中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业研究报告·房地产行业2020年05月14日产业园区REITs未来市场空间广阔，房地产行业存量资产盘活迎来机遇推荐维持评级投资要点：事件：近期，中国证监会和国家发展改苹委联合发布了《关于推进基础设分析师施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（以下简称《通潘玮房地产行业分析师知》)，标志着我国从基础设施领域正式启动公募RETs试点。:(8610)66568212☒：panwei@chinastock.com.cn执业证书编号：S0130511070002重要底层资产之一。根据《中国开发区审核公告目录(2018年版》，我国特别鸣谢共有552家国家级产业园区，全国31个省级行政区均有产业园区坐落，王秋蘅量：(8610)83574699以下特征的产业园区最有可能作为试点项目：1)位于《通知》聚焦的重点☒：wangqiuheng_.yj@chinastock.com.cn区域；2)市场化运营了一批成熟的厂房或者办公楼；3)权属清晰；4)园区定位为高科技产业园区或特色产业园区。相对沪深300表现困3、从我国目前类阳its发行的慈量和类型上看，我国REITs的发展还处于起步的阶段。2019年我国类reits发行规模487.5亿，发行只数24，累计发行金颜1402.81亿，累计发行只数68只，发行规模的年复合增长率为38%。从行业类型开看，购物中心和写字楼占比最大，分为为31%、23%，园区占比为5%，规模为24.38亿元，我们认为随着公募reits的加速发展，园区项目reis规模将更上一层楼。与中国相比，美国的reits发展已经相对成熟，reits的发行规模从1971年发展初期的14.94亿元增长到了2019年的13288.06亿元，截至2020年4月工业类型reits占比为11%.们认为随着公募reits的加速发展，中国与美国的reits市场规模的差距将逐相关研究渐缩小，优质的产业园区类项目在政策的鼓励下占比也将逐渐提高。基于以上的分析，我们做出如下假设：1)2021-2025年我国类reits发行金额的年均复合增长率为45%；2)2021-2025年产业园区类eits项目占比分别为6%、7%、8%、9%、10%。基于以上假设，我们测算出5年后产业园区类reits项目的累计发行规模为809.62亿元，5、产业因区RETs试，点有利于盘活存量责产、提升企业资产运营水平，长租公寓及南业地产落地可期。1)产业园区RETs试点有利于盘活产业园区企业的存量资产，提升直接融资比重，降低企业的杠杆率；2)产业园区REITs试，点将加速提升产业园区企业的资产运营水平，管理优势逐步凸显。3)产业园区REITs试点先行，长租公寓及商业地产落地可期。6、投责建议：高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs的重要底层资产之一，权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益，产业园区RETs未来的前景广阁，初步估计5年后累计市场规模可达约809亿。产业园区REITs试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平，同时我们认为，公募RETs的试点范国将逐步拓展到长租公寓及商业地产领域。我们建议关注张江高科、华夏幸福、中新集团、上海临港、浦东高桥、苏州高新。7、风险提示：政策执行进展不及预期，发展初期ETs供给不足，www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业研究报告/房地产行业目录一、产业因区直接受益于基础设花公募RETs,5年后市场累计规模可达的809亿22(二)权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益3(三)5年后产业园区为底层资产的公募RETs规模累计可达809.62亿5(四)产业园区RETs试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平，长租公寓及商业地产落地可期7二、投资建议8三、风险提示8请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业研究报告/房地产行业一、产业园区直接受益于基础设施公募RETS,5年后市场累计规模可达约809亿高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施RETs的重要底层资产之一，中国证监会、国家发展改苹委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(RETs)试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）和证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行》（征求意见稿）关于产业园区的表述有：1)基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产，2)聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。3)鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。(一)产业园区整体情况根播《中国开发区审核公告目录(2018年版)》，我国共有552家国家领产业因区。其中，经济技术开发区数量最多，达219家；高新技术产业开发区和海关特殊监管区，数量分别为156家和135家；边境/跨境经济合作区与其他类型开发区数量较少，分别为19家和23家，我们对开发区主导产业进行了考察，统计了出现次数40次以上的产业。从产业分布来看，机械电子制造与信息化、食品饮料与农副产品加工、生物医药与化工新材料等产业占据主流地位，合计占比超过75%。建材、纺织、汽车、电力、环保等产业亦有一席之地。全国31个省颠行政区均有产业园区坐落。从区位分析的角度来看，劳动力资源对产业园区分布的影响至关重要。