房地产行业践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限东方证券ORIENT SECURITIES物业管理行业系列报告之五核心观点行业评级看好中性看淡（维持）·践行社会责任坚守防疫第一线。此次疫情中居家隔离成为防控重要措施，物业国家地区中国公司成为基层疫情防治工作的执行者、隔离状态中民生问题的解决者和防疫工行业房地产行业作的科普者宣传者。期间，物业公司额外承担的工作主要包括内部员工管理、报告发布日期2020年02月07日公共区域防控消杀、小区出入管理、疫情防控宣传等几大类。部分物业公司还进一步承担起了业主蔬菜等食材采买配送的民生保障工作。行业表现疫情对物业公司的形响主要集中在两方面：1)基础物业服务业务的成本蜡上一房地产—沪深300升；2)非业主增值服务业务的收入端下降。其中，成本端带来的影响主要体50%现在两方面：1)防护、消毒器具设施的成本费用；2)在岗人员工作量增加带40%来的额外薪酬补贴。我们选取3家不同类型的样本公司，其材料成本在总的成30%20%本结构中占比普遍在2%左右，影响可忽略不计。人员上物业公司通过岗位的10%灵活调配基本不需要新增人员，但受返乡影响轮岗人员不足在岗人员工作时长0%增加造成部分薪酬补贴，导致人工成本略有提升。在收入端，疫情过程中房地昌产开发短期受到一定影响（关闭售楼处、在建项目延期复工、新开工项目审批暂停等)。与之相关的非业主增值服务将受到影响。主要上市物业公司的非资料来源：MD东方证券研究所业主增值服务营收占比区间为1420%，收入端波动对整体业绩影响有限。疫情对物业公司全年业绩预计造成个位数的彩响。根据我们对样本公司的恻度算，疫情对物业公司全年的利润影响范围集中在12%以内，平均值为8.7%，证券分析师房诚琦影响程度有限。成本端的波动对业绩几乎不构成影响，核心影响因素为非业主021-633258886202告增值服务收入的变动，即与地产销售相关的业务何时能够恢复将左右短期物业fangchengqi@orientsec.com.cn公司业绩波动的幅度。因此非业主增值服务占比越低的物业公司，越能在此次执业证书编号：S0860518070003联系人马晓东通过疫情中的物业服务增强业主的认同感和粘性，有利于后期物业费收嫩及增值服务的开展。业主长时间居家，与物业人员的互动频率明显提升。通过此次的疫情让业主感受到物业公司的价值，对于后期物业费的收缴甚至是物业费的联系人提价都有较大好处。防疫过程中优秀的物业企业体现出的标准制定执行能力、资源整合调配能力、客户需求响应能力等均得到很好的展示，行业未来并购必wuchenran@orientsec.com.cn将提速，龙头物业企业的综合软实力将很快带来管理规模和资产规模的提升。投资建议与投资标的此次疫情阻击战中物业公司践行社会责任做出了自己的贡献，短期看基础物管的成本略有上升，同时非业主增值服务收人端也略受彰响，但行业整体成长趋势并未受到疫情彩响而改变。此外居家隔离防疫过程中物业公司与业主的粘性大幅提升，未来收缴率、新拓项目以及增值服务的开展均将受益。我们健议从两个维度关注投资标的：1)行业经此一役后整合必将提速，在此次防疫战中综合实力得以展现的头部物业企业未来将拥有更大优势，推荐保利物业(06049,买入)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、永升生活服务(01995，相关报告未评级)、新城悦(01755，末评级)。2)非业主增值服务占比较少的物业公司在功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务201910-25行此次疫情中受到的影响更小，建议关注招商积余(001914，未评级)、新大正探索：一一物业管理行业系列报告之四(002968,未评级)。因时而动，因地制宜：国际物管龙头的发展2019-07-08证风险提示之路：探究物管公司利润率之真相：2019-07-03疫情出现反复持续时间久于预期。百舸争流上市谋发展，各显神通开启新征2019-05-08研究报告房地产销售新开工恢复低于预期。