天风证券行业报告」行业点评TF SECURITIES房地产证券研究报告2020年02月13日疫情对房地产业（地产开发、物业管理、商业地产）的响分析行业评级强于大市（维持评级）强于大市微幅下调销售额增速预测和峻工增速预测作者分析师1)复工情况统计、最迟3月中复工：疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响陈天诚SAC执业证书编号：S1110517110001是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻，从各地政府公告披露情况来看大部分地产项目的销售和和施工在2月10号左右原则上可以复工，河南和安徽整体复工可能最晚，销售最迟的是河南开封和南阳(2月24日)，开工最迟的是郑州(3月16日)和合肥(3月9日)。2)下调房价及销售额张预测至082%：我们统计了过去三年12月各项指标占全年的房地产沪深30032%比值，发现占比从大到小依次为：竣工面积14.7%>到位资金14.3%>投资9.0%>27%开工8.8%>销售额8.1%>土地7.8%，虽然1-2月整体销售可能不理想，但占比22%小且我们整体理解为是延迟了需求，因为住房需求并不是普通的消费需求，不大会17%因为短期的疫情影响而需求消失，更多是递延了。因此不除3-4月或许会出现小12阳春，但又由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品发销售额2%增速不及预期。我们下调房价预测从3%降至2%，2020销售额涨幅从0.15%下调至-0.82%。3)下调峻工增速至16.5%但依旧高增长：我们在2019年度策略中预2019-022019-062019-10测2020年竣工增速为21.6%，从竣工角度，由于1-2月竣工面积占比较大，且资料来源：贝格数据全年竣工量较多，1个月的停工将对竣工影响较多，我们中性假设，由于2020竣工体量较大，工期难赶，半个月的竣工将无法完成，会导致竣工量由原来预测的相关报告11.67亿平米下降至11.18亿平米，竣工增速从21.6%下降至16.3%。1《房地产-行业研究周报：财政、货币政策或超预期，建议关注低估值优质房企及物业龙头1)多地补贴物业或者减免税费应对坡情：物业管理公司在此次抗疫战中成为核心单房地产销售周报0209》元，各个地方也积极出台补贴及支持政策，其中杭州和深圳按每平米补贴0.5元标2020-02-09准补贴两个月，其中西湖区按实际投入补贴不高于10万元的补助：上海给与楼宇和2《房地产行业研究周报：春节叠加疫园区物业管理管理5-20万元补贴：更多区域给予了减免和延期支付税款等形式的政情因素土地市场低温，关注优质龙头房策支持；2)物业管理渗透率和毛利率有望进一步提升：疫情将加深居民对物业管理物业标的行业的认可度以及催生物业管理的新增需求，行业目前渗透率仅57%，未来有望继房地产土地周报20200209》续提升，同时从无到有的过程，伴随着毛利率的调升，行业毛利率或将提升；3)物2020-02-09业管理集中度有望进一步提升至45%：除了总量需求提升，结构上大家对优质和专3《房地产-行业研究周报：地产销售短业的物业需求将持续提升，更换服务较差物业的需求也会提升，龙头物业公司的集期暂缓，中长期关注政策发力一房地中度将进一步提升，预计2025年百强市占率将接近45%。产销售周报0202》2020-02-02商业地产需求减少：零售物业类商业地产租金和出租率或双降1)多企业应对坡情免租减少短期收入：据赢商网数据，万达商管、保利商业、华润置地、招商蛇口、大悦城控股、银泰集团美的置业、新城控股、富力、华润置地等多商业地产公司纷纷免租，对行业影响收入约0.6-3.6%。2)富力集团、华润置地等等众多商业集团纷纷出台免租金措施：2)整体开业率统计约40-50%：据万商俱乐部网站数据，全国商场截止2月8日开业率在40-50%左右，较之前大幅下降，且需要再严格审批后方可开业；3)空量事或短期提升、长期租金和出粗率也承受压力：空置率北、广、深均处于低位(%)附近，上海位于历史中值水平，受疫情影响以及整体经济的影响，行业的空置率或将短暂上行。由于经济增速和收入的切实影响，长期粗金和出租率也将承压。投资建议：此次疫情对房地产短期影响明显，利好物业管理，利空商业地产，住宅地产相对中性，我们下调住宅销售额和竣工增速预测，看好物业管理渗透率和集中度的进一步提升，商业地产租金和出租率面临压力，短期重点推荐：万科A、金科股份、保利地产、招商积余、保利物业：持续建议关注：1)优质她产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业等；2)物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等：3)商业地产及旧改想改：大悦城、中国国贸、城投控股、城建发展。