华泰证券HUATAI SECURITIES行业研究/深度研究2019年10月30日升维新模式，掘金新蓝海房地产非住宅物业管理专题报告我们认为国内非住宅物管市场空间广阔，且由于业态多元、专业化要求更执业证书编号：S0570519010002高，将产生多元延伸增值服务的机会，服务模式将从基础服务升维到高附chenshen@htsc.com加值，是一片亟待挖掘的新蓝海。未来国内非住宅物业管理企业可能往三执业证书编号：S0570519070001个方向发展：商办物业管理.以资产管理和设施管理为方向的全产业链发研究员liulu015507@htsc.com展：公共服务物业管理，以集成服务为核心的一站式服务输出：专注于部执业证书编号：S0570518010002分领域的外包服务提供商。建议关注中航善达、万科A、华夏幸福、蓝光研究员01056793959发展，以及其他正在加速物业管理证券化的企业。hanxiao012792@htsc.com林正衡021-28972087联系人linzhengheng@htsc.com非住宅物业主要包括商办物业、公共建筑和城市公共空间三大美。根据物协和易居的数据，2018年我国非住宅物管市场规模2941亿元，占据基础物业服务半壁江山。相较住宅物业，行业竞争格局分散复杂，进入门槛、物业货、收缴率更高，盈利能力存提升空问，将成为国内物管公司拓展的重要方向.证券化也将提速。我们测算2025年非住宅物管市场规模有望超8000亿元，城市公共空间的模式拓展可能进一步拓宽规模。商办物业、2《우城A(000069SZ,买产业园区、学校、医院、公共场馆等业态百花齐放，产业园区、学校、医院等业态500强企业覆盖度不足30%，覆盖度和集中度提升空间广阔。3《房地产：行业周报（幕四十三周）》2019.10一年内行业走势图海外非住宅物管以“设施管理”为核心，从非核心业务外包的思路出发，三十余年来出现了从单一到集成服务、从本地到全球、从低附加值到高附加值的进化过程。相比之下，国内非住宅物业存量广阔，但存在着管理粗%放、服务少且品质弱等问题，蕴含着专业服务供需错配带来的较大发展机会。我们认为未来国内非住宅物管的发展路线将与住宅物管呈现明显差异在丰富的物业业态、迥异的增值服务需求驱动下，将产生更为专业化、多元化的延伸服务机会。6)通过复盘世邦魏理仕、爱玛客和欧艾斯的案例，我们认为行业龙头的发展181018/121902190419061908路径，是通过产业链上的某项强势业务为切入点，形成自己的优势、壁垒一沪深300或粘性，再借力资本市场进行横向或者纵向收购，拓展多元化业务和服务区域，最终形成对物业所有者的集成产业链服务或者集成设施管理服务，自身定位从物业所有者的“外包业务执行者”升级为“战略合作伙伴”，从一开始帮助物业所有者进行基础管理、降费增效，到最终反哺核心业务、创造更高附加值。我们认为国内公司可以沿三条发展思路布局非住宅物管：一、商办物业管理，以资产管理和设施管理为方向的全产业链发展：二、公共服务物业管理，以集成服务为核心的一站式服务输出：三、专注于部分领域的外包服务提供商，在部分服务领域成为标杆。建议关注推进收购招商物业的稀缺非住宅物管标的中航善达，开发企业中具备发力非住宅物管业务禀赋的万科A、华夏幸福等，控股90%的物管子公司蓝光嘉宝服务已在H股上市的蓝光发展。目前仍有很多物业管理公司证券化仍在进行当中，我们认为发力布局非住宅领域的物管公司标的将会逐步增多，蓝海赛道值得长期关注。风险提示多元化服务和收并购带来的管理风险，国内外差异影响可借鉴性，社保政策不骑定性等因素带来人工成本上涨风险。谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准入行业研究/深度研究|2019年10月30日华泰证券HUATAI SECURITIES正文目录8我国非住宅物管市场：收入已占基础服务半壁江山…9非住宅物管模式特点：高门槛、更分散、盈利能力具备改善空问.11非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向14非住宅物管领域符合当前供给端和需求端的共同诉求.14物业管理空间突破将成必然，非住宅物业管理市场将成为重要蓝海19未米非住宅业态占比将持续提升，市场规模有望超8000亿19各种非住宅业态将带来龙头浙一轮集中度提升空间20非住宅物业业态结构：百花齐放，多元蓝海22商办物业：覆盖度相对较高，服务深化空间大22商办物业管理空间…商办物业管理特点…商办物业管理业态结构：写字楼…24商办物业管理业态结构：商业25产业园区：从基础物管到园区运营.