程：物业企业员工防疫措施不到位。东方证券股份有限公可经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公可司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限目录1疫情对物管行业的业务模式是否产生影响？41.1基础物管服务业务几无任何影响..412增值服务业务部分订单向后平移2疫情对物管企业盈利有何影响？52.1承担企业社会贵任，筑阻击疫情首道防线…522成本波动影响甚微，收人受销售新开工影响………………82.2.1防疫物料及薪酬补贴致成本端略有上升2.2.2非业主增值服务收人短期受地产销售新开工停摆影响10113物管企业能否在疫情中有所成长和受益？…123.1危中觅机，疫情带给优秀物管企业成长机会12投资建议…14有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被露见分析师申明之后部分，或请与您的报资代表联系。井请阅读本证券研究报告最后一贡的免贵申明。2ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限图表目录图2：物业公司利用线下显示屏进行防疫宣传图3：电梯间设置纸巾避免病菌通过按钮传播图4：出人口实行严格的测温管控7图7：保利物业历年原材料成本在总成本中占比约2%图8：永升生活服务历年物料费用在总成本中占比约2一3%.9图10：大部分物业公司非业生增值服务收人占比处于14-20%区间……………….11图1：物业人员值守隔离观察岗位获煤体报道.….13图2：物业公司获赠业生提供的防疫物资.13表1：物业公司主要增值服务业务类型表2：物业公司在疫情期间主要工作及提供的服务.…………6表3：疫情对物业公司利润影响分析（单位：亿元）………….11有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被露见分析师申明之后部分，或请与您的报资代表联系。井请阅读本证券研究报告最后一贡的免贵申明。东方证券ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一践行社会责任共筑疫情防线，短期成本波动业绩影响有限1疫情对物管行业的业务模式是否产生影响？新冠肺炎疫情冲击下，绝大部分行业或多或少都受到影响，其中尤以消费及服务性行业为甚。物业管理作为一个兼具房地产业属性及服务性行业属性的行业，引发了部分投资人对其受疫情影响的担忧。但细究物管行业及公司的业务模式，我们人为疫情对行业的影响非常有限，下文中我们按照基础物管业务和增值服务业务分别阐述。1.1基础物管服务业务几无任何影响物业费收人相时刚性，基本不受疫情影响。基出物管服务的业务模式非常简单，物管公司提供服务，并收取物业管理费作为收入，物业费按照单位面积的费用X管理面积来计算。因此，只要业主与物业公司的服务合同继续存续，物业费就是非常刚性的收入，并不会受到疫情的影响。相反，由于此次疫情过程中，各地均执行了严格的居家隔离政策，避免人员外出聚集扩大病毒的传染范围，因此大部分人居家时间大大提升，客观上享受了更多的物业管理服务，对于物业费的支付意愿提升，有利于提升物业费的收缴率。住宅、公建业态影响甚微，商办业杰可能适当减免。分业态看，住宅业态如上文所述，并不会受到疫情影响。作为此次疫情中受影响较大的商业广场和办公橙业态，租户的经营状况受到不同程度的影响，可能存在部分业主愿意与租户共克时艰，为其减免部分的租金和物业管理费用。但究其本质，减免物业管理费用说明业主仍将物业管理视为其资产运营的后勤保障部分，是可可以稍加牺牲以避免租户的流失确保经营指标的部分，这一理念并非目前行业的主流，因此目前来看，也仅由万达集团宣布为其广场的租户减免物业管理费，我们预计商办业态物业费的减免不会成为主流做法。最后机构及公建业态，物业管理费用多为专项财政预算，其支付也几乎不会受到疫情影响。综合来说，疫情及其带来的经济活动的波动基本不会对基础物管业务的收人端造成影响。