房地产行业功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务探索东方证券ORIENT SECURITIES物业管理行业系列报告之四核心观点行业评级看好中性看淡（维持）围绕开发商和业主，国内物管企业的增值服务形成了两大类型。物管企业的增中国值服务主要分为非业主增值服务和社区增值服务两类。非业主增值服务主要围行业房地产行业绕开发商进行，针对开发、销售、峻工各个环节提供相关服务，盈利模式比较报告发布日期2019年10月22日确定。从主流物管企业来看，不同企业间毛利率差异较大，波动区间在20%~50%,中枢在35%左右。社区增值服务主要围绕改善业主居住环境、提行业表现高业主生活品质提供服务或销售商品。目前仍处于探索期，独立于地产周期的房地产—沪深300业务模式尚未取得稳定盈利，毛利率区间在20%~90%，中枢在65%左右。海外成熟物管企业呈现低净利、高周转的特点，增值服务内容丰富度低于国内。60%40%北美及日本的物管企业增值服务侧重于“房屋保值”服务，满足的是房屋使用20%过程中整修、改造、防护及室内设计的需求，频次较低，通过房屋保值来提升0%业主的生活质量。物管企业更多通过收购和成立子品牌来提供专业服务，母公司则负责整体的物业运营。经营上体现出低利润率，高周转率的特点，依靠高效的资产运用提升ROE,其ROE能维持在20%左右。中国的物管企业的社区增值服务经历了从O20平台模式向商品及服务提供商的转变，非业主增值资料来源：MD东方证券研究所服务则是中国相对于海外物管企业的特色业务。国内物管企业目前普遍体现出高利润率，中周转率的特点。度●增值服务将为物管企业带来长期增长动力，并且提升在二级市场的估值水平。证券分析师竺劲企业经营层面而言，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，在由大量021-633258886084交付带来的面积增长红利消退之后，成为企业长期发展的增长驱动力。现阶段执业证书编号：S0860514060003物管企业增长的主逻辑仍然是面积驱动，增值服务还难以以独立支撑整个物管证券分析师房诚琦企业的增长。从资本市场的角度而言，建立在充裕管理面积基础上的增值业务021-633258886202布局有利于提高公司的估值水平。从港股市场物管企业的市盈率来看，市场对于可持续的管理面积获取能力定价最高，井会将开发商的土地获取能力纳入定执业证书编号：S0860518070003价，对于合理增值服务的定价次之。因此，龙头物管企业合理布局增值业务有助于提升企业估值水平。联系人孙天一021-63325888-4037投资建议与投资标的联系人马晓东物管企业的增值服务的两大类型中，非业主增值服务已经找到可行盈利模式，但与所属开发商的实力呈正相关。社区增值服务目前还处于探索阶段，以绿城服务为代表的先行者还在寻找更多切实可行的业务模式。建议关注1)大股东实力较强的中航善达(000043，未评级)、碧桂园服务(06098，未评级)、中海物业(02669，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)、2)社区增值服务领军者绿城服务(02869，未评级)。风险提示·房地产市场长期低迷。人力成本上升。证多元化发展失败。研究报告东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公可司可能存在对报告的客观性产生影彩响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。东方证券ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务探索目录1春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成.51.1非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大61.2社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质……102中外典型物管企业增值服务发展探索.2.1北美和日本物管企业的增值服务探索之路…………142.1.1 FirstSerivce-一j北美龙头住宅物业管理公司2.1.2 Nihon Housing-一日本领先的公寓物业管理公司162.2中国物管企业的增值服务探索之路…2.2.1绿城服务一中国物管企业增值服务先行者202.2.2雅生活服务一从单一增值服务走向多元化、全方位243战略视角与资本视角下的物管增值服务….253.1增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，4投资建议：看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业.…26有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。