……产业园区物业管理空间…2727产业园区物业管理业态结构.学校：后物服务社会化推动发展，公益属性突出.学校物业管理空间.29学校物业管理特点…29学校物业管理业态结构……30医院：把提后勤服务市场化、社会化趋势32医院物业管理特点.32医院物业管理业态结构32公共场馆：潜在空间广阔，龙头积极布局34公共场馆物业管理特点34公共场馆物业管理业态结构.35非住宅物管模式思考：从单一到集成，从基础服务到高附加值海外设施管理30年：单一到集成服务、本地到全球、低附加值到高附加值38设施管理行业全球过万亿美元，中国市场规模和渗透率提升空间依然较大40非住宅物管龙头复盘：借力资本并购，拓展空问、升维模式…商办物管典范一一世邦魏理仕：布局商业地产全生命周期的跨境服务商3发展历程：基于客户关系和全产业链资源的多元服务组合和全球化并购扩张.432行业研究/深度研究|2019年10月30日华泰证券HUATAI SECURITIES业务模式：物业管理和服务外包收入持续提升，商业地产优势赋予客户粘性和服务连续性优势….45物业管理：零售、写字楼、物流等商业地产为主，成本节约效应明显…47历史业绩：长期增长稳健，外延并购和内生增长双驱动49市场表现：市值持续创新高，历史PE(TT)中枢20倍.…50爱玛客：深耕美国，注重资本运作和并购扩张的集成设施管理龙头51业务模式：团餐与设施管理业务多采用美“包千制”模式，制服业务规模效应更佳53历史业绩：业务量质齐升叠加利息费用收窄，第三次上市后业绩持续增长56市场表现：快速成长期市值CAGR为19%，PE(TTM)均值30倍57欧艾斯：聚焦大客户战略，自营传统服务的集成设施管理龙头57发展历程：从数量到质量有机升级，全自营提供高品质服务57业务板块：聚焦传统自营服务，集成服务发展迅速.59历史业绩：重整市场业务布局，聚焦核心客户高质量发展.61市场表现：快速成长期市值CAGR为25%，PE(TTM)均值30倍.63小结：基础赋能到价值创造，三路径谍多元发展….63投资建议.65风险提示…图表目录图表1：非住宅物业的分类.…9图表2：我国城镇化率.图表3：我国城镇居民人均可支配收入…10图表4：全国物业管理行业管理规模和同比增速图表5：全国物业管理行业经营收入和同比增速.10图表6：2018年500强物管企业管理面积业态分布.10图表7：2018年500强物管企业基础物业服务营收业态分布..10图表8：2018年500强物管企业布局各业态的企业数量占比.11图表9：2019年各业态物业管理服务领先企业.12图表10：2018年500强物管企业分业态平均物业费.….13图表11：2018年500强物管企业分业态平均物业费收搬率.….13图表12：2018年500强物管企业收入结构.13图表13：2018年500强物管企业成戒本结构13图表14：2018年部分物管公司盈利能力对比14图表15：2018年末部分上市物管公司存量面积第三方项目占比.14图表16：2018年部分上市物管公司新增面积第三方项目占比.14图表17：上市物业管理公司非住宅物业布局情况15图表18：2018年500强企业增值服务营收和净利涧占比.….16图表19：百强物管公司基础物业服务和增值服务净利率.谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准3行业研究/深度研究|2019年10月30日华泰证券HUATAI SECURITIES图表20：2018年部分上市物管公司增值服务收入占比…..16图表21：2018年百强物管公司增值服务收入来源..17图表22：我国物管公司上市情况（数据截至2019年10月29日，PE为Wid一致预期）17图表23：保利物业非住宅项目营收占比….18图表24：保利物业非住宅项目在管面积占比.图表26：2018年以来部分百强物管公司收并购案例.…图表27：全国商品房竣工面积和同比增速…20图表28：全国物管管理规模累计增量和商品房竣工面积累计值.