2019年3月24日光大证券房地产/家电/轻工EVERBRIGHT SECURITIES3月地产销量回暖，重视产业链投资机会光大地产产业链团队联合报告行业动态◆一二线地产销量底部复苏，年内销售增速或于Q3见底。行业政策面逐步由压转稳，“房住不炒”、因城施策；宏观流动性边际宽松，按揭投放有分析师望保持平稳。一二线需求开始释放，30城一手房W9-W11成交面积同比何缅南（执业证书编号：S0930518060005+232%,其中一线同比增速高达+40.9%，11城二手房W9W11成交同比021-52523801hemiannan@ebscn.com+20.6%,底部复苏迹象显现。三四线层面库存风险也明显缓解，量价失速概率较小，或好于前期预期；城市基本面继续轮动，年内行业销售增速或王梦恺（执业证书编号：S0930518110003)于Q3见底。021-52523855wangmk@ebscn.com◆竣工向好是速度问题，而非方向问题。竣工与交房年内向好的方向确定，速度受资金面改善传导影响：1)2016-2017年新开工面积增速明显回金星（执业证书编号：S0930518030003)升（分别同比+8.1%、+7.0%），其正常竣工节点在2019-2020年。2)房021-52523878企融资持续改善，预计资金面逐步企稳，在满足[新开工~销售]环节投入的同时，[销售-竣工]环节的资金需求也能得到一定保证，我们预计竣工数据甘骏执业证书编号：S0930518030002)环比改善的趋势明确。021-52523877ganjun@ebscn.com◆3月部分后周期板块高频数据转暖，需求悲观低，点已过。虽然尚不可判断后周期需求已到复苏拐点，但在交房改善及企业积极促销带动下，根据黎泉宏执业证书编号：S0930518040001)光大各团队监测，3月后周期板块出现了高频数据转暖，例如定制家居接ligh@ebscn.com单或出现明显改善，家电公司一季报预计也普遍好于前期悲观预期。考虑前瞻指标地产销售已出现回暖，叠加竣工年内持续改善，后周期板块的需袁雯婷执业证书编号：S0930518070003)021-52523676求预期也将得到不断修复。联系人1)地产：近期板块老牌龙头涨幅落后于二线弹性主题标的，龙头估值溢价近乎抹平。考虑到年报季来临，风险偏好趋稳，老牌龙头业绩确定黄帅斌性较高，财务表现稳健，融资优势明显，存在较强的补涨动力，关注：A021-52523828股万科A、保利地产、招商蛇口、金地果团；H股融创中国、中国金茂。huangshuaibin@ebscn.com2)轻工：3月接单高频数据改善，叠加地产销量复苏，家居板块迎进一步估值修复机会。重点关注竞争优势明显，市场认可度高的一线龙头索菲亚、欧派家居、顾家家居、尚品宅配；关注二线弹性品种志邦家居、好3)家电：板块一季报略好于前期预期，叠加地产销量复苏及后续竣工数据改善，对后续需求预期与板块估值无需过于悲观。关注受益一二线地议关注一季报表现稳定或略好于市场预期的龙头公司：格力电器、美的果团（小天鹅A)、青岛海尔、九阳胶份。◆风险分析：地产销量复苏不及预期及政策风险；后周期需求改善不及预期；细分板块竞争格局恶化的风险。橄请参阅最后一页特别声明证券研究报告2019-03-24房地产/家电/轻工E光大证券1、一二线底部复苏，年内销售增速或于Q3探底2019年行业政策面由压转稳，在“房住不炒”的大前提下，进一步强化因城施策的調控路径，预计将在窄幅通道内结构性微调以实现总量和价格的相对平稳。根据我们追踪，2018年12月至今，不完全统计已有超过30个城市微调了当地的调控政策。信贷层面，当前宏观流动性边际宽松，预计全年按揭投放保持平稳，按揭利率稳中略降，为需求提供一定支持。2019年1-2月居民新增中长期货款同比微增0.7%，增速较2018年全年水平(-6.6%)有所回升。2019年2月，全国首套、二套房货平均利率分别连续3、4个月环比回落。大连/1月18日北京/1月10日/3月8日/3月14日荷泽/12月18日青鸟/1月3日兰州/1月6日(2018)西安/12月28日/2月14日幸/3月20日保定/2月28日石家庄/3月18日天津/3月4日/3月15日上海/1月31日/2月13日/3月8日州/2月2日常州/2月11日南京/2月15日杭州/12月21日/2月28日阳/12月26日/27日成都/1月2日/29日合肥/12月27日/2月21日里庆/1月1日长沙/12月29日海口/1月8日/2月12日脑县/3月6日芜湖/3月11日海南/3月17日珠海/12月21日广州/12月19日/24日/1月11日/3月8日佛山/12月24日/2月20日汕头/12月29日东莞/1月13日/3月12日深圳/3月4日/3月8日资料来源：各地方政府网站，观点地产网，光大证养研究所整理图3：全国首套、二套房贷平均利率(%)6000020%6.504000010%6.00200000%5.505.0004.502000020%4.0016-01一新增居民中长期贷款累计同比一首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率膏料来源：WND,光大证券研究所整理资料来源：WND,光大证养研究所整理橄请参阅最后一页特别声明-2证券研究报告2019-03-24房地产/家电/轻工展望全年，预计调控已久的一二线城市政策面、基本面大概率迎来底部复苏；库存风险明显媛和的三四线城市虽然存在下行压力，但在政策面无过基本面继峡轮动，年内行业销售增速或于Q3见底。