红塔证券股份有限公司证券研究报告HONGTA SECURITIES CO.,LTD.行业研究2019/01/02深度报告短期存在降温预期，龙头企业竞争力凸显中性住宅地产业证券分析师：者倩投资要点：0871-63577102住宅地产行业规模大、产业链长，形响上下游多个行业，对宏观经济形响显著。2017年住宅地产销售颜达到11.04万亿元，销售面积14亿平S1200514080001方米，增加值占GDP比重为6.87%。住宅地产开发时间周期长，具有较长的产业链，带动行业多达数十个。在A股中，住宅地产行业市值为1.7万研究助理：念凌云亿元，在一级行业中，房地产业市值仅次于银行、石化、保险，位列第四。nianly@hongtastock.com近3年需求透支过大，短期市场存在降温预期。房地产去库存任务基S1200118090001本完成，居民对住房的承受能力透支过多。2018年年中开始，政策调控开市场表现：(01/02)始加刷，土地投资处于收缩状态，本轮房地产行情正在落下帷幕。预测未来三年市场规模：2018年销售颜12.60万亿元，增长14.32%，2019年销售颜12.31万亿元，增长-2.34%，2020年销售颜12.42万亿元，增长0.94%。中长期住宅市场将继续维持平稳发展。2018一2030年期间，我国住房需求主要通过三方面构成：①城镇适龄人口购房需求约为46.17亿m㎡：②城镇化带来城市人口迁入产生需求约为58.45亿m㎡：③改善性需求约40.6亿m。合计145.22亿平方米，年均13.2亿m㎡。2030年后住宅地产行业将迎来拐，点，市场规模将会快速缩减，行业进入衰退期。除了随时间推移而产生的行业整体变迁外，行业结构内也存在一定变化。主要体现在行业集中度提高、区域分化、融资向国有大型开发企业倾斜、高预收账款对未来业绩的保障力度加强、运营能力逐渐凸显等方面。◆推荐关注公司：在短期预期降温的情况下，较强的融资能力成为住宅开发企业的生存能力，未来行业集中度提高的过程中也存在兼并整合小型房企和竞争对手的可能性，目前融资向国有、大型开发企业倾斜趋势明显。另外，而较高的预收账款能够对未来年度的业绩起到平滑作用，应重点关注。中长期看，独立性声明：看好二线城市的市场潜力，重点关注布局二线城市较多的开发企业。作者保证报告所采用的数据因此，推荐重点关注具备上述特征的保利地产[600048.SH]。均来自正规渠道，分析逻辑风险提示：基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求1.房企高度负债，需警惕债务风险：2.政策变动风险，多主体供给的客观、公正，结论不受任何市场格局形成将会对住宅开发企业构成冲击：3.房产税或房屋空置税征收第三方的授意、影响，特此预期可能会造成二手房市场供给扩大，对新房市场造成冲击：4.土地储备声明。过高对行业冬季的资金周转形成挑战。请务必阅读末页的重要说明短期存在降温预期，龙头企业竞争力凸显2019/01/02请务必阅读末页的重要说明短期存在降温预期，龙头企业竞争力凸显2019/01/02一、住宅地产行业介绍…6（三)房地产行业发展历程…8(四)行业规模及对宏观经济的影响…11二、住宅地产行业特征及竞争格局…13(二)行业特征1315三、住宅地产行业驱动因素…2020…23四、未来发展趋势及公司推荐…28(一)近期发展趋势(2018-2020)28(二)中长期发展趋势(2018-2030)30(三)远期行业扬点(2030-未来)32(四)行业内结构性特征.…(五)推荐关注公司…38五、潜在风险提示……39(一)房企高度负债，需譬惕债务风险…（三)房产税或房屋空置税征收预期39(四)土地储备过高对行业冬季的资金周转形成挑战………39请务必阅读末页的重要说明短期存在降温预期，龙头企业竞争力凸显2019/01/02图目录图1：房地产发展历程…9图2：房地产调控历程.…10图3：预售制度发展历史…图4：房地产增加值占GDP比重.12图5：房地产开发投资完成颜与全国固定资产投资完成颜情况….12图6：土地使用权出让金、房地产相关税收与全国财政收入情况.13图7：住宅市场规模..13图8：住宅地产历年销售面积14图9：全国住宅销售均价图10：全球主要国家房价涨幅对比..14图11：房地产开发全产业链示意图.15图12：A股住宅地产上市公司资产负债率.16图13：A股住宅地产上市公司现金流修正营业周期.16图14：A股住宅地产上市公司占用上下游现金流情况….17图15：三类城市住宅价格分化情况.…17图16：三类城市新建住宅销售均价.…18图17：近10年房地产行业市场占有率情况18图18：高周转模式现金流情况..19图19：三种模式下现金流回收再投资示意.图20：高周转模式实现方式…20图21：高周转房企资金回收期变化….21图22：销售金颜排名前20的开发企业.22图23：新增土地货值排名前20的开发企业.22图24：授信颜度与销售金颜情况………23图25：房地产开发与销售成本构成.24图26：住宅建安成本增长情况…24图27：国有建设用地供应情况，25图28：40个大中城市成交土地溢价率.25图29：商品房库存情况…图30：中国总户数及增长率图31：中国城镇化进程.…图32：中国城镇居民家庭人均可支配收入….27图33：中国婚烟登记情况.…28图34：个人住房贷款平均利率28图35：M2及增速30图36：货币化棚改资金流向.图37：个货利率变化及住房销售面积增长率变化32图38：住宅用地投资总颜及成交溢价率.…图39：住房贷款与储蓄情况1…33图40：住房贷款与储蓄情况233图41：十大城市商品房去化周期….34图42：中国人口年龄层次36图43：中国城市人均住宅面积.37图44：全球主要国家人均住房使用面积比较37图45：全国及城镇人口增长速度…38图46：全国及城镇人口增长速度.…38图47：中国人口年龄层次请务必阅读末页的重要说明短期存在降温预期，龙头企业竞争力凸显2019/01/02图48：行业生命周期.…图49：销售和土地储备货值集中度…图50：融资成本情况.…41图52：一二三线城市常住人口增长情况…图53：近五年一二线城市小学生在校人数与房价的相关性图54：近五年一二线城市小学生在校人数与房价的相关性や图55：近5年在校大学生人数平均增长率…43图56：投资性房地产占非流动资产比重43图57：预收账款对营业收入的保障情况…44图58保利发展全国项目分布及区域储备货值成本占比.…5请务必阅读末页的重要说明