东证券股分有限公司NORTHEAST SECURITIES CO.,LTD1房地产发布时间：2019-10-08证券研究报告/行业深度报告优于大势物管行业深度报告（②）：物业管理、房屋经纪的融合探讨上次评级：优于大势不止于基础服务，做广义的社区服务提供商历史收益率曲线社区增值服务具备充足想象空间。物业管理公司作为社区线下流量沪深300入口，随着企业对社区资源的重视与优秀基础服务带来的高满意度，社区增值服务在收入中的占比稳步提升，若以坪效计算，社区增值服务仍县巨大挖掘空间。此外，社区增值服务收入的增长可以有效对冲物业费提价困难、刚性人力成本上升的问题。房厘经纪行业量为红海市场，但仍有机会。我们将社区增值服务定义为三个级别，其中2.0级别的增值服务较为充分的利用了流量优势且商业模型清晰，经纪业务更是其中翘楚，根据贝壳研究院数据，2018涨跌幅(%)3M12M绝对收益-1.02%-7.17%4.89%年房屋经纪业务GMV为6.53万亿元，佣金总收入约1300亿元；基-1.96%-7.63%-831%于理想假设下，通过碧桂园服务成交的房屋占其在管社区当年总交易量的20%不到，在管项目交易覆盖率提升空间巨大；尽管经纪行行业数据167业已有数家巨头企业，但长期来看市场容量、低能级城市机构渗透总市值（亿）23898率将持续增长，物管公司仍有机会分得一杯羹，流通市值（亿）21323物管公司已开始试水，文化差异或是最大困境。龙头物管公司均已市盈率（倍）10.35市净率（倍）1.76成立房屋经纪品牌或设立社区内的租售中心，并且在业务开展初期23221具有一定的成本、房源优势。我们认为经营层面的优劣势在一定程206079.06度上均可以弥补，目前而言最大的问题在于物管公司谦卑的企业文化与经纪行业强调狼性的文化相斥，但是长期来看，独立上市、成相关报告为利润中心的物管公司必将孕有兼顾效率与服务的文化，事实上，2019年1-7月房地产数据，点评：单月销售物管与经纪业务的共存在海外有例可循，东急不动产作为全日本最量价齐升，土地市场降温融资收紧》大的综合物业管理商，依托于客户对其的信任和熟识，房屋经纪业201908-15务取得了超越物管、集团整体收入的增长，《东北证券房地产周报银保监会下发4号做广义的社区服务供应商，提供不动产全用期服务。我们认为，物文，临港自贸新片区限购政策放松》管公司切入房屋经纪领域比较好的方式成立相对独立的品牌与团2019-08-11队，基于在管社区流量进行发展，待略成规模后拓展第三方项目，地产作为短期刺激经济的手段，首提城市群、形成经纪、物管业务的相辅相成，推荐绿城服务，碧桂园服务，持老旧小区改造》续关注永升生活服务、中航善达等物管行业龙头企业，2019-07-30风险提示：开展经纪业务对物业品牌带来的负面影响，前期投入后收盏不及预期，房地产市场波动对经纪行业整体带来的影响。证券分析师：张云凯EPSPE现价执业证书编号：S05505190800092018A2019E2020E2018A2019E2020E2365037083563635532512买入017022029407431482388买入执业证书编号：S05501180700320070.14021480231482388买入021-20363213shenly@nesc.cn1280.460.65132936982617买入注：中航善达现价为人民币，其余现价均为港元行业深度报告目录1.社区增值服务的概述…1.1.行业状况+社区增值服务的畅想61.2.社区增值服务：百花齐放，开源增收72.经纪业务：虽为红海市场，但仍具机会…102.1.行业规模可观，机构渗透率具备提升空间102.2.与现有的经纪公司相比优劣势，机会点142.3.企业文化差异或是当下最大困境2.4.对标东急不动产集团：物业管理与房屋经纪的结合163.经纪业务空间测算3.1.单项目模型测算.…193.3.针对公司的模型测算214.依附、独立、融合，站在时代起，点憧憬…225.经纪业务发展良好的公司一览…255.1.绿城服务2869.HK)255.2.碧桂园服务6098.HK)275.3.永升生活服务(1995.HK)285.4.中航善达(000043.SZD）5.5.万科物业305.6.保利物业312/33东北证券行业深度报告困2：部分上市物管公司收入结构6图3：物业服务公司三大支柱收入来潭.困4：碧桂园服务社区增值服务收入&毛利占比7困5：绿城服务社区增值服务收入&毛利占比.…图6：社区增值服务金字塔…99困8：绿城服务社区增值服务构成…9田9：永升生活服务社区增值服务构成10图10：雅生活服务社区增值服务构成1010困12：保利物业社区增值服务构成10图13：近三年全国二手房成交套数11图14：全国经纪人市场预期指数…12图16：北京二手房、断房交易结构.…1212图18：广州二手房、新房交易结构…3313图21：专业经纪公司成本构成.1415图22：东急不动产控股公司收入结构变化（Y2013-FY2018)16图23：东急不动产控股公司经营利润结构变化（FY2013-FY2018)17图24：物业管理业务经营利润变动.…17田25：物业管理业务在管规模变化图27：房屋经纪业务成交宗数、门店数量变化.图26：TOKYU LIVABLE营业额、员工人数变动18图28：公司经纪门店于全日本布局…19图29：不动产全用期服务概念19图30：物管公司开展的经纪业务分类…23图3：社区内设立租售中心的投入收益曲线23图32：成立品牌的投入、收益曲线示意23图33：朴邻门店…24图34：绿城置换门店…24252526图39：绿城置换布局情况263/33东北证券行业深度报告2728图43：永升生活服务收入结构.29图4：永生生活服务社区增值服务分项毛利率29图45：朴邻万科物业二手房专营店简介…图46：万科物业的责产管理全链条困48：保利物业社区增值服务构成4/33东北证券NORTHERST SECURITIES行业深度报告表目录表1：各公司社区增值服务构成及收入占比（2019H)8表3：测算摸型下物业管理贵收入19表4：测算模型下经纪业务收入…表5：理想假设下经纪业务毛利敏感性测算.…20表6：更想假设下经纪业务占物业管理利润敏感性测算20表7：物管公司开辰经纪业务优劣势表8：物管公司开展经纪业务优劣势21表9：碧桂园服务经纪业务模型测算.…22表10：物业公司其下经纪业务发展情况2227表12：碧桂因服务盈利预测捕要28表13：永升生活服务盈利预测捕要表14：招商物业在管面积分类.…5/33