风险提示：地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、疫情防控不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告丨行业点评天风证券TF SECURITIES1.疫情带来延迟的需求一房地产销售递延或形成小阳春疫情的发展超出想象，对地产最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工，销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻，但这些我们整体理解为是延迟了需求，因为住房需求并不是普通的消费需求，不大会因为短期的疫情影响而需求消失，更多是递延了，也即是1-2月整体销售可能不理想，但3-4月或许会出现小阳春，但是我们认为由于经济损失的客观存在，房价涨幅或将不及预期，导致商品发销售额增速不及预期。同时，由于全年竣工体量较大，在工期紧张情况下，1个月的停工期对竣工产生客观影响，或将导致部分项目无法如期竣工。11.房地产行业目前的限制性政策梳理：河南和安徽复工最晚自1月23日全国疫情调控趋严之后，地产首当其冲，整体而言，大部分地产项目的销售和和施工都在2月10号左右原则上可以复工，河南和安徽整体复工可能最晚，销售最迟的是河南开封和南阳(2月24日)，开工最迟的是郑州(3月16日)和合肥(3月9日)。省份城市/房地产建设工程房地产销售来源省份复工时间（不得早于）复工时间（不得早于）河南河南需经主管部门同意2月9日湖南省人民政府办公厅郑州3月16日2月17日郑州城建局、郑州市房管局开封2月25日2月24日肺炎疫情防控指挥部洛阳2月9日2月9日洛阳市住房保障和房产服务中心、洛阳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部南阳3月16日2月24日南阳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室湖南湖南2月9日湖南省人民政府办公厅长沙2月8日2月8日长沙市住房和城乡建设局株洲2月8日2月8日株洲市住房和城乡建设局襄阳2月13日2月13日襄阳市住建局福建福建2月9日福建省人民政府办公厅厦门2月9日厦门市人民政府山西山西2月9日山西省人民政府办公厅太原3月1日2月9日太原市住房和城乡建设局海南海南2月9日海南省住房和城乡建设厅上海上海2月9日2月9日上海市住建委、上海市人民政府江西江西2月9日江西省人民政府南昌南昌2月9日南昌市城乡建设局重庆重庆2月9日2月9日重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室贵州贵州2月9日2月9日贵州省住房和城乡建设厅、贵州省人民政府办公厅四川四川企业自行决定复工时四川省人民政府办公厅间辽宁辽宁2月9日辽宁省人民政府办公厅山东山东2月9日2月9日山东省人民政府办公厅、山东省住建厅浙江浙江2月9日浙江省人民政府办公厅杭州2月20日2月9日杭州市住房保障和房产管理局嘉兴2月9日2月9日请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告丨行业点评天风证券TF SECURITIES宁波2月9日2月9日宁波市住房和城乡建设管理局江苏江苏2月9日2月9日江苏省政府办公厅淮安2月13日2月9日淮安市住建局苏州2月20日2月9日苏州市住房和城乡建设管理局南通2月20日2月9日南通市住房和城乡建设管理局无锡2月20日2月9日无锡市住房和城乡建设管理局南京2月10日2月9日南京市住房和城乡建设管理局广东广东2月9日2月9日广东省人民政府办公厅广州2月10日2月9日广州市住房和城乡建设管理局、广州市房地产业协会深圳2月10日2月9日深圳市住房和建设局东莞2月10日2月10日东莞市住房和城乡建设局佛山2月10日2月9日佛山市住房和城乡建设局北京北京2月10日2月10日北京市住房和城乡建设委员会、北京市房地产业协会天津天津暂不开复工2月9日天津市住房和城乡建设管理局河北河北2月9日2月9日河北省住建厅安徽合肥3月9日2月9日合肥市住房和城乡建设管理局资料来源：对应地方政府官网，天风证券研究所12.