行业研究國信澄券（香巷）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)房地产行业双周报：融资收紧，商品房销售回落，重点关注中报高增长的物业管理子行业2019年07月16日行业房地产行情回顾增持本期(2019/07/01-2019/07/14)恒生地产分类指数上涨0.45%，物业管理行业指数上涨8.61%，同期恒生指数下跌0.25%，恒生地产分美指数小幅跑赢恒生指数0.7%，而物业管理行业大幅跑燕恒生指数8.86%。物业管理行业自5月下旬以来股价走势大幅跑赢恒生指数，我们认为主要受益于物业管理公司普遍强劲的业绩增长以及龙头物业公司业绩良好的可预见性。目前房地产板块PE(TTM)为7.37X,与上期基本持平，板块估佳位于近5年估佳中位数附近。物业管理行业PE由于近期股价的大幅上涨，PE(TT0由上期29.8X提升至32.59X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。近期相关报告：我们覆盖的求升生活服务及雅生活服务分别于7月9日、7月10日《房地产行业双周报：6月下旬商品房销售回暖，公布半年报业绩预告，归母净利润分别大幅增长超过90%、50%，业土地市场降温》《房地产行业双周报：土地成交回落，商品房销售仍处于调整阶段》大橘上涨15.43%、10.22%，带动整个物业管理板块连续走强。《房地产行业双周报：商品房成交及土地供应放缓，物管板块逆市走强》《房地产行业：2018年投资、新开工保持高位，但销售降温，增长后动或将不足》《房地产行业：销售增速继续回落，房地产投资、从月度数据来看，6月全国商品房成交里现帕量上涨态势。(1)全新开工维持高位》国商品房销售面积增速自2019年2月触底反弹，6月同增比速为-《物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮》1.76%,环比降幅较5月扩大0.18个百分点，月度数据显示目前全国《物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期》商品房铺售面积仍处于调整阶段。(2)6月百城住宅月平均价格为《2019年物业管理行业展望：龙头空间广阅，买入14891元/平方米，同比上升3.87%，上涨幅度较上月回落0.11个百正当时》《碧桂因服务(06098.HK):2018年收入及净利润分点，其中一、二、三钱城市住宅6月平均价格分别为41486、增长迅速，未来业绩高增长可持续性强》《佳兆业集团(01638.HK)：业绩增长稳健，发展13859、9279元/平方米，月同比涨幅分别为0.55%、5.57%、6.07%，步入正轨商品房价格基本保持小幅湿和上涨态势。从周数据来看，7月上旬30城市商品房成交环比降湿。本期30大中SFC CE No.:BFC540+85228998300城市第一周商品房成交面积为381.48万平米，环比下滑17.87%，同xujin@guosen.com.hk比长升12.31%：第二周商品房成交面积为389.91万平方米，环比上研完报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方拔露、公司公寺，国信证券（香港）研光部整理房地产行业双周报徐进，+86228998300，xuj in@guosen.com.hk國信證券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)OLDEN HO升2.21%，同比上升19.23%。其中，一线城市环比增速为-32.82%、-6.91%，二线城市环比增速为-13.53%、-3.64%，三线城市环比增速为-14.5%、18.5%。土地市场土地供应下清，土地成交佛湿。本期百城土地供应规划建筑面积分别为677.71万平方米、842万平方米，同比增速分别为-37.24%、-26.75%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积2.35万平方米、18.95万平方米，同比增速分别为-91.36%、-59.19%大幅下降：二线城市本期供应规划建筑面积267.28万平方米、387.91万平方米，同比增速分别为-31.26%、8.83%：三线城市本期供应规划建筑面积为408.08万平方米、454.26万平方米，同比增速为-38.52%、-39.15%。一、二、三餛城市土地供应面积均明显下清。土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为1031.38、524.31万平方米，土地成交面积环比分别下滑14.6%、49.2%，供销比分为0.66、1.64，土地市场整体停湿。目前全国商品房销售整体仍处于调整阶段，6月下旬商品房销售有所回暖，我们认为是由于房企冲刺半年度业绩所致，进入7月商品房成交与土地成交均出现环比下滑。政策面上，监管层要求对地产信托业务规模、及房企外债规模加以控制，行业融资收紧。预计下半年房地产行业整体仍处于平稳发展期，商品房销售面积同比將呈现小幅下滑态势，而商品房价格基本保持平稳。鉴于中报期临近，建议重点关注业绩增长骑定的物业管理行业个股碧桂园服务（储备面积最大）、彩生活（估值低）、永升生活服务（中报高增长)、绿城服务（具备长期配置价值）等个股。