1.2增值服务业务部分订单向后平移近年来，增值服务成为物业公司发力的方向和业绩的又一增长极，接照服务对象的不同可以将增至服务划分为非业主增值服务和社区增值服务。一般而言，非业主增值服务的服务对象为开发商，服务内容一般包括某场协销、咨询服务、房屋检验服务、代理销售、拓荒保洁等。社区增值服务的服务对象为在管项目的业主，服务内容一般包括公共区域广告位的管理、协助购物、到家服务、教育养老、资产管理等。表1：物业公司主要增值服务业务类型服务种类服务细分内容销售现场及样板房保洁、保安巡查及维护、停车、接待指某场协销服务引、客户咨询、餐饮、物流调度等服务等非业主增值服务项目设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及咨询服务营销管理咨询服务；项目交付后的物业销售、物业管理咨询服务等房屋检验服务房屋交付前现场验收及风险评估服务等有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被露见分析师申明之后部分，或请与您的股资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一贡的免贵申明。东方证券ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一践行社会责任共筑疫情防线，短期成本被动业绩影响有限代理销售服务房屋尾盘及车位代理销售等工程服务自动化及其他硬件设备安装、智能楼宇改造服务等出租公共区域广告位，组织社区活动井收取赞助费，停车社区空间服务费等包括1)购物协助，通过线上电商及线下商店提供各类产社区增值服务品的购买服务2)家政清洁、家用电器维修保养等生活服社区产品及生活服务务3)家居软装、拎包人住服务4)旅游、医疗保健、车辆共享等其他定制服务等资产管理服务二手房交易、租赁中介、房地产投资咨询等教育养老服务幼儿园早教，养老保健服务等数据来源：东方证券研究所步地产销售的非业主增值服务短期受影响，整体干扰程度有限。需要说明的是，并非所有非业主增值服务都会受到疫情的影响。针对此次疫情的情况来看，房地产开发短期受到一定影响，主要体现为关停售楼处停发销售许可证、在建项目延期复工、新开工项目审批暂停等。因此，与之相关的非业主增值服务（案场协销、咨询服务、房屋检测服务等）势必将或多或少受到影响。但需要注意的是，按照当前主流的物业公司与开发商签订的合同情况看，非业主方增值服务的收入与提供服务的场所数星相关性更高，而非与基础物管服务类似的与提供服务的持续时间相关，即非业主增值服务收入受到的影响并不能直接将受影响的时长全年后进行调整。具体而言举个例子，若非业主增值服务受疫情影响3个月，其收入并非简单乘以0.75的系数进行调整。考虑到疫情过后开发商势必会加快开工和销售的节奏，就全年情况而言受影响的项目、售楼处预计将较为有限，再叠加部分不受影响的非业主增值服务（车位销售、工程服务等），我们认为物业公司的非业主增值服务整体受到的影响将非常有限。社区增值服务不受疫情响。社区增值服务中的公共区域广告租赁一般按年度支付费用，与疫情持续时间无关。另外，目前各地执行不同程度的居家隔离政策，部分城市小区开始实行封闭式管理，居民在家时间较之前大幅提升，网购及到家服务的需求大幅提升，一定程度上甚至对社区增值服务构成利好。综上所述，物业行业的业务模式接近于订单+合同制，疫情并不会影响存量合同的继续约，且订单部分也会在疫情过后迅速恢复。因此我们判断物业公司的运营情况短期可能受疫情彩响小幅波动，拉长到年度的维度看彩响有限，同时疫情也不会改变物管行业及公司继续快速成长的大逻辑。2疫情对物管企业盈利有何乡响？2.1承担企业社会责任，筑阻击疫情首道防线疫情当前，物业公司纷纷承担起其社会责任，成为疫情防范工作中的第一道防线。与日常提供的服务相比，在疫情期间物业公司额外承担的工作主要集中在以下4个方面：有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被露见分析师申明之后部分，或请与您的股资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一贡的免贵申明。5