证券研究报告·公司研究·易居企业控股(02048)SOOCHOW SECURITIES行者致远，做房地产业的优秀服务生2018年10月07日增持（首次）证券分析师齐东执业证号：S0600517110004盈利预测预估值2017A2018E2019E2020E021-60199775营业收入（百万元）4.633.46,264.88,223.810,281.3qid@dwzq.com.cn同比(%)15.95%35.21%31.27%25.02%归母净利润（百万元）352.01.077.71383.71.689.8股价走势同比(%)27.71%206.14%28.40%22.12%易居企业控股一沪深3000.700.730.941.1517%111%PE(倍)50.216.412.810.56%0%6%■三大业务形成全产业链闲环，协周发展巩固行业地位。易居旗下有一手-179%房代理业务、大数据服务业务以及二手房经纪平台业务，三大业务之间23%存在较强的协同关系。一手房代理能够为大数据服务提供微观信息进行201710201806数据分析，同时更好切入地产商获取房源为中小型经纪企业赋能：大数据服务能帮助一手房代理业务及二手房经纪平台业务实现更精准营销：二手房经纪平台能够帮助大数据业务获取更广阔、全面的市场信息。三大业务精准定位形成房地产服务产业链闭环，协同效应凸显。市场数据收盘价（港元）13.66■股东实力雄厚，客户关系稳固，代销规模有保障。易居于上市初引入了26家开发商作为公司股东，万科、恒大、碧桂园等龙头房企均为公司一年最低/最高价11.10/15.24股东。随着房地产市场集中度不断提升，公司提前锁定与主流地产企业市净率（倍）4.05的合作，能够有效享受市场集中度提升带来的行业红利。2018年上半年，公司与这26家开发商合作产生的一手房代理服务收入12.11亿元，港股流通市值（百20083.45占当期一手代理服务收入的54.3%。并且目前公司已签未售的储备项目万港元)面积2.54亿平米，若按照上半年代理项目销售均价12497元/平米、代理费率0.87%计算，公司潜在代理服务收入仍有276亿元空间，预计这部分收入将在末来6年内逐渐释放。每股净资产（元）2.97■克而瑞大数据服务有效提升品牌知名度，协同效应彰显。公司大数据业资产负债率(%)41.55务2002年开始推出，目前公司CRIC系统已录入逾86000个住宅项目、总股本（百万股）1470.2420000个商业项目以及748000幅地块的资料，涵盖367个城市。截至流通股本（百万股）1470.242018年6月末，大数据业务收入3.84亿元，收入占比达13.8%。从长远来看，未来客户对大数据的精度要求会不断提升，而公司在该业务上相关研究又有着不可替代的权感性，因此我们坚信客户在服务续约上会保持更高的积极性，我们看好该业务的收入成长性。■易居房友一创新的S2B2C轻资产管控模式。区别于传统的二手经纪平台，易居房友并不开设自己的经纪门店，而是采用S2B2C的轻资产运营方式。房友采用非加盟、纯平台模式能够有效提升二手房经纪公司的积极性，房友平台成立于2016年，截至2018年8月末，房友门店数量已经突破10000家，门店数量飞速提升。未来随着大量门店开始贡献销量，公司房友业务收入增速将会非常可观。上半年房地产经纪网络服务收入1.68亿元，超越2017年全年水平■投资建议：易居旗下三大业务协同发展，形成闭环式全产业链服务，强大股东背景提升了公司业绩确定性和成长性：大数据及房友业务存在独特竞争优势，有效提升公司权威性及知名度。我们预计公司2018-2020年EPS分别为0.73、0.94、1.15元人民币，对应PE分别为16.4、12.8、10.5倍，首次覆盖给予“增持”评级。■风险提示：行业销售波动：政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等)：融资环境变动（按揭、开发货、利率调整等）：汇率波动风险：企业营收集中度过高风险。1/26东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES内容目录2中国景大的一手房代理服务商…621.一手代理龙头，代理费率保持稳定622.强大股东基础，良好合作助力在手储备项目具备可持续性2.3.全产业链服务十大盘丰富经验，有效提升客户粘性.…92.3.1.大盘优势：厚积独术，完善战略大客户定制服务。102.3.2.渠道优势：全产业链服务助力高效成交…3.大数据服务有效提升品牌知名度，协同效应衫显…133.1.数据服务业务…3.2.测评与排名服务.…3.3.咨询服务164.易居房友：创新的S2B2C轻资产模式4.1.何为S2B2C模式？184.2.易居房友四大赋能184.3.易居房友业务定位205。盈利预测与估值.…5.1.核心假设215.2.盈利预测…225.3.投资建议236.