安信证券ESSENCE SECURITIES2019年10月16日主题报告观房企分拆历程正启，析物业管理行业上市浪潮？■写在前面：10月7日、蓝光发展发布公告称其下属控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司收到香港联交所发来的信函，原则上分析师SAC执业证书编号：S1450511020005同意蓝光嘉宝递交的公开发行H股股票并于香港联交所主板上市的zhuhb@essence.com.cn021-35082086申请，由即日起至10月10日公开招股；此外，2019年8月7日，保利发展公告，保利物业已向香港联交所递交H股上市申请；9月9日，时代中国控股公告，其附属公司时代邻里已向香港联交所递交上市申2019-10-09终止及被否案例详解请；9月3日，香港联交所披露，鑫苑物业通过香港联交所上市聆讯。新三板日报(67家新三板公司亮相股份回购计划！有做2019年，物业分拆上市延续了2018年的热度。本文立足全市场，在分2019-10-09市股二度回购，股价大涨超析物管分拆发展历程、房地产行业及物管行业发展趋势后，对地产加30%)速分拆物业上市原因进行解析，并探讨物管单独上市后对房企及物管企业自身的影响。最后为投资者把脉物业股的投资情况。新东方、中公市值超千亿的2019-10-08近一周10家企业上会，其中■回顾过去，地严公司分拆上市情况如何？4家为三板企业；1家三板企2019-10-08√随着地产行业步入存量时代，分拆物业公司上市已成为热潮。自彩生活业科创板被否2014年6月30日在香港挂牌上市开始，中国内地物业公司正式开启香港金市场科技产业策略报告第2019-0930三十七期上市之路，并经过四年的发展，于2018年迎来成熟期。截至2019年7月31日，在香港上市的物业服务公司已达14家。从企业规模方面来看，随着分拆上市进程的推进，分拆物业由市值百亿以上、在管面积达到亿级的企业向体量相对较小的二线企业转变。2018年6月之前，6家分拆上市物业公司中，有5家市值超百亿，其中彩生活、碧桂园服务布局城市数达到300左右。而在2018年下半年之后，分拆上市物业公司市值均未超过60亿元，在管面积处于50百万平方米以下。■聚焦行业，地产分拆上市繚何加速发展？√新建住宅面积的指标纷纷出现下行，表明目前我国商品房的供给端增速较弱，住宅存量大，已由“增量时代”转为“存量时代”；同时，2018年以来中央进一步深化土地和住房制度改革，建立健全住房保障体系，加之品牌企业销售增速放缓，融资渠道收紧，品牌房企放慢拿地脚步。√房地产行业的增长红利已成为过去式，承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物业管理行业俨然已经成为一座待挖掘的金矿，吸引了资本市场的极大关注。物业管理作为房企市值重建的平台作用开始显现。在此背景下，房企分拆物业管理业务上市由此展开。■追根溯源，分拆上市对地产商有何影响？√物业服务企业对房企知名度及销售溢价的提升起到促进作用。在房地产销售过程中，品牌企业凭借优质的协销服务及良好的市场口碑，促进开发项目销售并提高销售溢价，提升开发企业的销售业绩及品牌影响力。在物业管理阶段，物管企业国绕业主需求不断精进服务，打造和谐人居环境，有效促进资产保值增值，提高项目的知名度及房地产开发商的品牌口碑。已上市物业公司的吧普通高于地产母公司，资本市场逐步认识到物业公安信证券ESSENCE SECURITIES司的价值，给予物业公司明显高于开发商的估值水平，同时物业服务企业已进入上市窗口期，热度持续走高，资本的力量有效推动了品牌企业的发展，促进品牌价值再创新高。■反观自身，物业公司繚何青睐单独上市？√在房企传统融资渠道受限，整体资金压力上升的背景下，房企紧抓资本市场机遇。对于中小房企而言，赴港PO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力的业绩规模。√物管公司单独上市后，在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对在管面积的拓展，收并购力度加快，企业规模得到进一步扩大，行业集中度不断上升，出现强者恒强、行业分化的趋势。物业服务企业登陆资本市场后，资本的虹吸效应显现，从多雏度增强企业竞争力，扩大物管企业影响力，进而促进企业价值提升。■回归当下，如何看待物业股投资？√我们认为，优质龙头公司具备大型地产企业背书，业绩稳定性较高；品牌效应和生态资源支持下，在第三方业务扩展方面亦更具优势，盈利能力持续提升潜力可期；基于其全球化布局和多样业务类型，抗风险能力更强；由于具备强有力的资金等资源支持，在智能化升级转型及搭建社区平台方面更具先发优势；而在经济下行、物管行业市场竞争不断加剧的背景下，优胜劣汰将有力推动行业整合，未来龙头物管公司将更有可能通过并购中小型物业扩展商业版图，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业等优质标的。