顺周期扶摇而上的蓝海板块川财证券CHUANCAI SECURITIES物业管理行业报告所属部门」行业公司部物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及报告类别行业深度销售情况。我国2016商品房销量增速达22.5%，2017年实现销售面积16.94所属行业亿方，2018年在高基数效应下，销量依然实现1.3%的正增长。对应2016-2018行业评额年的销售规模，未来两年物管行业将进入高速扩张期。截至2018年末，我国报告时间I2019/11/16城镇化率较美、日等发达国家至少具备20%的提升空间。随着区域性经济的崛起，保守估计2021-2030年商品房年均需求中枢逐渐回归至9-10亿方的合理©分析师水平，行业规模、业绩想象空间巨大。证书编号：S1100517060001010-66495901近几年，头部物业公司积极拓展多元化业务，基础物业服务稳增的同时，增值chenlic@cczq.com服务表现亮眼。一方面，头部公司更趋向于结合自身优势，进行“亚身定制”的选择增值服务，由单纯的增量转为质量共同提升。另一方面，增值服务具备高毛利、覆盖广等特点，后续有望成为新的业绩增长点，带动物业公司整体盈利王洪岩证书编号：S1100119110001水平向好。021-68416608wanghongyan@cczq.com2015-2018年，物业百强管理面积均值由2361.5万方增长至3718.1万方，市占率由28.42%提升至38.85%。我们认为集中度的提升主要源于：(1)物管行业头部公司多拥有关联开发商，充分受益于开发商内部“输血”带来的内生性增长。在房地产开发商集中度提升的带动效应下，行业资源逐步向物管头部倾斜：(2)借助责本优势推动物管企业实现规模化扩张。近两年行业头部公司逐步掀起上市潮。从募集资金的用途来看，约50%-60%用于收并购、10%-20%用于发展增值服务。不论是收并购，还是资本助推下的增值业务，均为头部企业带来规模优势，带动行业集中度进一步提升。北京西城区平安里西大街28号中目前，物业公司积极提升自身服务品质及管控能力以塑造良好的公司品牌。一海国际中心15楼，100034方面，品牌效应可以为关联开发商的项目提供加持作用：另一方面，品牌效应上海陆家嘴环路1000号恒生大已成为竞争第三方资源的重要因素。我们认为，随着增量市场逐步向存量市场厦11楼，200120转化，继规模之后，品牌优势将成为公司新的核心竞争力之一。随着人力成本深圳福田区福华一路6号免税商券大厦30层，518000物业公司既可以实现提效降本，又可以抢占增值业务。将人才战略与科技创新区成都市高新区交子大道相结合的模式，或成为未来行业发展的重要途径。177号中海回际中心B座17风险提示：商品房竣工不达预期：人力成本持续提升：多元化业务拓展失楼，610041败带来的风险等。本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明回川财证券研究报告正文目录一、简介篇：物业管理的基本内容。553。物业管理收费模式…6二、行业篇：市场空间持续扩容、集中度进一步提升。71.1物管规模滞后于销售、新开工·71.2非住宅业态仍待价值重视…101.3物管行业“量价齐升”仍需时日…112.1开发商集中度的提升，带来物管规模向行业头部倾斜·1322登陆资本市场巩固头部优势，收并购助推行业资源整合.·144。基础服务稳健增长，增值业务锦上添花。184.1物业公司“量身定制”增值服务已成趋势.…184.2增值服务增厚业绩…191.维度一：物管头部由规模扩张转向高质量成长…20203。维度三：技术创新，降本提效。21四、标的篇：顺周期扶摇而上，逆周期做雪欺霜。242.绿城服务(02869K).26284.求升生活服务(01995.HK)315.雅生活(03319.HK)…33风险提示35本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明2/36川财证券研究报告图表目录图1：物业管理行业发展历程…图2：物业管理业务构成房地产开发周期7图4：商品房销售面积及其同比.8图5：不同业态销售面积同比增速.8图6：新开工面积及其同比……8图7：8图8：9图9：建安投资与施工面积出现背离，图10：我国总人口及城镇化率….9图11：美国城镇化率10图12：图13：非住宅销售情况.10图14：商品房销售面积构成…10图15：11图16：商品房骏工面积构成…..11图17：城镇居民人均可支配收入及同比….11图18：城镇居民人均可支配收入实际同比..11图19：图20：12图21：地产开发商销售集中度持续提升.