证券研究报告物业管理行业全景图一“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾平安证券殿份有限公司2019年7月29日证券分析师研究助理投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文一般从业资格编号：S1060118080013邮箱：YANGKANO34@PI NGAN.COM.CN邮箱：ZHENGX IWEN239@PINGAN.COM.CN金融·科技投资要点■城镇化、消费升饭、渗透率提升等多重驱动，行业空间可观：根据《国家人口发展规划(2016年-2030年)》预期发展目标，预计2030年城镇化率升至70%，城镇化率提升将带来增量物管服务需求，同时目前存量物业面积远超物管规模，存量住宅物管渗透率仅48%，未来亦具提升空间：商办等高服务货业务占比提升也有望带动综合服务货提升。在物业货保持稳定的保守测算下，预计2030年末行业在管面积可达318.4亿平、基础物业服务规模1.6万亿，均较2018年提升51%。此外伴随人均可支配收入增长、消货升级，增值服务亦有望成为行业规模及利润重要增长，点。■集中度种峡提升，金融资本助力规模扩张：国内物业管理行业呈现“大行业小公司”格局，2018年行业十强管理面积均值2.4亿平、市占率11.4%，百强管理面积均值3718万平、市占率38.9%，预计随着上游房地产行业集中度提升以及资本助力并购整合，物管集中度有望持续提升。行业需求持续旺盛下，物管企业顺应市场发展，积极拥抱资本市场，借助金融资本快速扩张。区域布局上，物管企业抢抓主流市场、持续渗透深耕，2018年百强53%管理面积位于五大城市群，单城市管理面积均值达1282万平，同比增长13.5%。■“扩容+开潭+节流”构筑核心竟◆力：从收入端来看，物管企业一方面借助并购扩张、平台输出、关联房企委托快速扩大规模，拓宽基础物业规模容量：另一方面通过轻资产运营，积极探索高毛利率增值服务，在推升行业规模天花板同时亦将为利润增长提供更大想象空间。从利润端来看，人力成本构成物管企业成本之首（占比约60%），服务费上涨难度较大背景下，人力成本的刚性上涨将导致利润承压，物管企业持续加大外包比例及智能化投入，2018年百强企业清洁、绿化、设备维修养护、秩序维护项目外包比例达60.4%、43.3%、37%、24.9%：2017年智能化投入均值716.2万元，同比增长50%。■授责建议：伴随或工面积增速的逐步回升、增值服务需求的持续释放以及行业支持政策的不断加码，物管行业有望持续快速发展，集中度亦将继续提升。展望未来，我们认为管理面积获取能力、增值服务运营能力和成本控制将成为物业管理企业做大做强的关键点所在。我们预计，关联房企实力雄厚或独立第三方规模拓展能力较强的物管企业有望脱颗而出。风险提示：1、房地产销售预冷，行业后续规模增长不及预期：2、国内经济增速回落，增值服务消费需求大幅下行：3、人力成本大幅上升。2物业管理行业全景概览城镇化率仍处快速增长期1.管理面积增长存量物业渗透率具提升空问机会高服务货业态（商办等）占比提升3.增值服务拓宽盈利空间规模：预计2030年基础物管规模1.6万亿1.大行业、小公司格局当前市占率：T0P1011%、T0P10039%物业管理现状2.金融资本助力规模扩张3.聚焦城市群，渗透深耕●平台输出扩规模1.基础物业服务为本依靠关联房企扩规模2.探索增值服务以优质服务承接第三方项目3.注重成本控制智能化投入、外包3Contents01物业管理是什么？02物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观03物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张04物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力05投资建议金融·科技、什么是物业管理？1.1物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区城内的环境卫生和相关秩序的活动。1991年国内第一家物业管理公司（深圳物业）成立，标志着我国物业管理业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步期(1981-2003年)、以基础物业服务为主且主要依附关联房企的传统业务发展期(20032012年)、寻求增值服务为新利润增长点的转型探索期(2012-2017年)以及上市、收并购频现的高速发展期(2017年至今)。1981年第一家物业管理《物业管理条例》住建部(2018年)取消公司（深圳物业）成立《物业服务收费管理办√2000年物业管理协会成张》、《业主大会和业行业地位提升各城市上调前期服务费主委员会指导规则》等非保障性住房开启市场调价*(2014年)行业自我调节能力提升布实施物管企业寻求上市活力激发(1981-2003)(2003-2012)(2012-2017)仅有基础物业服务人力成本上升制的盈利低在管面积制约收入总长点量集中度由低位拉升·白然成长，无明痛扩张扩规模诉求强烈集中度加速提升5