华泰证券HUATAI SECURITIES行业研究/深度研究2020年02月17日美国政府机构物业管理研究房地产非住宅物业管理深度系列之二美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫等机构物执业证书编号：S0570519010002业有一个统一的不动产管家：美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。chenshen@htsc.com它的物业管理模式具有多元服务、服务外包、标准严苛、信拔详尽、增效执业证书编号：S0570519070001降费的特点，能够对我国机构物业管理行业形成借鉴：1、我国机构物管市研究员liulu015507@htsc.com场分散，整合空间广阔：2、机构物管社会化、外包比例将持续提升：3、执业证书编号：S0570518010002行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服务成本将优于行业：4研究页01056793959为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。我们建议投资hanxiao012792@htsc.com者积极关注物管板块投资机会，A股方面重点推荐招商积余和渐大正。林正衡021-28972087联系人linzhengheng@htsc.com美国政府机构物业的管家一公共建筑服务中心美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心是美国联邦政府物业的资产运营相关研究平台，主要负责向联邦政府提供办公场所和物业管理服务，其历史最早可以追溯至1933年，肩负为联邦政府增效降费的使命。截至2018年9月末，1《金地集(600383SH,买入续公共建筑服务中心是美国最大的公共房地产机构，管理面积3424万平，2018财年租金收入101亿美元，物业管理开支12亿美元，自有建筑单位2《房地产：逆周期训节开启中，估值修复进行面积物业管理开支5.90美元/平/月，2014财年以来年化涨幅2.6%。时》2020.023《房地产：行业周报（幕六周）》2020.02公共建筑服务中心如何开晨物业管理？公共建筑服务中心的物业管理模式具有五大特点：1、基础服务之外还提供交易美和咨询美高附加值服务：2、术业专攻，绝大多数服务都被外包给专业服务商：3、为服务流程制定了非常详尽的标准化规范：4、信拔详尽，财务透明：5、运作目标清晰，聚焦增效降费，在节约办公空间和运维成本方面贡献重要力量。虽然美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比如规模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为其中一些亮点还是值得我国机构物业管理行业借鉴：1、目前我国机构物管市场十分分散，未来整合空问广阔：2、机构物业管理社会化、外包比例将持续提升：1902190419061908191019W123、行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服务成本将优于行业：一房地产4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颗而出。我国机构物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期。参考美国联邦政府的物业管理模式，我们认为我国机构物业的行业价值尚未完全释放。建议投资者积极关注我国物业管理板块投资机遇，A股方面重点推荐非住宅物管夹企旗舰招商积余，以及渝派第三方非住宅物管浙秀浙大正。风险提示：新冠肺炎疫情发展不骑定性，国内外差异影响可借鉴性，规模扩张带来的管理风险，并购整合风险，人工成本上涨风险。入行业研究/深度研究|2020年02月17日华泰证券HUATAI SECURITIES正文目录美国政府机构物业的管家一公共建筑服务中心…3公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家3PBS发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命3PBS在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超3400万平.4PBS财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台6公共建筑服务中心如何开展物业管理？7特点1：多元服务，高附加值7特点2：术业专攻，服务外包.……8特点3：标准严苛，流程规范9特点4：信被详尽，财务透明.11.12我国机构物管整合空间广阔，龙头服务成本控制有望优于行业.15机构物业管理社会化、外包比例将持续提升….15服务向更高集成度、标准化迈进….16为业主带来更高效率、更高附加值服务17投资建议…招商积余：打造机构物管旗舰，领航存量服务未来18渐大正：渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海18谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准2行业研究/深度研究|2020年02月17日华泰证券HUATAI SECURITIES美国政府机构物业的管家一公共建筑服务中心我们在2019年10月30日全市场最早发布非住宅物业管理深度报告《升维新模式，抵金渐蓝海》，其中回顾了海外非住宅物业管理行业，即设施管理行业(Facilities Management)30余年的发展脉络。随着国内物业管理行业的发展，越来越多物业管理公司将业务延伸至非住宅物业，其中政府机构物业也是一个重要的板块，目前招商积余、渐大正以及港股的保利物业等物管公司在这个领域都已经有较多布局。如何展望我国机构物业的发展方向，我们将聚焦美国，来看看以美国白宫为代表的政府机构物业服务是如何展开的，这也是我们非住宅物业管理系列第二篇研究的主题。公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫、威廉·杰斐逊·克林顿联邦大厦、赫伯特·胡佛美国商务部大厦、联邦贸易委员会大厦等著名的机构物业，都有一个统一的不动产管家一美国联邦，总务署旗下的公共建筑服务中心。美国联邦总务署(General Services Administration,GSA)是联邦政府的重要后勃保璋机构，致力于为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支持服务，使得政府机构将精力集中在各自的主要任务之上。为联邦政府提供有价值和成本节的型的不动产、物资采购、技术以及其他支持服务为美国人民打造有效的联邦政府价值观其中，不动产碾务由联邦总务暑下设的公共建筑服务中心(Public Buildings Service,政府提供合造的办公场所；第二，为联邦政府提供物业管理服务。