行业研究国信证券（香港）GUOSEN SECURITIES (HK)物业管理行业2020年投资策略：拥抱物业管理的黄金时代物业管理行业投资热度持续升温2019年恒生指数全年小幅上涨9.07%，整体走势偏弱，而港股物业2020年01月24日管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业全年上涨行业物业管理58.21%,在我们统计的所有行业中涨幅排第一。物业管理行业资本买入市场热度持续提升，2018年有6家物业管理公司上市，2019年上市的物业管理公司达到10家。截至2019年12月31日，港股及A股市场上市的物业管理公司已达2家，其中A股3家，港股19家。行业规模持峡增长，未来成长空间广阔，市场格局由高度分散不断向优质龙头企业集中根据国家统计局2008年、2013年及2018年全国经济普查数据显示，全国物业管理行业在2008年、2013年及2018年的营业收入规4模分别为2077、4092、9066亿元，行业在2008一2018年的年复合增长率高达15.88%。我们预计2019一2023年全国物业管理行业管业收入年复合增长速度将保持在11%左右，2019年全国物业管理行业的营业收入在2019末已超万亿规模，预计到2023年末全国物业管理规模将超过1.5万亿。《物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期》目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业，2018年末全国物业管《2019年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入理企业超过20万家，而随着政策、市场竞争及信息技术的变化，行正当时》《物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司业的集中度逐年提升，市场份颜不断向优质龙头企业集中，百强物迎来上市潮》《永升生活服务(01995.HK)：中报业绩高增长将业管理公司市场份颜快速提升。2014一2018年，百强企业的全国市合预期，看好长期成长潜力》场份颜从22.6%上升至39.7%，预计未来百强企业市场份额仍将持续《碧桂因服务(06098.HK)：业绩进入快速释放期》走高，优质的龙头公司将获得远高于行业平均增速的成长。《新城悦(01755.HK):2018年业绩超预期，预计未来两年仍将快速增长》优先选择“储备面积/在管面积”占比高的公司《奥因健康(03662.HK)：物业管理、商业运营双轮驱功，业绩增长强劲》我们统计了港股物管企业“储备面积/在管面积”这个指标，“储备面积《绿城服务(02869.HK)：业绩企稳向好》《雅生活服务(03319.HK)：收并胸推动业绩快速/在管面积”的比值越高，说明该公司未来两年的业绩增长的确定性越增长》高，相应也能获得二级市场更高的估值。从2019年公布的中报数据来《中海物业(02669.HK):H1业绩低于预期，未来有望逐步改善》看，新城悦服务(1755.HK)、碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务《佳兆业物业(02168.HK)：稳健增长的综合物业(2869.HK)、永升生活服务(1995HK)“储备面积/在管面积”分别达管理服务商》《蓝光嘉宝服务(02606.HK)：内生、外延快速增198.9%、169.46%、11238%、75.91%,排名前四，表明在港股主要上市长的区城龙头》物业管理公司中，这四家公司未来两年的业绩增长的确定性、可预见性相对更高。SFC CE No.:BFC540+85228998300xujin@guosen.com.hk研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。1注：以上数据均来自官方拔露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理物业管理行业研究徐进，+85228998300，xujin@guos en.ccm.hk国信证券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)投资建议2019年恒生指数全年小幅上涨9.07%，整体走势偏弱，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业全年上涨58.21%，在我们统计的所有行业中涨幅排第一。当前物业管理行业仍于快速增长的黄金发展期，2008一2018年的年复合增长率达15.88%,我们预计2019年全国物业管理营业收入规模将超过1万亿，到2023年末全国物业管理规模将超过1.5万亿。未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显。我们维持行业“买入”的投资评级，推荐具备关联地产企业支持、储备面积丰富的碧桂园服务(6098.HK)、永升生活服务(1995.HK)、新城悦服务(1755.HK)以及品牌优势及第三方项目拓展能力强的缘城服务(2869.HK)等个股。代马市元HKD)TTM19E20E6098.K738.7251.2143.9333.3714.533319.K雅生活服务387.3333.7430.3822.016.196049.HK308.7661.5353.8938.2833.682869.HK绿城服务248.8244.8242.1931.499.082669.HK中海物业162.7037.8631.8525.4912.51新城悦服务114.5347.2744.530.2911.671995.K水升生活服务102.6360.2543.527.768.902606.HK蓝光嘉宝服务84.9519.5918.0213.7818.111778.HK彩生活57.769.679.58.251.613662.HK44.7429.7326.0115.555.092168.K佳兆业美好28.9120.9517.5912.764.41风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓：人员戒本大幅上升。