效率、增加外包等措施降低成本总1.物业货标准涨幅低于成本本涨幅，利润空间受到挤压资料来源：光大证券研究所敬请参阅最后一页特别声明证券研究报告