产业园区的建设发展需要吸纳各层次的就业人员，因此往往布局在劳动力资源丰富的地区。产业园区中分布数量最多的十个省份分别是河北、山东、河南、四川、湖南、江苏、广东、安徽、湖北和浙江，上述十个省份也正好是我国人口排名前十的人口大省。整体趋势来看，省内人口与省内产业园区数量之间有强烈的正相关性。具体到城市来看，除劳动力资源因素仍占主导作用外，行政级别对产业园区数量的影响也较为显著：城市行政级别越高，经济实力就越强，所能获得的优惠政策广度及其支持力度也会相对越大。电力请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。2中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业研究报告/房地产行业%200026000400200人(二)权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益根据《通知》和《征求意见稿》对试点项目的要求来看，试点项目需具备的主要特征包括：1)权属清晰；2)经营3年以上，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营的能力、较好的增长潜力；3)现金流来源具备较高分散度，且主要有市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。基于以上要求，我们认为以下类型的产业园区不适合作为公募RETs的底层资产：1)处于开发初期不成熟的园区；2)以土地一级开发为主要收入的园区；3)由政府补贴为主要收入的园区。综合来看，具有以下特征的产业园区最有可能作为试点项目：1)位于《通知》聚焦的重点区域：2)市场化运营了一批成熟的厂房或者办公楼；3)权属清晰；4)园区定位为高科技产业园区或特色产业园区。我们梳理了中国代表性房地产企业的园区业务运营的情况。2019年，公司各地产业园区新增签约入园全业545家，新增签约公司在“政府主导、全业运作、合作共赢”的开投资额1,956.13亿元，问比增长17.84%，其中环京区域新增入因全业115家，新增签约投资额337.40亿元，问比增长32.83%：焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局。公司在环北京以外区域新增入园全业430家，新增签般资额1,618.73华夏幸福亿元，问比增长15.13%。公司产业新城基础设施和公共设施建设方面，运营厂站44座：建成15座学校，在校学生数超过1.2万人：城市运营服务作业面积共计约6,600万平方米：商业运营面积115万平方米：住宅物业接管户数32万户，住宅物业管理面积4,443万平方米。招商蛇口请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。3中国银河证券研究院CHINA GALAXY SECURITIES行业研究报告/房地产行业务商”为战略定位，以独特的“前港一中区一后面积达384万平方米：产业新城/小镇已经花取8个项目，占地面城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城节化建设，经过40年的开发建设与运营管理，“蛇口模式”衍生出的“前港-中小镇，已铺定相关产业资源，项目首批实现销售。人流聚集的粗扭为切入口，以临港的产业园区为心和主要找体，配套城节的新区开发，通过港2019年，公司新增土地储备面积24.34万平方米，计客建筑面积41.06万平方米，位于苏州高新区核心区域和生命健廉小镇规划公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的范围内：在生命小镇规划范围内储备2宗住宅用地，土地面积合战略定位。以旅游地产运营为基础，在苏州、徐计14.10万平方米，计客建筑面积合计16.46万平方米：旅游板州两地打造主题乐园并配建住宅项目，积累“地苏州高新块完成营收1.54亿元，接待游客139.13万人次，分别同比增长产+产业”开发经验：通过挖撼“地产+大健康”24.26%。在建的两大主题乐园计划于2020年开园迎客：2019年，的协问效应打造生命健康小镇，实现“国区运营+公司旗下5座污水厂累计处理污水8,256.84万吨，问比增长14.58%:污水公司实现营业收入2.20亿元，净利润0.19亿元，分别问比增加10.0咪和35.71%.公司以“筑中国梦想、建新型园区”为已任，作虞、风凰、宿迁等项目：在规划建设方面，完成路桥建设计135为苏州工业因区开发主体，同时也是中国和新加拔两国政府间最重要的合作找体，在商务部国家在找体配套方面，集团在苏州工业因区总租赁面积到164万平米：中新集团共吸引入驻企业超过400家，其中世界五百强企业15家：在绿色冠。公司拥有较为完整的国区开发运营产业链和量1.63亿地，污水处理1.35亿地，天然气3.74亿立方，供热问时从事园区的招商代理和工程代理等业务，务商。公司聚焦“中国芯”，投资领城主要专注于2019年，公司因区综合开发销售收入为5.40亿人民币，较问期集成电路、新一代信息技术，生物医药、金融和增加239.75%，带来公司全年营业收入，营业利润、利润总额较上年同期增加。公司持有待开发上地42.29平方米，其中包括集张江高科设，助力集成电路产业成为具有一流竟争优势的电港(24.67万平方米、欣凯元(5.49万平方米上公司出租的房地产面积为107.40万平方米，其中厂房（包括厂房+研发楼）战略性新兴产业，加大招商引资力度，森量资产35.15万平方米，办公楼5.61万平方米，公寓17.01万平方米，研发楼40.72万平方米，出租房地产的租金收入为7.55亿元，2019年，清河泾重组完成后，上海临港总在租面积达到180万平务为主业，些持服务于上海自由贺易区，上海补方米，较上年末增加309.09%，报告期内出售面积达128万平方上海临港创中心及长三角一体化建设等国家战略。以租售米，较上年末增加93.94%。上海临港新增土地储备面积约44万站合，产投联动、服务配套为经营特色，通过“业平方米，上海临港及下属控股子公司共计持有待开发土地面积约态、形态、生态”的整体融合开发，培育“基地+52.5万平方米。其中，南桥园区持有待开发土地面积约为7.5万请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。4