民生证券MINSHENG SECURITIES荣盛发展(002146)公司研究/简评报告业绩保持高增长，产业园区快速扩张一荣盛发展(002146)业绩快报点评筒评报告/房地产2018年02月01日一、事件概述强烈推荐荣盛地产发布2017年业绩快报，预计2017年全年实现营业收入382.76亿元，同比维持评级增长24.99%：预计实现归属于上市公司股东的净利润为57.68亿元，同比增长39.06%。当前价格（元）：12.73本期业绩预增的主要原因为：(1)随着公司地产业务经营规模的扩大、可结算项目增加，各地区实现收入同比增长较多：(2)公司产业园等非房地产业务利润实现较大幅度增长。2018-1-31近12个月最高/最低14.2/8.14二、分析与判断总股本（百万股）4,348>销售顿保持高增速高质量，2018冲击千亿目标流通股本（百万股）3.890根据克而瑞《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布数据，荣盛发展流通股比例(%)89.472017年销售流量金额730.2亿元，在2017环北京区域实施强力调控政策的背景下总市值（亿元）604仍然实现49.3%的同比增长，继续保持高增速：销售权益金额692.8亿元，平均权流通市值（亿元）540益比例达949%：公司过去几年中权益销售比例一直保持较高水平，主要是由于荣盛发展在其所投资开发的城市中基本属于领军企业，拿地和资金压力都不大，因此合作开发项目不多。展望未来，一方面随着公司布局区域的增多以及对于销售规模的冲击，合作项目有望逐渐增多，另一方面环京区域调控政策继续收紧的可能性较小，且存在边际放松的可能性，公司销售颜存在较大上升空间，2018年有望突破千亿。发力都市围提高布局城市层级，低成本拿地保持积极扩张态势46%从2013年开始，荣盛发展开始积极改变之前主要布局三四线城市的战略，扩张方30%式转变为以二线城市为主，扩散到三线城市，着重布局京津冀、长三角、珠三角三15%大主要的城市群，开拓北上广深周边的卫星城市，如南京、廊坊、青岛等。荣盛发展2017年继续保持了积极扩张的态势，且拿地成本仍保持低位，根据我们测算，17217公司全年新增规划计容建面约1496万平，土地款约280亿元，平均楼面地价仅约资料来源：Wind:民生证券研究院1871元/平米。产业园区快速扩张，进一步增强公司资源获取能力执业证号：S0100517050002荣盛发展近年来产业园区扩张较快，公司通过“以产兴城、以城带产、产城共建、电话：010-85127730城乡一体，共同发展”的先进理念，在建设运营香河、永清产业园区的基础上，通邮箱：yangliu yjs@mszq.com过与政府签约的方式，已在张家口游县、唐山、淮北、宜昌等地拓展多个园区，环京区域、黄淮海区域布局初步形成。根据公司半年报，上半年产业园区业务共完成回款24亿元，完成计划的79%，预计全年可达近40亿元：成功实现土地供应572执业证号：S0100117080065亩，完成计划的49%。目前公司的战略是快速推进现有园区的开发，做出一两个具电话：021-60876717有代表性的标杆项目，为公司创造新的业绩增长点的同时，也可以增强公司的资源邮箱：wangsong @mszq.com获取能力。研究助理：由子沛执业证号：S0100118010012电话：021-60878329邮箱：youzipei@mszq.com相关研究1.荣盛发展(002146)：产业布局持续推进，业绩增长超预期本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告“慧博资讯”是中国领先的投资研究大数据分享平台点击进入http:www.hibor..com.cn民生证券MINSHENG SECURITIES荣盛发展(002146)三、盈利预测与投资建议荣盛发展近年来销售额持续保持高权益比高增速，积极拿地保持扩张态势，新增土地储备的成本优势明显，可售货值充裕。公司产业园区快速发展，进一步增强了公司的资源获取能力，未来业绩可期。我们预计公司2017-2019年ES分别为1.33元、1.63元和197元，对应PE分别为9.6、7.8和6.4X,给予“强烈推荐”评级。四、风险提示：房地产调控政策收紧，销售增速放缓，产业园区发展不及预期。盈利预测与财务指标20162017E2018E2019E营业收入（百万元）30,62238,27847,77060,143增长率(%)30.7%25.0%24.8%25.9%4,1485,7677,0988587增长率(%)70.8%39.0%23.1%21.0%0.951.331.631.97PE(现价)13.49.67.86.4PB2.31.91.51.2本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2“慧博资讯”是中国领先的投资研究大数据分享平台点击进入http:www.hibor..com.cn民生证券MINSHENG SECURITIES荣盛发展(002146)公司财务报表数据预测汇总20162017E2018E2019E20162017E2018E2019E30,6223827847,77060,143营业成本21,1142629732,86641,19830.7%25.0%24.8%25.9%1,9782,3352,9623,72969.2%34.3%22.3%27.8%销售费用7578041,32370.8%39.0%23.1%21.0%管理费用98813855,7857,7709,506毛利率31.0%31.3%31.2%315%64655(210)17413.5%15.1%14.9%14.3%资产减值损失90000总资产收益率ROA2.8%3.6%3.9%4.0%1265010020017.5%19.6%19.4%19.0%5,6367,7359,84612,