研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来官方拔露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理物业管理行业研究国信证券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)正文部分一、物业管理行业投资热度持峡升温1、2019年物业管理板块涨幅排名第一2019年恒生指数全年小幅上涨9.07%，整体走势偏弱，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业全年上涨58.21%，在我们统计的所有行业中涨幅排第一。其中新城悦服务(1755.HK)、永升生活服务(1995.HK)、佳兆业美好(2168.HK0、雅生活服务(3319.HK)、中海物业(2669.HK)、碧桂园服务(6098.HK)分别录得222%、199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的涨幅，大幅跑赢市场。80%60%50%40%32%40%30%24%24%20%20%9%0%10%3%3%-20%-20%业管理疗保健业一物业管理行业指数消费事业电信服务wind.250%222.24%199.0%200%187.3%161.0%150%116.3%112.4%100%43.7%50%33.8%16.8%6.8%3.1%■水升生活服务雅生活服务中海物业绿城服务蓝光嘉宝服务彩生活研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。3注：以上数据均来官方拔露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理物业管理行业研究国信证券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)自2014年彩生活(177B.HK)作为第一家物业管理公司于港股上市以来，物业管理行业资本市场热度持续提升，2018年有6家物业管理公司上市，2019年上市的物业管理公司更是达到了10家。藏至2019年12月31日，港殿及A殿市场上市的物业管理公司已达22家，其中A股3豪，港股9靠。物管企业大多选择港股上市主要由于物管公司大多都有房企背景，而A股在关联交易方面的规则较港股更为严格，因此房企背景物业管理公司普遍选择港交所上市。上市日期1778.K彩生活2014-06-309.4561.18花样年2669.K中海物业2015-10-23介绍上市161.06中海地产1538.HK中奥到家2015-11-253.764.742869.HK绿城服务2016-07-1215.48237.39绿城中国3686.K祈福生活服务2016-11-081.155.79新福集团1417.K浦江中国2017-12-111.637.98603506.SH南都物业2018-02-013.2231.833319.HK雅生活服务2018-02-0941.00358.67雅店乐、绿地6098.K2018-0619介绍上市711.611755.HK新城悦服务2018-11-066.3899.642168.HK佳兆业美好2018-12-063.2829.401995.HK2018-12-177.4181.123316.K滨江服务2019-03-155.3219.903662.K2019-03-187.3742.56001914.sZ招商积余2019-04-29借壳上市240.18招商蛇口6093.K和泓服务2019-07-121.285.281895.HK2019-10-112.607.102606.HK蓝光嘉宝服务2019-10-1818.2688.52蓝光发展1922.K银城生活服务2019-11-061.464.06银城国际002968.sZ新大正2019-12-034.7955.166049.HK保利物业2019-12-1953.82249.339928.K时代邻里2019-12-198.3344.07时代中国控股1、预计2022年中国物业管理行业市畅规摸过1.5万亿房地产开发是物业管理行业的上游行业和基础，中国房地产行业自1998年以来经历了近20年的高速发展，近年来虽然增速有所放缓，但仍具备稳健、平稳的增长前景。物业管理行业规模的增长主要由房屋的持续竣工以及未覆盖社区的不断被接管所驱动。从近年来全国竣工房屋面积规模来看，2011一2017年全国竣工房屋面积超过10亿平方米，意味着每年平均提供新建物业服务量达到10亿平方米以上，在城镇化水平不断提升的推动下，我们预计未来几年全国竣工房屋面积仍能维持高位。研究报音仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。4注：以上数据均来官方拔露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理物业管理行业研究国信证券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)120.000万平方米107,459110,000100,00090,00080.00070.00060,00050,00040.00030.00020.00010.0000200120032005200720092011201320152017近年来，随着城镇化进程加快、国民生产总值及人均可支配收入的不断增加，全国物业管理行业企业数量和在管面积规模不断扩大。根据Frost&Sullivan的数据，全国物业管理行业在管面积由2013年的261亿平方米提升至2018年末的335亿平方米，年复合增速5.12%。45十亿平方米全国物业在管建筑面积403530.832.133.534.535.636.737.9393027.828.26.1252015102013201420152016201720182019E2020E2021E2022E2023E根据国篆统计局2008年、2013年及2018年全国经济普查教据亚示，全国物业管理行业在2008年、2013年及2018年的营业收入规模分别为2077、4092、9066亿元，行业研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。5注：以上数据均来官方拔露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理