东证券股分有限公司NORTHEAST SECURITIES CO.,LTD1房地产发布时间：201906-28证券研究报告/行业深度报告优于大势物业管理行业深度报告：上次评级：首次覆盖大行业，小公司，地产后周期的黄金赛道历史收益率曲线大市场，小公司。中国物管行业诞生于上世纪八十年代，起步虽晚却发展迅猛，截止2018年底，全国物管面积达204亿平米，市场规模巨大，随着2016-18年销售高峰的逐渐竣工，未来1-2年物管行业将迎来一轮快速增长：长期来看，受益于城镇化率、人均居住面积的提升，物管行业市场规模将维持增量发展，此外，行业集中度依然较低，龙头物管公司有望借力资本力量、兄弟开发公司实现规模快速增长，但我们认为长期来看物管行业集中度将低于地产开发业，当下如何获取更高的市场份额显得更为关键，涨跌幅(%)1M3M12M1.95%-6.34%3.14%围绕住宅业态，进行多业态拓展：目前百强物管公司在管面积中釣相对收益-3.63%-8.87%-4.319%七成为住宅，商办、机构、产业园物业占比较小，但其物业费大多高于住宅，且更易提价，业主单一；随着龙头物管公司管理能力、行业数据规模的提升，非住宅业态必将成为竞争的焦点，部分拥有资源或先16总市值（亿）24924发优势的公司将脱颖而出，流通市值（亿）21117常规增值服务平台化，专业型服务尚待发展：常规性增值服务其行市盈率（倍）10.331.77业门槛低、碎片化程度高，结合我国实际情况与国外经验，我们认22993为趋势应是物管公司利用自身客户、规模优势，搭建平台引入优秀204479.18供应商为主；养老、幼托等服务虽与物管公司模式相契合，但商业模式仍待摸索，若有公司能形成突破则将容易形成行业壁垒，相关报告对于市场较为关注的几个问题，如基础服务毛利率的可持续性、物《东北证券房地产周报：华夏幸福公告下半业费均价的意义、社保缴纳，我们尝试给出自己的答案，短期来看，年拿地额度，西安限购政策升级》由于增量项目的持续交付，基础服务高毛利率足以维持，部分公司20190624有进一步上探可能：中期来看，随着在管面积基数不断增加，基础2019年15月房地产数据，点评：单月销售服务毛利率将逐渐承压，但依然可以通过退出亏损项目等方式维持整体毛利率稳定：长期来看，基础服务毛利率将略高于成熟市场酬201906-18《东北证券房地产周报：5月单月销售转负，金制项目利润率，而增值服务将会成为主流，整体毛利率甚至能够楼市小阳春行情结束》不降反升。201906-17对于物管公司，我们认为目前的节点下，规模的扩张至关重要，只有一定的规模才能给子公司市场知名度与增值服务发展空间，而当管理面积达标后，长期来看，雪要综合考虑公司的区域、业态布局，股东背景资源，管理运营能力，拓展能力，品牌价值等，执业证书编号：S0550511020011首次囊盖物业管理行业，给予“优于大市”评级。我们相信，目前已上市的物管公司作为行业龙头公司，具备明显优势，将享受到更执业证书编号：S0550117090050多行业发展红利，兼顾中短期规模增长的确定性与长期发展潜力，推荐碧桂园服务、中海物业、绿城服务、新城悦、永升生活服务。风险提示：非业主增值服务受房地产市场影响，中长期存量物业提执业证书编号：S0550118070032价仍然受阻，东北证券行业深度报告目录11.风云会和，物管行业进入发展快车道……61.12.物管指导价逐步放开，存量项目提价依旧因难.…8113市场规模破万亿，中长期维持增量发展.…912.行业格局零散，仍处于整合初级阶段.·2.行业发展趋势：从业态到服务，纵横延伸未来可期.···1321.围绕住宅业态，拓展多业态管理能力13212.产业园☒17213.机构设施类.1822.常规社区增值服务将以平台化为主19221.国内已开展的增值业务情况.…1922.2.国际经验：First Service Corporation..2023.养老、幼托业务：商业模式仍待摸索…232.4.科技赋能，适度外包，进一步释放经营红利.…26283.1.龙头物管企业基础物业服务利润水平仍存较大差异，未来可否可延续？..2832.通过物业管理费均价判断公司盈利能力与增值服务潜力是否合理？.313.3.社保清缴是否会成为物管公司的阿克琉斯之踵？.353.5.市场化拓展是方向，关注公司布局，资源，管理运营能力，品牌.374.标的推荐4041.