对房地产各项指标的影响：销售和章地影响最小、资金和峻工影响大我们统计了过去三年1-2月各项指标占全年的比值，发现占比从大到小依次为：竣工面积14.7%>到位资金14.3%>投资9.0%>开工8.8%>销售额8.1%>土地7.8%。相对而言，销售和拿地受疫情冲击可能较小，传统来讲，销售和拿地在春节期间都是淡季，因此整体影响相对较小；而竣工和到位资金整体影响较大，如果疫情持续至2月底，则竣工和到位资金的压力将较大，由于竣工1-2月的占比较大，而全年竣工体量较多，工期较紧，将导致部分项目在年内无法如期竣工，冲击竣工数据。表2：房地产各指标1-2月占全年比值1-2月占全年比投资额开工面积竣工面积销售面积销售额到位资金土地购置面积20178.97%9.65%15.90%8.30%8.08%14.66%9.31%20189.01%8.48%15.16%8.52%8.30%14.45%8.05%20199.15%8.28%13.03%8.22%8.02%13.72%5.98%平均值9.04%8.80%14.70%8.35%8.13%14.28%7.78%商品房销售额增速03556.5%0050.1-015资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：WMnd,天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告丨行业点评天风证券TF SECURITIES1.3.我们认为冲击是短暂的：将2020年商品房销售额涨幅从0.15%下调至-0.82%、销售3-4月或迎小阳春、竣工增速下调至16.5%不改大增趋势整体而言，我们认为疫情对开发企业的冲击是短暂的，我们下调年度策略中对销售的判断，主要是我们对房价涨幅判断趋于谨慎（在没有大幅货币宽松前提下）在2019年度策略中，我们在假定2020年房贷余额增长16.1%、公积金贷款增长6%、二手比为41%、LTV为36%、房价涨幅3%的中性假设情况下，预计2020年商品房销售面积-2.8%、销售金额0.2%，我们下调房价张幅至2%，维持销售面积预测，预计销售额增速将从015%的涨幅下调至-0.82%的跌幅。此外，由于1-2月销售促销活动的压制，我们预计2-4月开发商将大力促销，迎来一个小阳春。表3：将2020年商品房销售额0.15%下至-0.82%商贷投放公积金投放房贷总投放商品房销售商品房销售面积销售均价二手房占比一二手房总销售量LTV2013A9800017000101252712576823480781428130551623734%123375.828.21%2014A11520017200122502945065933604376292120649632311920633024%2015A1418002660014400410001108352083872811284956793140775.537.00%2016A1914004960017725673251270280027117627157349747640%1960454082%2017A219000276002392551525953561060133701169408789220890782923%2018A2575003850027375658751021976094149973171654873738%241891.93146%2019E302563450633218877250109348818416057417172293512632353342020E3512754871337820865331159098123159251166968953841%272563.1增速销售额增速销售面积增房价涨幅一二手房销售总量涨幅2014A17.55%20.99%8.57%-14.18%3.55%-631%-7.58%138%-3.38%2015A23.09%54.65%17.55%39.22%68.10%44.50%14.40%6.50%742%18.09%2016A8647%23.09%64.21%14.61%53.65%34.77%2246%10.06%39.26%2017A1442%-4435%-2347%-24.93%-23.70%13.67%7.66%5.57%6.56%2018A1442%2785%717%24.62%12.17%133%10.70%15.79%2019E17.50%17.05%1727%7%1589%7.07%0.04%7.03%2020E16.10%8.10%17.50%12.02%1127%-0.82%-277%2.00%3.54%资料来源：Wind,天风证券研究所我们在2019年度策略中预测2020年竣工增速为21.6%，其中的大致数据逻辑是，2013-2015年平均销售面积为12.7亿平、平均竣工面积为10.3亿平；而2016-2019年平均的销售面积大幅上张至16.7亿平，而平均的竣工面积则下降至9.9亿平，2020年随着交房期来临，漏报以及拖延的竣工将大幅修复。