■风险提示：行业发展不及预期；物业费收嫩率降低；物业贵提价受阻2安信证券ESSENCE SECURITIES新三板主题报告内容目录1.写在前面…2.国顾过去，地产公司分拆上市情况如何？62.1.2018年房企分拆物业上市成为热潮，2019年延续分拆热度…62.2.百亿市值到60亿以下，二线企业登上分拆舞台73.1.新建住宅指标下行，地产商拿地脚步放缓…832.物管行业集中度提升，平均收益超8亿元…103.2.1.政策向好，助力物管更快发展..103.2.2.龙头在管面积超3亿平方米，市场规模逐步扩大.114.1.知名度提高，促进房企销售面积超千万平方米.….144.2.品牌价值凸显，物管公司PE均值达25倍.155.1.拓宽融资渠道，50%以上资金用于收并购.165.2.上市品牌企业价值达非上市企业1.87倍，资本助推价值提升…1819图表目录图1：物业公司发展情况图2：住宅房屋竣工面积（万平方米）及增速图3：住宅房屋施工面积（万平方米)及增速.9图4：住宅房屋新开工面积（万平方米）及增速.9图5：房地产开发投资完成额（亿元）….9图6：1981年-2008年物业服务企业相关政策11图7：2013-2018年城市化比率及人均可支配收入变化……12图8：中国物业服务百强企业平均在管面积及在管物业数目的增长情况…12图9：2018年百强企业各类型物业在管面积.12图10：2018年百强企业各业态收入占比情况…12图11：百强企业在管总面积及所占市场份额.13图12：2018年物业管理企业在管面积T0P10…14图3：开发企业与物业服务企业相互促进关系.………14图14：2018年部分港股上市物业服务企业的兄第开发商销售面积..15图15：2018年部分物业服务企业与房地产开发企业、销售服务企业资本溢价水平比较.15图16：2018年重点房企各类融资占比…16图17：在港上市企业募集资金使用规则..17图18：资本助推品牌价值提升的路径.…18图19：2018-2019上市品牌企业与非上市品牌企业品牌价值均值及增速对比…18图20：2012-2018中海物业毛利率及净利率变动…19表1：2014年以来物业公司上市情况.7衣2：分拆上市物业企业规模情况..7表3：2019年以来物管公司分拆上市情况.8表4：2019中国物业服务百强企业服务规模T0P10及成长性T0P10.83安信证券ESSENCE SECURITIES新三板主题报告表5：重点企业2018年新增土地.10表6：2017-2018年物业行业政策梳理…11表7：服务规模TOP10企业管理面积及进入城市情况…13表8：物业公司及地产母公司PE、市值对比..16表9：那分在港上市企业P0融资已使用情况.…1表11：优质企业业绩及市值情况.194安信证券ESSENCE SECURITIES新三板主题报告1.写在前面2018年5月，我们发布了《2018物业半年度策略：物管行业今胜背，将断气象助成长》，立足于物业管理行业近半年来的新动向，从并购趋势、政策转变、财务数据角度观察了物管行业的发展态势，并对A股和港股市场上的新现象做出了新的思考，最终回归到三板企业如何在这种新形势、新发展中谋求发展。2018年6月，发布了物业服务行业专系列三：《物业+资本，到底可以擦出怎样的火花？》，从排名视角、数量视角、质量视角、如何入场四个角度、全面剖析新三板市场、港股市场、A股市场资本红利对于物管行业发展的影响，重点关注近半年来物管行业资本风口乍现、物管企业纷纷登陆股市，新篇章下资本之手如何助力物管更上一层楼，以为投资者的投资活动提供参考。2018年6月，发布了物业服务行业专题系列四：《碧桂因服务问鼎港股物业行业双轮驱动估值有望重估？》，主要从碧桂园服务自身的业务角度出发，详细函述公司的业务概述；登陆港交所的三大亮点，一是分拆上市，二是介绍形式上市，三是除权；以及物管行业的估值问题进行了深度的分析。三板“转板”物业股》，立足于永升生活服务巧借资本市场撬动企业发展，从其发展历程、业务战略及核心优势方面探究企业未来发展的持久动力，最终聚焦于行业概况，挖掘新三板在物业公司加速进入资本市场中粉演的角色。2018年9月，发布了全市场物业中报解析《概览物业三市场，发掘三板五金花》，放眼物业全市场，首先概述板块业绩，其次解析业绩向上及增幅回落的原因，最后板块落脚估值水平，从而对全市场物业中报进行概括性总结。2018年12月，发布了《2019物业行业年度第略：探物业之蓝海，析成长之路径》，探究海外龙头的发展经验于国内市场的借鉴价值，物管行业的增值服务和第三方业务开展情况及其战略必要性，港股、A股物管公司上市门槛的差异，资本市场给物管行业的估值情况及未来趋势。最终总结出全市场中值得投资的物管公司，并对物管公司着手提高自身盈利能力和综合实力提出建议。本文将立足全市场，芯结房企分拆物业上市的进程与特点，并根据房地产及物业管理行业的>回顾过去，地产公司分拆上市情况如何？>聚焦行业，地产分拆缘何加速发展？追根溯源，分拆上市对地产商有何影响？反观自身，物业公司缘何青睞单独上市？回归当下，如何看待物业股授资？5