图表29：2025年我国非住宅物管市场规模测算..20图表30：2017年末全国各美建设用地面积21图表31：百强物管企业管理面积和市占率…21图表32：百强物管企业营业收入和市占率21图表33：500强企业细分业态覆盖度……22图表34：管理面积低于100万平的500强细分业态布局企业占比.22图表35：物业收入低于5000万元的500强细分业态布局企业占比.22图表36：全国商品房新开工面积：写字楼23图表37：全国商品房骏工面积：写字楼23图表38：全国商品房新开工面积：商业23图表39：全国商品房骏工面积：商业23图表40：部分以住宅服务为主的物管企业推出商办物管子品牌.24图表41：2018年500强企业写字楼物业管理面积区间段分布24图表42：2018年500强企业写字楼物业服务收入区间段分布24图表43：2018年500强企业写字楼管理面积城市能级分布.…图表44：2018年500强企业写字楼各城市能级物业费情况24图表45：2018年500强企业写字楼收费形式分布25图表46：2018年500强企业写字楼各收费形式物业费情况25图表47：百强企业写字楼平均管理面积……25图表48：百强企业写字楼平均物业服务收入…图表49：2018年500强企业商业物业管理面积区间段分布.…图表50：2018年500强企业商业物业服务收入区间段分布.…图表51：2018年500强企业商业管理面积城市能级分布.26图表52：2018年500强企业商业各城市能级物业费情况26图表53：2018年500强企业商业管理收费形式分布………26图表54：2018年500强企业商业管理各收费形式物业费情况26图表55：百强企业商业平均管理面积27图表56：百强企业商业平均物业服务收入…27图表57：全国工业用地成交总建面27图表58：2018年500强企业产业园区物业管理面积区间段分布.28图表59：2018年500强企业产业园区物业服务收入区间段分布28谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准4行业研究/深度研究|2019年10月30日华泰证券HUATAI SECURITIES图表60：2018年500强企业产业园区管理面积城市能级分布图表61：2018年500强企业产业园区各城市能级物业费情况.28图表62：2018年500强企业产业园区收费形式分布28图表63：2018年500强企业产业园区各收费形式物业费情况28图表64：百强企业产业园区平均管理面积…29图表65：百强企业产业园区平均物业服务收入…29图表66：全国各级各类公办和民办学校数量.30图表67：2018年全国部分类别公办学校校舍建筑面积..30图表68：学校物业服务内容…30图表69：2018年500强企业学校物业管理面积区间段分布.30图表70：2018年500强企业学校物业服务收入区间段分布30图表71：2018年500强企业学校管理面积城市能级分布31图表72：2018年500强企业学校各城市能级物业费情况31图表73：2018年500强企业学校收费形式分布……31图表74：2018年500强企业学校各收费形式物业货情况31图表75：百强企业学校平均管理面积…图表76：百强企业学校平均物业服务收入…图表77：全国医院数量32图表78：2017年不同类别医院数量32图表79：2018年500强企业医院物业管理面积区间段役分布…33图表80：2018年500强企业医院物业服务收入区间段分布33图表81：2018年500强企业医院管理面积城市能级分布.33图表82：2018年500强企业医院各城市能级物业费情况图表83：2018年500强企业医院管理收货形式分布.33图表84：2018年500强企业医院管理各收货形式物业费情况图表85：百强企业医院平均管理面积34图表86：百强企业医院平均物业服务收入34图表87：全国城镇因定资产投资.34图表88：艺术馆、图书档案馆、体育馆园定资产投资.3435图表90：2018年500强企业公共场馆服务收入区间段分布.图表91：2018年500强企业公共场馆管理面积城市能级分布.35图表92：2018年500强企业公共场馆各城市能级物业费情况.35图表93：2018年500强企业公共场馆收费形式分布36图表94：2018年500强企业公共场馆各收费形式物业费情况36图表95：百强企业公共场馆平均管理面积…图表96：百强企业公共场馆平均物业服务收入36图表97：万科商企服务业务概述37图表98：万科物业珠海横琴新区"城市物业"模式的具体业务37图表99：设施管理的具体服务范畴…38图表100：设施管理涵盖的物业业态39谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准5