从竣工角度，由于1-2月竣工面积占比较大，且全年竣工量较多，1个月的停工将对竣工影响较多，我们中性假设，由于2020竣工体量较大，工期难赶，半个月的竣工将无法完成，会导致竣工量由原来预测的11.67亿平米下降至11.18亿平米，竣工增速从21.6%下降至16.3%表4：将工增速从21.6%下至16.5%单位：万方竣工面积销售面积月均竣工月均销售200972677947556056789620107874410476565628730201192620109367771891142012994251113048285927520131014351305518453108792014107459120649895510054201510003912849583371070820161061281573498844131122017101486169408845714117201893550171654779614305请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告丨行业点评天风证券TF SECURITIES2019959421715587995142972020E116665166806972213900新预测111804因工期难赶，扣除半个月的竣工面积新增速16.53%原预测为21.6%资料来源：Wnd,天风证券研究所2.疫情带来新增的需求物业管理行业渗透率和集中度都将提升疫情导致房地产开发领域的需求递延，但却新增了物业管理需求，一是物业管理的量要提升，二是物业管理的专业价值要提升，这一方面会增加物业管理的投入，另一方面却会让全社会系统性认识好的物业和差的物业的区别，以及物业管理的重要性。在抗疫成本投入方面，整体并不多，而且多地出台了补贴政策；而从中长期看，物业管理的有效需求将提升，专业和服务品质好的物业企业市占率将进一步提升，甚至出现部分物业提前更换物业公司的可能，行业价值持续体现。2.1.物业管理抗疫投入较少且多地出现补贴政策物业管理公司在此次抗疫战中成为的核心单元，各个地方也积极出台补贴及支持政策，其中杭州和深圳按每平米补贴0.5元标准补贴两个月，其中西湖区按实际投入补贴不高于10万元的补助；上海给与楼宇和园区物业管理管理5-20万元补贴；更多区域给予了减免和延期支付税款等形式的政策支持。省份城市优惠政策来源浙江杭州加大对物业企业扶持力度。对参与属地疫情防控工作的住宅小区中共杭州市委杭州市人民政府物业服务企业，政府可按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。杭州（西湖区）绩效管理原则。按照物业服务企业在此次疫情防控工作开展中，《西湖区住宅小区物业服务企业在各住宅小区项目的实际绩效管理情况，设定具体绩效考核标准，新型冠状病毒感染肺炎疫情防控并根据考核结果确定考核档次。对于项目考核结果为~优秀”的，工作考核实施办法》按照该项目因防控工作而发生的经审核后的实际投入资金（人力、物力、财力)总额的90%且不高于10万元进行补助以奖代补原则。各物业企业在此次疫情防控工作中额外投入的人力（临时聘用人员、员工加班费、误餐补助、特殊津贴等)、物力（防护用品、消杀用品、宜传用品等)和财力，按本办法进行相应工作补助。江苏南京受疫情影响严重企业，可适当缓交养老保险费南京市人社局苏州符合标准的中小物业公司能够获得税款延期缴纳或减免、稳岗支苏州市人民政府持等补助上海上海（徐汇区）对达到疫情防控工作标准的楼宇、园区物业管理公司，经认定《徐汇区全力防控波情支持服务给予5-20万元工作补贴。企业平稳健康发展的实施办法》重庆重庆各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》，重庆市人民政府办公厅广东深圳对辖区物业管理服务企业，按在管面积每平方米0.5元的标准实深圳市人民政府施两个月财政补助。佛山符合标准的中小物业公司能够获得税款延期缴纳或适当减免政策佛山市人民政府东莞符合标准的中小物业公司能够获得税款延期缴纳或适当减免政策东莞市人民政府请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明