从近期成交表现来看，2019年1-2月，全国商品房销售面积同比下降-3.6%,对比2018年12月单月增速为+0.9%，整体下行幅度略好于市场预期。分线销售数据暂未公布，从高频网签和土地成交数据来看，一二线城市回暖迹象已开始显现。一二手房成交复苏：30城2019年W9W11一手房三周成交同比+232%(其中一线同比+40.9%)，全年累计同比回正至+1.3%；11城W9-W11二手房三周成交同比+20.6%，全年累计同比回正至+27%。土地市场“春江水暖鸭先知”：2019年前11周，一线土地成交规划建面同比增长43%，持续放量；2019年2月一线、二线土地成交溢价率回升至9.28%、11.93%，对比2018年末为2.29%、8.00%。国5：11城二手房成交面积（万方）及累计同比80020%20020%10%16010%6000%1200%40010%80-10%20020%4020%030%线单周三线单周30大中城市累计同比一线(2城)单周资料来源：WND,光大证券研究所整理资料来源：WND,光大证券研究所整理150%30.00100%25.0050%20.000%15.0010.00-50%5.00-100%0.00一三线土地成交建面累计同比■一线溢价率■二线滋价率■三线溢价率资料来源：WTND,光大证养研究所整理资料来源：WND,光大证养研究所整理橄请参阅最后一页特别声明证券研究报告2019-03-24房地产/家电/轻工E光大证券2、竣工向好是速度问题而非方向问题因统计口径或有瑕疵，房屋开工和竣工绝对量关联度不明显，但前期开工的趋势对于判断后续竣工走向具有较好的前赡性。2017-2018年全国房屋竣工面积分别同比-4.4%、-7.8%，我们认为主要有三方面原因：>按照3年[开工-竣工]周期推算，2013年新开工小高峰后，20142015年持续收缩，房屋新开工面积分别同比-10.7%、-14.0%。>本轮房企“高周转”的经营导向越来越明显，尤其是2017年开始，行业融资全面收紧，在回款优先的策略下，房企将更多资源投向拿地开工-销售]的阶段，[销售-竣工]周期不断拉长。>精装房比例持续提升，自然施工周期相应拉长。预判未来中期内竣工情况：首先确定方向问题。20162017年，随着行业景气度回升，土地成交趋热，全国房屋新开工面积见底回升，分别同比+8.1%、7.0%，其正常竣工节点对应在2019-2020年。其次考虑改善速度问题。我们认为，虽然在存量变现逻辑下，房企“积极开工、优先回款”的策略不会改变，但宏观流动性边际宽松，房企融资持续改善，预计资金面将逐步企稳，在满足[新开工-销售]环节投入的同时，[销售-竣工]环节的资金需求也能得到一定保证。综合来看，前期开工项目终究会竣工交付，2019年骏工底部回升是大从近期表现来看，虽然2019年1-2月，全国房屋竣工面积同比降幅较2018年全年水平扩大4.1pc至-11.9%，但住宅竣工面积同比降幅较2018年全年水平收窄0.3pc至-7.8%。目前已公布2018年报的蓝筹地产公司中，中国海外发展、招商蛇口、新城控股2019年计划竣工面积较2018年实际竣工分别+17%、+101%、+92%。80.0%40.0%30.0%15.0%60.0%10.0%30.0%20.0%5.0%40.0%10.0%20.0%0.0%20.0%0.0%0.0%10.0%10.0%-10.0%-20.0%0.0%-20.0%-15.0%-房屋新开工面积累计值：12个月滑动平均：同比：提前2年一房屋新开工面积累螺计值：12个月滑动平均：同比：提前3年房屋竣工面积累计值：12个月滑动平均：同比（右轴）房屋竣工面积累计值：12个月滑动平均：同比（右轴）资料来源：WND,光大证券研究所整理，新开工曲线对应为两资料来源：MND,光大证券研究所整理，竣工面积数据截止2019年前同期开工数据。年2月，新开工尚线对应为三年前同期开工教据。橄请参阅最后一页特别声明4证券研究报告2019-03-24房地产/家电/轻工400%1,0001200800%300%8001000600%200%600400%100%400600400200%100%2002000%200%0200%右轴：房地产债发行金额（亿元）一当月同比(%)■内房海外发债金领（亿元）同比增速资料来源：WND,光大证券研究所整理，截止19年2月资料来源：WND,光大证券研究所整理，载止19年2月20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%资料来源：WND,光大证券研究所整理表1：部分蓝其地产公司骏工情况2016年2016年2017年2017年2018年2019年较2018年较2018年(万方)2018年实际娘工中国海外发展1,3351,3501,1351,5951,3641.600+0%+17%招商蛇口4504875284535934991,000+69%+101%新城控股4694016087259149801,881+106%+92%资料来源：公司公告，光大证券研究所整理3、轻工家居：315促销接单回暖，：竣工向好提振改善预期一季报为增速低，点，但3月定制家居出现明显接单改善。综合考虑18Q1高基数效应和需求的下行，定制家居一二月的销售表现较差，我们认为19年一季度家居行业增长中枢仍有下行压力，但市场前期也有一定预期。从315的情况来看，各家公司延续并且适度加强了促销政策，比如像欧派新增了598/m的套餐，索菲亚推出19800元22m套餐送五金配件的促销，从接单角度看同比有一个不错的增幅，预计将在后续驱动企业收入端改善。橄请参阅最后一页特别声明5证券研究报告