根据联邦总务署官网，作为美国最大的公共房动产组织，截至2019年末，公共建筑服务中心拥有或粗赁着8800多个不动产，其中还包括413座历史建筑，管理约3.69亿平方英尺（相当于3428万平）的可出租空间，为50多个联邦机构提供高质量的办公场所，处置多余的联邦政府不动产，并推动政府机构采用创浙的工作场所解决方案和技术。PBS发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命总航罗斯福将联邦政府办公物业的管榕权进行了中央果权。此后随着联邦政府的重组整合，其上级部门由财政部变为联邦工程局，再变为联邦总务署，但该部门的核心职能基本没有1933-1939年，公共建筑处(Public Buildings Branch,PBB)1933年，美国正饱受大萧条困扰，富兰克林·罗斯福总统上任后推行新政，其中就包括政府部门的全面重组，力求提高行政效率。在此背景下，美国成立了财政部采购司(Procurement Division of the U.S.Treasury),其中下设公共建筑处(Public BuildingsBranch,.PBB),负责监督、建造及维护大多数的联邦建筑（具体包括向国会提交信息、为建设项目获取土地、起草建筑计划、审查投标和授予合同、监督建设活动，以及进行必要的修理等)。在此之前，各个联邦机构都是自行解决办公场所的问题，要么建造，要么租赁，从未统一到一个部门进行管理。谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准3行业研究/深度研究|2020年02月17日华泰证券HUATAI SECURITIES1939-1949年，公共建筑管理局(Public Buildings Administration,PBA)为了应对大萧条，联邦政府新设立大量机构负责各美公共工程（如公园、水利、道路和建筑物)的建设，以求促进就业和拉动经济，但是政府分支机构的数量激增也遭到美国社会的强烈拼击。1939年，富兰克林·罗斯福总统对政府部门再次进行重组，将多个政府机构整合为联邦工程局(Federal Works Agency,WA),其中下设公共建筑管理局(PublicBuildings Administration,PBA),接管了原财政部采购司旗下公共建筑处，以及国家公园管理局建筑管理处(Branch of Buildings Management of the National Park Service)的职能，负责建造、维护、运营和保护联邦建筑。19391949年期间，公共建筑管理局投资了超过3.5亿美元的联邦建筑建设和改扩建工作，甚至在第二次世界大战期间承担了为战时工业工人及其家庭建设住宅项目的临时职能。1949年至今，公共建筑雕券中心(Public Buildings Service,PBS)1949,・》(the Federal Property andAdministrative Services Act of1949),解散联邦工程局，其所有下属部门的职责由新成立的联邦总务署(General Services Administration,GSA)接管，希望通过这个机构帮助联邦政府摆脱“无意义的重复、超标的成本以及在提供后勤服务和办公空间时的混乱”（来源：《联邦总务暑机构财务报告》)，总务署下设公共建筑服务中心(Public Buildings Service,PBS),完全接管了原联邦工程局旗下的公共建筑管理局的职能。PBS在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超3400万平截至2018年9月30日，公共建筑服务中心自有物业数量1646个，可用面积1708万平，租赁物业数量7100个，可用面积1716万平。2011财年以来物业数量明显下降，可用面积稳中略降，主要是在节约成本的目标指引下，对于租赁物业组合进行优化，租赁物业的数量和面积出现下降。公共建筑服务中心将美国划分为11个区域，其中物业规模最大的是华盛顿所在的首都区(Region11 National Capital),联邦政府办事处较多，物业数量达到631个，总可用面积达到868万平。■自有物业数量（个）12,0004,00010.0003,0008.0006,0002,0004.0002.0000FY2011FY2012FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2011FY2012FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准4行业研究/深度研究|2020年02月17日华泰证券HUATAI SECURITIES从物业业态来看，办公楼占比最高，物业数量和可用面积分别占到总体的72%、78%，其他主要业态包括法院大楼、仓库、儿童保育设施和泳池等辅助物业、入境口岸、实验室停车场等。6215,68063011253.261422.342675.6130.9251.0681.9813.3351.0664.39364783114734.3783.61117.991.013.334.340.713.354.058744252975.25172.80248.050.582.262.840.372.292.66入境口岸3193135038.097.4345.522.030.192.220.910.231.1417926205288.9313.01301.937.380.437.813.550.393.9446941400.930.000.930.400.220.610.210.240.44307417.6516.7234.370.470.761.220.130.740.87从物业面积来看，大多数物业规模不大，但两极分化明显。10000平方英尺（相当于929平方米)以下、以及10000-25000平方英尺（相当于929-2323平方米）的物业数量分别占到总体的53%、22%。10万平方英尺以上（相当于9290平方米以上）的物业数量虽然只占总体的9%，但可用面积占到总体的68%。物业面积10K平方英尺以下7043,930463421.37152.36173.73103.60492.40596.0010K-25K2121.687189931.59247.12278.7194.30781.80876.1025K-50K13767481146.45218.32264.77104.70711.90816.6050K-100K14842957798.48280.57379.04190.30942.401132.70100K平方英尺以上4453808251510.60817.552328.153784.802896.206681.00谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准5