205营业外收支84000流动比率1.6161.55,7217,8149,92712,285速动比率0.60.70.60.5所得税1,3481,6412,1842,703现金比率0.20.4020.14,3726,1737,7439,582资产负债率0.80.80.80.84,1485,7677,0988,587EBITDA5,970796012,3406.259626.1存货周转天数1354.71,186.41,245.61234.720162017E2018E2019E总资产周转率0.202030.31935436251226501780640562080810021.013162.0预付款项7717795410632130385.46.88410.48892486258112884139977每股经营现金流08)43(0.7)0.2其他流动资产4063406340634063每股股利0.40.00.00.0139108152918173496203981911351138114111PE13.49.67.86.41754170417041704PB2.31.9151.2无形资产368475595706EV/EBITDA14.69.06.366379166952998823.1%0.0%0.0%0.0%14574516208418302521386379547934020162017E2018E2019E106171373716424208994,3726,1737,7439,582其他流动负债4394394394392751901891928527793443107098132204(8414)11,323(12589(10,225)18727237272572725727(3,695)18,8153,175)675其他长期负债1653313533110767226资本开支857014113435259372593680232952(1,687)2,570)(330(330120536130702143900165156(2,737)(2,020)(341)(234)股本434843484348434836000154319492595359016,6752.000(457)(3,8502520831382391254870712,742101(10,084(5,2861457451620841830252138636,30916,896(4,845)本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告“慧博资讯”是中国领先的投资研究大数据分享平台点击进入http:www.hibor..com.cn民生证券MINSHENG SECURITIES分析师与研究助理简介杨柳，策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，四年宏观策略研究经验。专注于A股投资策略、宏观经济政策、新兴产业发展方向的研究。王嵩，浙江大学会计学硕士，曾经从事三年房地产信托业务。由子沛，房地产团队研究助理，同济大学土木工程博士，2017年加入民生证券。分析师承诺作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规梁道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。评级说明公司评领标准说明强烈推荐相对沪深300指数涨幅20%以上以报告发布日后的12个月内公司股价谨慎推荐相对沪深300指数涨幅介于10%~20%之间的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌中性幅为基准。相对沪深300指数涨幅介于.10%~10%之间回避相对沪深300指数下跌10%以上行业评领标准以报告发布日后的12个月内行业指数推荐相对沪深300指数涨幅5%以上的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌中性相对沪深300指数涨幅介于5%一5%之间幅为基准。相对沪深300指数下跌5%以上民生证券研究院：北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金独中心A座17层：100005上海：上海市浦东渐区世纪大道1168号东方金融广场B座2101：200122深圳：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心A座28层：525000证券研究报告4点击进入htp:ww.hibor..com.cn民生证券MINSHENG SECURITIES荣星发展(002146)免责声明本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准骑性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更浙本报告所涉及的内容并通知客户。本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报告而导致的任何可能的损失负任何责任。本公司未骑保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易，亦可向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或/和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播本报告。本公司版权所有并保留一切权利。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。证券研究报告5点击进入http:www.hibor.com.cn