行业研究物业管理行业：好风凭借力，未来诚2019年12月31日可期看好/维持房地产行业报告分析师执业证书编号：S1480519080002券股研究助理杨雅欣电话：18810893255邮箱：yangyx@dxzq.net.cn执业证书编号：S1480119070067投资摘要：有限公物情行业空间将是过2万亿。物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。截至2018年底，全国物管面积达211亿平米。短期来看，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来1-2年物管行业将迎来一轮快速增长。长期来看，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，物管行业有望雏持增量证发展。我们预计，截至2030年，管理面积将达到326亿平，收入规模超2万亿。物管行业现金流德定充裕。受益于物业管理的轻资产运营模式和高收数率、高续约率，物业管理企业相比地产开发关联公司而言，现金流更为稳定。而充裕的货币储备有助于企业通过并购等方式进一步扩大管理面积规模，为未来的业绩增长提究报告供动力来源。管理面积的增长可进一步带来收入和现金流的稳定增长，形成良性循环。物管行业降低成本有空间。物管企业通过扩大规模、外包、技术投入等方式可以降低成本率。经过我们测算，在人力成本承压的市场环境下，物业管理企业营业成本率在时间和规模两个维度上均保持了下滑趋势。我们认为对于有实力进行规模扩张的龙头企业而言，这一趋势有望延续，主要通过三大手段：一是扩大项目规模，提高人均在管面积：二是提高外包比例，优化资源配置：三是加大科技应用。投资建议及重点公司推蒋：我们认为行业基本面逻辑为“短期看地产关联公司销售面积，长期看品牌价值”。短期内，行业仍然以跑马图地为主，龙头企业可能伴随着向低能级的区城性物业或非住宅等领城渗透。长期来看，具有良好品牌价值的企业有望保持较好市场化拓展能力和盈利能力。我们推荐三条主线：1)关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务：2)具有强大的央企、国企背景，在获取项目资源、布局多元化业态方面有优势的公司，建议关注保利物业和招商积余：3)具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。风位凝示：社保改革可能会增加人工成本：房地产销售遥冷影响行业后续规模增长：区城差异风险。行业重点公司盈利预测EP8(元)PE18A19E20E18A19E20E碧桂园服务0.370.540.7129.5242.9732.65招商积余1280.370.535.8249.6233.77保利物业0.951.3544.0831.13绿城服务0.170.190.2530.2237.0128.31东方财智兴盛之源P2东兴证券深度报告东兴证券目录511物管行业政策由规范型向鼓励型转变512短期内上游地产竣工拐点性回升带动物管行业增长…13长期受城镇化幸等因素驱动，2030年行业空间将超过2万亿……813.1我国城镇化率术来十年仍有约10%快速提升空间.…8132总人口等三大因素推动行业稳定发展81.3.3市场空间：估算2030年行业管理面积达297亿平，收入规模将超过2万亿10112.1物业管理企业现金流稳定，货币资金充裕…1122轻资产运营和高收数率、高续约率带来现金流的稳定增长122.3充裕的现金流与增长的管理面积相得益彰…12133.1规模扩大有助于降低单位面积成本1432提高外包比例有助于降低成本1433科技投入有助于降本增效…1515161861碧桂园服务一一背靠地产规模龙头，实现多方向均衡发展.…1962招商积余一一借并购之东风，打造机构物业与住宅物业双向发展.2063保利物业一一央企龙头扬帆起航，发力非住宅业态蓝海…216.4绿城服务一一高端服务打造优质品牌，市场拓展铸就规模龙头2324相关报告汇总25表格目录6表2：2030年物业管理行业空间预测表…17插图目录图2：对具有关联地产开发商的物业公司而言，娘工面积可直接特化为合约面积和在管面积…7东兴证券深度报告P3.7899910图11：2018年物业公司待负债率大多远低于关联地产公司…1111图13：2018年百孩全业营业成本中人力占比过半……1213.131313图19：2007-2016年百强企业人均在管面积和人均产值1414151515151616171718图30：2019H1上市公司总营业收入（亿元）及周比增速(%)18192020目35：2019年公司股权体构变化…2121国37：2018年招南物业收入构成（亿元）图38：2018年中航物业收入分业态构成21222222图42：保利物业非住宅业态合约面积占比逐步提升东方财智兴盛之源P4东兴证券深度报告东兴证券23232424东兴证券东兴证券深度报告P51.物业管理市场逐步放开，空间超2万亿1.1物管行业政策由规范型向鼓励型转变物业管理是指物业服务企业经业主委托，按照物业服务合同约定，对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行维修、养护、管理并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动。我国的物业管理行业诞生于上世纪八十年代，发端于沿海发达城市，并逐步向内陆地区延伸。物管行业是房地产后周期服务行业的重要组成部分之一。1981年国内第一家物业管理公司一深圳物业成立，标志着我国物业管理业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步探索阶段(1981-2003年)、规范管理阶度(2003年-2014年)和市场化运作阶度(2014年至今)。在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。随着2003年6月我国第一部物业管理行政法规一一《物业管理条例》的诞生，物管行业逐步进入规范管理阶段。这一阶段的政策以规范性为主，例如“物业服务收费通过区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价、物管企业可采取包干制或酬金制”、“物业服务企业资质等级分为一、二、三级，并对应设定可承接项目面积限制”、“对物业管理师资格考试、注册、执业等进行详尽规定”、“对相关物业服务企业实施定价成本监审行为”等等。2014年起，物管行业进入市场化运作阶段。政策逐步向鼓励性转型，例如“放开非保障性住房物业服务收费管制，规定前期物业管理服务收费实行政府指导价，后续可实行市场调节”、“从事物业管理的人员将无需取得职业资格证书”、“取消物管企业资质等级划分”、“生活性服务业纳税人进项税颜加计抵减15%”等，多个城市上调了物业费指导价格。伴随着政策的放开和支持，物管行业上市、并购频现，集中度加速提升。围1：物管行业经历三大发展阶段，政策逐步由规范性向鼓励性转变起步探索阶段(1981-2003年)规范管理阶段(2003-2014年)市场化运作阶段(2014至今)仅有基础物业服务：物业费提升乏力：行业极度分散增值服务逐步出上市、并购频现，集中度加速现提升中国物业无需取得积业管理协会√规范物业管理师资19812003格20142017●■●■●200020042016深圳市物业《物业管理条例》放开非保障性住管理公司成政府指导价VS市房物业服务收费场调节价管制资质核定√各城市上业主大会格规范性政策鼓励性政策东方财智兴盛之源