东方证券ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务探索图表目录图1：物管百强增值服务到业务表现.…5.5图3：开发各阶段物业公司可提供的服务范踌6图4：港股主要上市物业公司非业主增值服务的毛利率7图5：碧桂园服务的非业主增值服务中来自碧桂园的收入占比持续降低…………………8图6：绿城服务的宗场协销收入占非业主增值服务比重…………9图10：绿城管理咨询服务占非业主增值服务比重……10图11：雅生活协销外增值服务占非业主增值服务比重.101图13：主要物管企业社区增值服务毛利率.……115o5o.5.....5513图15：长城物业引入国际居家养老服务商护明德13图16：FirstService业务架构图17：FirstService发展变化和重大事件15图18：Firstservice增值服务收入占比逐渐提高16图19：Firstservice的回报率稳中有进…图20：Nihon Housing业务架构.17图21：Nihon Housing的收入变化.图22：Nihon Housing的服务范围…18图23：Nihon Housing的自由现金流与盈利能力图24：中国物管企业增值服务发展历程：.20图25：绿城服务的社区服务体系…20图26：雅生活旗下所形成的物业服务体系图27：雅生活增值服务收入构成及毛利率.…25图28：雅生活服务收入结构…25表1：物业公司主要增值服务业务类型5表2：典型物业公司的非业主增值服务内容表3：主要杜区生活服务内容有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被靠见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。3东方证券ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务探索表4：部分物管企业资产管理业务概况.……表5：绿城服务在教育和养老领域的布局1316表7：Nihon Housing的主要并购事件.18表8：绿城服务的增值服务收人单位：干元21表9：绿城服务增值服务变迁…………21表10：港股主要物管企业估值情况.…………26有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。东方证券ORIENT SECURITIES房地产行业深度报告一功不唐捐，未来可期：物管企业的增值服务探索引言我们此前的三篇物业管理行业系列报告，具体探讨了物管公司如何上市、如何经营，以及海外的物管公司如何发展变化，更多地聚焦于过去和现在，聚焦于传统业务。本篇报告我们将集中探讨物业管理行业的增值服务，这类业务更多地代表未来。除了传统的安保、保洁、园艺、物业维修及保养服务外，中国物管企业对社区物业管理增值服务也进行了积极的探索，服务种类逐渐分化，井发展出许多契合中国社区形态和房地产运作模式的增值服务类型。由于传统物管服务低毛利且同质化较高，业务增长主要依赖在管面积提升，难以形成规模效应，市场规模增长具有天然瓶颈，增值服务高毛利、差异化的特点对公司利润增长显得尤为重要。本篇报告我们将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。1春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成从增值服务整体情况看，头部物管企业在主动增加增值服务的收入规模及收入占比。以物管百强企业为例，其收入及利润占比均值近年来不断提升，到2018年，收入占比达到19.5%，利润占比达到44.3%。上市物管公司增值服务占比高的现象更为明显，从市场上主要的5家物管公司看，占比最低的碧桂园服务也达到26.3%（2017年为18.5%)，其他公司基本上都在30%~40%之间。图1：物管百强增值服务业务表现图2：雅生活服务的案场协销服务占非业主增值服务比重50.0%60.0%51.9%40.0%50.0%40.0%33.5%37.0%39.0%30.0%30.0%26.3%20.0%20.0%10.0%10.0%0.0%0.0%2015年2016年2017年2018年碧桂园服务雅生活服务绿城服务新城悦服务◆一增值服务收入占比均值◆一增值服务利润占比均值水升生活服务数据来源：中指完、东方证券研究所数据来源：公司年报、东方证券研究所通过梳理各家中国上市物管企业的增值服务业务，我们根据收益来源主体的不同将物管企业的增值服务分为两类：非业主增值服务和杜区增值服务。非业主增值服务的服务对象主要为房地产开发商，为开发商提供从项目开发设计到楼盘交付后物业销售的全周期服务，主要包括案场协销、咨询服务、代理销售、房屋检验和工程服务等；社区增值服务的服务对象主要为社区业主，为业主提供社区生活相关的全方位服务，包括社区空间服务、杜区生活服务、资产管理服务、教育养老服务及社区工程服务等。表1：物业公司主要增值服务业务类型有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息被靠见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。5