20E2202.HK3090.368.887.766.711.928.200688.HK中国海外发展2760.157.006.485.701.118.043333.HK2483.336.634.693.751.866.862007.K2171.326.265.194.411.797.270960.HK1629.4510.028.637.021.998.931474.938.896.044.752.5917.530017.K新世界发展1114.725.4413.7112.430.5821.073390.HK龙光地产618.837.605.934.762.119.54498.379.557.215.511.3912.761030.HK新城发展控股392.505.795.233.892.058.35388.767.175.544.471.5215.713383.HK雅居乐集团368.595.164.754.220.896.22262.616.074.332.2112.971638.HK196.967.155.915.010.9116.663900.HK118.1530.114.424.070.4312.532研完报寺仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方拔露、公司公寺，国信证券（奋港）研完部整理房地产行业双周报徐进，+86228998300，xujin@guosen..com.hk國信證券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)无RB)19E20E6098.HK459.6249.7037.6928.3220.293319.K雅生活服务191.2423.8319.2014.743.522869.HK162.1533.4926.5520.506.952669.HK中海物业122.6234.7427.0221.5412.481778.HK彩生活67.9913.9911.179.222.161995.K永升生活服务59.0758.6629.5518.106.56新城悦服务51.6134.2521.8315.026.103662.K31.3039.9822.7414.0524.862168.K19.2035.4513.5210.913.78风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓：调控政策、融资环境超预期收紧：人员成本大幅上升。3研完报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。房地产行业双周报徐进，+86228998300，xuj in@guosen.com.hk國信證券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)正文部分市场表现本期(2019/07/01-2019/07/14)恒生地产分类指数上涨0.45%，物业管理行业指数上涨8.61%,同期恒生指数下跌0.25%，恒生地产分美指数小幅跑赢恒生指数0.7%，而物业管理行业大幅跑赢恒生指数8.86%。物业管理行业自5月下旬以来股价走势大幅跑赢恒生指数，我们认为主要受益于物业管理公司普遍强劲的业绩增长以及龙头物业公司业绩良好的可预见性。2019/07/12)2019/07/12)20%60%10%40%0%20%-10%0%-20%-20%-30%目前房地产板块PE(TTM)为7.37X,与上期基本持平，板块估值位于近5年估值中位数附近。物业管理行业PE由于近期股价的大幅上涨，PE(TTM由上期29.8X提升至32.59X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。3业新PETT(트2019/07/12)5044.64454034.673532.59302519.942017.9614.6113.8615109.969.328.397.374.365金研完报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。注：以上数据均来自官方拔露、公司公寺，国信证券（香港）研光部整理房地产行业双周报徐进，+86228998300，xujin@guosen..com.hk國信證券（香港）金色香江GUOSEN SECURITIES (HK)11238.HK宝龙地产22.2811030.HK新城发展控股-26.6920081.HK中国海外宏洋集团21.9021383.K太阳城集团-21.4732868.HK13.1830715.K中泛控股-8.990832.HK建业地产12.9446111.HK大发地产-6.3950884.HK旭挥控股集团11.5152048.HK易居企业控股-6.1163900.HK绿城中国10.7161997.HK5.2773301.HK融信中国9.6072007.HK-3.710337.HK7.680563.HK上实城市开发-3.4592202.HK万科企业7.2391638.HK-2.89101098.HK路动7.05102777.K富力地产-2.54我们覆盖的求升生活服务及雅生活服务分别于7月9日、7月10日公布半年报业绩预告，归母净利润分别大幅增长超过90%、50%，业绩的高增长带来给股价强动的上涨动力，公布盈喜后次日股价分别大幅上涨15.43%、10.22%，带动整个物业管理板块连续走强。11995.HK永升生活服务25.1411755.HK新城悦服务-15.0523319.HK雅生活服务22.861417.HK浦江中国-11.9032168.HK佳兆业物业20.9032669.HK中海物业1.1943686.HK祈福生活服务20.6842869.HK绿城服务5.5651538.K中奥到家12.1253662.HK7.44>商品房成交(2019/07/01-2019/07/14)增速自2019年2月触底反弹，6月同增比速为-1.76%。环比降幅较5月扩大0.18个百分点，月度数据显示目前全国商品房铺售面积仍处于测整阶段。(2)6月百城住宅月平均价格为14891元/平方米，同比上升3.87%，上涨幅度较上月回落0.11个百分点，其中一、二、三线城市住宅6月平均价格分别为41486、13859、9279元/平方米，月同比涨幅分别为0.55%、5.57%、6.07%，商品房价格基本保持小幅湿和上涨态劳。5研完报告仅代表分析莫个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。