…13图22：头部公司2018在管规模构成（按来源）13图23：头部公司关联开发商2018年销售情况…13图24：物业公司上市募集资金的规划用途…图25：物业百强在管规模均值及合计市占率…图26：物业百强在管面积布局(2018).17图27：物业百强基础服务及增值服务收入占比图28：物业百强基础服务及增值服务净利润占比19图29：物业百强业主增值服务构成.19图30：物业百强非业主增值服务构成19图31：2018物业百强营收情况…20图32：2018物业百强净利涧水平…20图33：2018物业百强经营成本构成.22图34：绿城服务智慧园区服务平台.…图35：碧桂园服务社区“大脑"运行图…23图36：物业百强从业人员构成…24图37：物业百强人均产出.…24图38：收货管理面积及其增速25图39：合同管理面积及其增速…25图40：截至2019H1公司合同管理面积及收货管理面积布局.…25图41：2019H1收入构成…26图42：各业务毛利率水平26本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明3136⊙川财证券研究报告图43：在管面积及其同比…27图44：储备面积及其同比…图45：在管面积构成…2727图47：28图48：图49：营业收入及其同比……29图50：净利涧及其同比29图51：市政物业—深圳音乐厅29图52：市政物业一香港海关总部大楼…29图53：“兴海物联”全价值链服务.30图54："优你互联生态图”…31图55：营业收入及其同比32图56：净利涧及其同比…32图57：在管建面构成32图58：收入构成…32☒59：求升智慧物业33图60：营业收入及其同比34图61：34图62：公司合约面积（万方）图63：公司在管面积米源构成(2019H1)34图64：公司组织架构图…表格1.两种收货模式比较6表格2.部分城市新旧物业收费标准对比12表格3.2014至今物业公司上市梳理.14表格4.部分港股上市物业公司募集资金使用情况15表格5.2018年以来部分物业公司收并购案例.15表格6.物业百强布局城市TOP2017表格7.碧桂园服务增值业务的选择18表格8。求升UP生活服务部分内容18表格9.2018年中国物业管理企业品牌价值10强…21本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明一、简介篇：物业管理的基本内容1.物管行业的发展历程回顾我国物业管理行业30逾年的发展历程，大致经历了三个阶段：探索起步期、行业规范期、快速发展期。探索起步期（1981-1995)：1981年，我国第一家物业管理公司一深圳市物业管理公司成立。1983年，深圳市国际商业大厦成为首个运用物业管理的商业体；1985年，物业管理拓展至深圳市鹏基工业区：1991年，由深圳市住宅局（现更名为国土资源和房产管理局）开发建设的莲花二村成为住宅物业管理试点。至此，物业管理的探索范围由商业大厦、工业区蔓延至住宅项目。虽然这一阶段并不具备完善的规章制度，但却实现了从无到有的突破。行业规范期（1996-2000)：国内物管行业经过了十多年的探索后，于1996年开始进入了行业规范期，主要体现在物业管理法律法规的陆续出台。如，1996年的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、1998年的《物业管理企业财务管理规定》。2000年10月，中国物业管理协会成立。这一阶段，伴随着法律法规的出台，物管行业对于专业性的要求越来越高，物业管理专业开始作为一门专业的学科登录高等教育自学考试。快速发展期(2001-至今)：随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理规模逐步提升。尤其是近几年，我国商品房销量屡创新高，2018年商品房销售面积达172亿方。作为房地产后周期的物管行业得到了迅速的发展。2014年，彩生活成功在港股上市，成为第一家上市的物业管理公司。2018年，A股迎来了第一家上市物业公司一南都物业。这期间，碧桂园服务、中海物业、永升生活服务等陆续登陆资本市场，物业管理公司开始崭露头角。图1：物业管理行业发展历程第一个实施物业百强企业管理面积均值一深圳市鹏达3718.13万平方米区物业管理服务收基工业区费暂行办法》协会成立营业收入均值达88617.51万元19851996200020181981199119982014深圳市物业由深圳市住宅局（现更名为彩生活成功在管理公司成立《物业管理企业财务管理规定》出台发建设的莲花二村成为住宅物业管理的试点本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明5/36