天风证券海外行业报告」行业深度研究TF SECURITIES物业管理证券研究报告2019年08月05日作者中海服务：背靠央企物管为基，“双联”合壁增值为具刘章明分析师SAC执业证书编号：S1110516060001中海物业：物业服务卓越领导者liuzhangming@tfzq.com孙海洋分析师33年卓越物业，隶属中国海外集团。中海物业集团有限公司隶属于中国建SAC执业证书编号：S1110518070004筑集团有限公司（世界500强第23位）旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。1986年在香港注册成立，1991年进入中国内陆，2015年10月在香港联交所主板上市。基础物业服务+增值服务双管齐下，18年底在管面积1.4亿方。截至2018年底公司管理物业类型包括住宅小区、商用物业和政府物业，所管理建面达1.4亿方。物业管理主要包括为中高端住宅小区（包括综合用途物业)、商用物业及政府物业提供的服务，如保安、维修及保养、清洁及绿化等；增值服务主要包括工程服务以及小区租赁、销售及其他服务。中海物业控股股东为中国海外集团，持股61.18%；其他股东持股38.82%。公司董事会及管理层成员在物业管理服务领域均有多年经验。2018年营业收入41.5亿港元+23.7%，物业管理服务收入37.5亿港元，增值服务收入4.1亿元：分别占公司总营收90.1%和9.9%；2016-2018年毛利率分别为24.8%、23.9%、20.4%，其中，2016-2018年物业管理毛利率分别为21.1%、21.3%、18.0%；其他物业管理服务的毛利率为18.4%。2018年物业管理服务利润大幅增长40.0%至4.6亿港元。2018年增值服务分部毛利率为42.4%。中海物业净资产收入率2016-18年分别为28.53%、35.66%、35.99%,小幅增长。个性化服务为导向，推动商业及政府项目拓展央企背景构筑强大竞争力，兄弟企业快速发展，提供加速增长空间。中国海外发展2018年合约销售额3012.4亿港元，同比增长29.8%，相较于前三年18%的CAGR增长约11%。19年1-6月累计合约销售额约1942.02亿港元，同比增长26.89%，累计已售楼面面积约为921.87万平方米。新增或续约大型政府项目，高端定位创立行业标杆。2018年中海物业新增或续约合约达到8.38亿港元，总建筑面积新增12.6百万平方米；中海物业以定位高端、服务质量突出而著称。高水平的服务质量和高端定位为中海物业创造了强大的品牌价值。“兴海物联”+“优你互联”两大载体，打造智慧社区，“兴海物联”：构建科技物管服务体系。中海物业旗下兴海物联是国内领先的智能园区服务提供商，为客户提供涵盖住宅小区、城市综合体、商业写字楼、酒店、产业园区等多类型项目建筑智能化系统。“优你互联”以社区资产运营、客户资产运营、生活服务运营为主线，以开放性、兼容性的优你家APP和微信平台为运营载体，实现客户、商户、物业、合作方多方共赢。携手华为，共同打造智慧园区新标杆。基于华为数字平台，利用华为云“边云协同”的技术架构，通过“城市中心+项目”的方式变革建筑管理运行模式，实现技术替人、技术助人。风险提示：地产销售面积下滑，核心人员流失，增至服务发展低于预期回回请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1海外行业报告引行业深度研究天风证券TF SECURITIES内容目录11.33年卓越物业，隶属中国海外集团.41.2.基础物业服务+增值服务双管齐下，18年底在管面积1.4亿方…613.中海外集团控股，董事及高管经验丰富.81.4.2018年营业收入41.5亿港元+23.7%2个性化服务为导向，推动商业及政府项目拓展.152.1.1.兄弟企业快速发展，提供加速增长空间.152.1.2.新增或续约大型政府项目，高端定位创立行业标杆…1622.兴海物联"+优你互联"两大载体，打造智慧社区162.2.1.兴海物联”：构建科技物管服务体系1622.2.优你互联"：打造优+互联网生态圈23.携手华为，共同打造智慧园区新标杆…20图表目录图1：中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司（世界500强第23位）旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业…图2：中海物业的中国业务分布.6图3：中海物业的产品及服务组合7图4：2018年中海物业管理的建筑面积为1.41亿平方米……7图5：中海物业组织架构.8图6：2018年公司营收41.5亿港元，同比增长23.7%…9图7：2018年公司营收业务结构图8：2018年物业管理服务收入37.5亿港元，占比90.1%…10图9：2018年包干制固定物业管理合同收入占分部收入84.1%…10图10：2018年增值服务收入4.1亿港元，增长55.7%10图11：2018年工程服务、社区资产服务分部收入为1.7、2.4亿港元.10图12：2018年华南地区收入12.8亿港元m…11图13：2018年华南区营业收入占比为30.9%11图14：2018年中