碧桂园服务：大道至简，规模为王.404.2.中海物业：有望迎来向上趋势.…4.3.绿城服务：服务品质的领军者，增值服务最具想象空间…424.4.新城悦：大开发商下的小物管公司，高弹性，强执行力…4345.永升生活服务：高额股权激励下团队的爆发力值得期待..44东北证券行业深度报告图目录图1：我国物业管理行业发展历程6图2：北京中海雅园小区酬金制管理樸式图3：10图4：2018年物管行业在管规模破200亿平米10图5：商品房销售面积屡创新高10图6：商品住宅销售面积屡创新高..10图7：房屋施工面积及同比11图8：房屋骏工面积及同比.11图9：房屋新开工面积及同比.·11图10：新开工面积与竣工面积增速存在错位11图11：城镇居民人均可支配收入同比变化....11图12：龙头物管公司在管面积持峡扩张.··1313图142018年百强企业分层级管理面积及增速13图15：2018年百强企业分层级营业收入及增速13图16：2017年百强企业各业态面积占比情况..·14图17：2018年百强企业各业态收入占比情况14图18：200-2018年商品房骏工结构.…14图19：2018年百强企业各业态收入占比情况14图20：2018年主要城市购物中心存量情况...151517图23：国家级经开区实现地区生产总值情况1718图25：天安运营的物业管理模式..18图26百强企业多种经营收入占比提升20图27：业主增值服务构成多样化20图28：主流物管公司已开展的增值服务类型20图29：SV.0营收及利润情况.…21图30：FSV.0营收结构变化·21图31：老年人口占比逐年增高.…23图32：我国老龄化速度高于收入水平.……23图33：人口出生率、自然增长率持续下滑.…24图34平均预期寿命逐年提升.…2425图36：2016-18年百强企业营业成本逐年走低..27图37：2016-18年百强企业人均净利润有所增长27图38：2017-18年百强企业基础业务外包情况..27图39：2017-18年百强员工总数及外包岗位总数.27图40：2015-2018年上市物管公司人均产值...27283/47东北证券行业深度报告图42：非业主增值服务具体内容：碧桂园服务2830图44：2016-19年重点企业整体服务水平满意度.…30图45：2018年百强企业各业态物业服务贵情况3032323233图50：2018年至今港股重点物业公司股价走势34图51：2018年至今A股物业公司：南都物业股价走势34图52：雅生活非业主增值服务项收入及毛利率.…，3636图54：非业主增值服务具体内容：碧桂园服务+3738图56：永升生活服务第三方面积比例...38图57：在管面积中第三方占比逐步提升4040图59：碧桂园服务分项业务毛利率情况..·41图60：碧桂园服务净利润&净利率情况...·41图61：中海物业在管面积稳步增长...41图62：中海物业历史在管物业业态结构.·41图63：中海物业分项业务毛利率情况...4242图65：绿城服务在管面积情况....43图66：绿城服务储备面积超在管面积.43图67：绿城服务分项业务毛利率情况.，·43图68：绿城服务净利润&净利率情况..…43444444图72：新城悦净利润&净利率情况....44图73：永升生活服务在管面积第三方占比提高45图74：永升生活服务合同面积情况.·45图75：永升生活服务分项业务毛利率情况.·4545东北证券行业深度报告表目录表3：各类非住宅业态特点…14表尘2018年以来部分龙头物管公司收并购商办类物业及合作情况.·15表：龙头物业公司开晨的商办物业管理服务…16表6：部分龙头物业公司开展的产业园区物业管理服务..187:龙头物业公司开展的机构园区物业管理服务.1921表10：First Service Brands2015-2018年特许经营、自营变化.22表11：部分龙头物业公司开展的养老、幼托业务探索…25表12：基础服务毛利率>25%的公司情况.…·29表13：基础服务毛利率明显增长的公司情况...29表14：上市物业公司基础物业收费均价.·31表15：2018年以来相关社保嫩费比例调整的政策34表16：2018年物业公司非业主增值服务收入情况35表17：狭义上的资源熹赋型物管公司.3738表9：不同方式第三方外拓方式的优劣势.…39表20：重点物业公司覆盖区城.…39