风险提示…2/26东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES图表目录图1：易居企业控股发展历程4图2：易居企业控股营业收入及同比图3：易居企业控股归母净利润与综合收益总额及同比图4：易居企业控股三大业务构成（截至2018H1)图5：TOP3公司一手房代理营业收入（亿元人民币）6图6：TOP3公司代理销售金额（亿元人民币）6图7：TOP3公司代理销售面积（万平米)7图8：公司一手房代理销售收入佣金费率…7图9：TOP3房企与全国商品房销售金额增速8图10：TOP3房企销售金额市占率走势…图11：易居企业控股股权结构（截至2018年8月10日）图12：TOP100房企中25家开发商入股易居企业控股.9图13：易居企业控股已订约储备物业建筑面积（百万方）9图14：易居企业控股大盘营销术介绍.10图15：易居企业控股不断刷新楼市记录…11图16：易居企业控股执行大型项目的竞争优势图17：易居企业控股全产业链服务营销.…12图18：易居企业控股策划销售服务内容12图19：克而瑞发展历程13图20：房地产咨询及大数据服务三大发展领域14图21：房地产咨询及大数据服务影响力14图22：克而瑞数据服务业务内容…15图23：克而瑞咨询服务业务内容16图24：S2B2C模式介绍.18图25：二手房经纪平台服务赋能中小型经纪企业9图26：房友与合作伙伴及经纪公司合作模式…20表1：2018H1一手代理销售龙头公司情况6表2：克而瑞部分测评研究报告成果15表3：克而瑞排行服务成果.16表4：易居企业控股2018-2020年一手房代理服务收入测算21表5：易居企业控股2018-2020年房地产经纪网络服务收入测算22表6：易居企业控股2018-2020年营业收入拆分预测…22表7：易居企业控股2018-2020年盈利预测…23表8：可比公司估值.…3/26东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES1.易居：做房地产业的优秀服务生易居（中国）企业控股有限公司（以下简称易居企业控股、易居或者公司）是国内最领先和全面的、拥有房地产大数据独特竞争优势的房地产综合服务商。2000年，公司前身上海房屋销售有限公司成立，开始介入房地产营销代理行业。公司紧抓代理行业广阔市场发展契机，从上海起步，进行全国化布局。同时为更好推动主营业务代理销售业务的发展，2002年公司中国房产信息集团(CRIC)信息数据系统雏形诞生。2004年公司业务的前控股公司易居中国控股成立。2010年CRIC开始提供房地产测评与排名服务，同时推出房友二手房经纪平台。2018年公司引入多家战略投资者，并于2018年7月在港交所上市。荣获中国房地产估价师与房地产被列为中国房中国房产信息集克而瑞CRIC投资决经纪人学会授予以易居管理名义的全国优秀房地地产策划代理团开始提供房地策系统上线；房友百强企业第一产测评与排名服合作门店突破4000开始运营产经纪机构名务家，行业排名第>2000>2002200620072008●2009>2010>20162017推出CRIC系统易居（中国）中国房产信息集完成私有化，7月于港交所挂最初版本控股（前控股团（大数据及咨推出【房友】公司)8月在纽询业务)于9月分二手房经纪平牌交易交所上市拆并在纳斯达克台上市数据来源：公司公告，东吴证券研究所目前易居旗下拥有易居营销、克而瑞CIC、易居房友三大特色业务，全面覆盖从新房营销代理、房地产数据应用服务到房地产经纪网络服务。2017年公司实现营业收入46.33亿元，同比增长15.9%，2015-2017年复合增速达30.6%：2018年上半年营业收入达27.80亿元，同比增长44.4%：其中一手房代理、房地产数据与咨询服务、房地产经纪网络服务收入占比分别为80.2%、13.8%、6%。上半年公司归母净利润与综合收益总颜4.68亿元，同比增长255.7%。4/26东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司深度研究SOOCHOW SECURITIES5000463360%6003996468300%■4874000408%500278020%400352200%300027161508%0%3002000100%16520050%1000-40%1000%-60%0-50%2015201620172018H12015201620172018H1■营业收入（百万元）数据来源：公司公告，东吴证券研究所数据来源：公司公告，东吴证券研究所房地产数据及咨询服务涵盖123个6%房地产大数据及城市，17年咨询服务收入6亿元二手经纪服务平台14涵盖186个城市，收集大量有关房地产数据，17年收入提供更加大数据及咨询服务39亿元在房地产开发项目的早期提供研究报告和分析等各帮助房友品牌门店通过物业单位而开拓其收入协助开发商客户拓展销售渠道一手房代理服务易居企业集团种服务2018年8助房友品牌门店通过一手房物业月末突破一手房代理单位而开拓其收入来源二手房经纪10000家服务协助开发商客户拓展销售渠道平台服务房友品牌门店数据来源：公司公告，东吴证券研究所5/26东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分