海物业营业成本为33.1亿港元，同比增长29.4%…11图15：2018年，销售成本的升高略高于收入的升高.11图16：2018年公司毛利8.5亿港元，同比增长5.8%12图17：2018年公司毛利率为20.4%12图18：2016-2018年物业管理毛利率分别为211%、21.3%、18.0%12图19：2018年包干制、酬金制、其他物业管理服务毛利率为10.6%、100.0%、18.4%…12图20：2018年物业管理服务分部毛利为6.7亿港元13图21：2016-2018年增值服务毛利分别为1.2亿港元、1.4亿港元、1.7亿港元…13图22：2018年工程服务、社区资产服务分部毛利为1.2亿港元、0.5亿港元…13请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2海外行业报告引行业深度研究天风证券TF SECURITIES图23：2018年增值服务毛利率42.4%14图24：2018年工程服务、社区资产分部毛利率为32.1%、49.9%…14图25：2018年杜邦分解图.15图26：2018中国海外发展销售增速达到29.8%15图27：2018中国海外发展土地储备为7000.1万平方米15图28：兴海物联的全价值链服务17图29：兴海物联创新服务产品17图30：中海物业的优你互联"产品18图31：中海物业与华为签约智慧园区项目20表1：中海物业董事会及管理层9表2：中海地产在各区域主要进驻城市…16表3：中国物业管理公司品牌价值百强榜、物业服务百强满意度领先企业…16表4：9S+3A"月服务体系18表5：优你互联"产品运营主线及载体19请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3海外行业报告引行业深度研究天风证券TF SECURITIES1.中海物业：物业服务卓越领导者11.33年卓越物业，隶属中国海外集团中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司（世界500强第23位）旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。中海物业于1986年在香港注册成立，1991年进入中国内陆，辅助并战略性配合中国海外发展在香港及内地的房地产业务。2015年10月23日，中海物业在香港联交所主板上市，股票代码：2669.HK,标志着中海物业正式迈入国际资本市场。诞生（1986-1990)：起源香港，将西方先进的管理经验与中国传统文化之精髓完美融合，创立自主品牌“中海物业”。1986年12月中海物业在香港正式注册成立。膏势(1991-1995)将港式物业管理经验移植内地，相继成立深圳、广州、上海公司，带动了沿海发达地区现代物业管理的蓬勃发展。1991年7月中海物业进入内地市场，成立“中海物业深圳公司”。1995年进入广州、上海。扩张(1996-2006)：规模化扩张，服务足迹遍及中国大陆20多个省份及港澳台地区，推动中国物业管理行业的变革和发展。2002年开发出拥有自主知识产权的物业管理软件。2005年，推出“中海深蓝”高端物业管理品牌。2006年，成功跨出国门，与越南胡志明市享誉盛名的城市建设级开发商达成合作，开创了国内物业管理国际化的输出之先河。精细(2007-2014)：在全国各大主流城市树立“物业服务样板工程”，用示范效应带动品牌项目“管理特色”与“服务亮点”的全国性辐射。2010年，全力打造了高档商业物业管理旗舰一中海物业（商业物业）管理公司。2011年，首次启动中海物业年度品牌活动“小小业主物管体验营”。2012年，中海物业集团化运营，迈出中海物业专业化管理新的一步。2013年，中海物业集团获得1S09001、IS014001、0HSAS18001三体系认证证书超越(2015至今)：从单一“服务型”运营模式逐步迈向“资源型”“平台型”“资本型”模式过渡，登陆资本市场，实现中海物业的持续繁荣。2015年收购中建物业、中海宏洋物业管理有限公司。2015年在香港联交所主板上市；2016年中海物业旗下子公司、一站式社区O20平台“优你家”成立；2017年智慧社区在200多个社区推广实施，兴海物联、优你互联两大服务平台全国上线；2018年中海物业纳入恒生港股通指数行列；2019年成立中海物业集团商业物业管理事业部，运营商业物业管理业务。是中国首批级资质物业管企业请务必阅读正文之后的信息披和免责申明海外行业报告引行业深度研究天风证券超越精细·从单一服务型迈扩张·2005年推出中海深●·1991年7进入内地资料来源：公司官网，天风证券研究所截至19年7月，中海物业业务分布于中国76座主要城市，签约物业项目741个，服务面积超过142亿平方米，业务涵盖精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多元化业态，中海物业将始终坚持以客户为中心的品质管理、以客户为中心的服务产品设计能力，致力于成为集全球化战略布局、国际化管理视野于一体的行业领导品牌。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明5