CUSHMANWAKEFIELD▣戴德梁行估价及顾问服务部中国养老地产概况与前瞻人口老龄化政策与优惠根据国家统计局公布的2015年数据显示·我国60岁及以社会的发展和进步使人的健康状况得到持续改善·寿命也上人口约2.22亿·占总人口的16.1%；65岁及以上人口近得以延长·我国政府早在”十一五”时期已积极推广便利长1.44亿·占10.5%·按照联合国的传统标准·当一个地区者生活的基础设施·建立健全适应家庭养老和社会养老相60岁以上人口达到总人口的10%·即该地区视为进入老龄结合的服务网络·到”十二五"时期更提出建立以居家为基化社会：而新标准则为65岁人口占总人口的7%·础、社区为依托、机构为支撑"的社会养老服务体系·无论是以传统标准或是新标准衡量·中国无疑已经进入老2016年7月·民政部·国家发改委正式印发《民政事业发龄化社会·现在世界上平均每四个60岁及以上的人就有一展第十三个五年规划》·将全面建成"以居家为基础、社位是中国人·联合国"世界人口前瞻：2015修订本"预测至区为依托·机构为补充·医养相结合的多层次养老服务体2050年·我国60岁及以上人口占比将达至36.5%·对比英系”·政府更全面放开养老服务市场·明确将通过”补助投美等地30.7%及27.9%的60岁及以上人口占比·我国面对资·贷款贴息·运营补贴·购买服务等方式·支持社会力的人口老龄化问题更为严峻·量创办养老服务机构”·同时支持境外资本投资养老服务现时·长者的照料主要依靠在家养老的模式·随着家庭规业·鼓励民间资本对企业厂房·商业设施及其他可利用的模和居住面积缩小及空巢家庭比例的加速·传统依靠子女社会资源进行整合和改造·用于养老服务·照料的家庭式养老难以维持·长者护理服务·养老公寓及托管养老服务需求日益增加·图表2.国家层面对养老产业的部份优惠政策面对这庞大的高增长市场·不同的房地产开发商、保险机类型优惠政策构及不同领域的投资者近年高度矣注·甚或已经开始纷纷养老土地对营利性养老机构建设用地·优先进入养老地产市场·但目前·养老地产仍处于起步阶段·机构保障供应对营利性养老服务机构利用存量建行业正面对企业众多·行业分散·营运经验不足及可待续设用地从事养老设施建设·允许办理协议出让或相赁手续发展方向不清等问题·人才鼓励大专院校对口专业毕业生从事养老服务工作图表1.1950-2050中国60岁及以上老龄人口数量和占比税收·对养老机构提供的养护服务免征营40%业税50000035%对养老机构提供养老服务也要适当400000减免行政事业性收费养老机构用电·用水·用气·用热300000按居民生活类价格执行200000金融·积极支特养老服务业的信贷需求·1000005%包括积极利用财政贴息·小额贷款等方式00%195019601970198019902000201020152025203020402050鼓励养老机构投保责任保险·■中国老年人口（万人）一中国老年人口占比来源：戴德梁行·国务院《矣于加快发展养老服务业的若干意见》·《关于促进健康服务业发展的若干意见》·国土资源部《养老服务设施来源：戴德梁行·联合国人口部2015用地指导意见的通知》·及发改委《民政事业发展第十三个五年规划》CUSHMANWAKEFIELD▣戴德梁行估价及顾问服务部图表3.近年国家层面的养老政策概要201120132015●201220142016国务院《中国老龄事业发民政部《养老机构管理办国务院《全国医疗卫生服务法》·国务院《深化改革体系规划纲要(2015-2020围绕长者的全方位体系·加快发展养老服务业的任年)》-规划加强推动医疗结提供包括生活·居住·医务措施》及《国务院矣于合·鼓励开通养老机构与医疗、教育及文化等服务·加快发展养老服务业的若疗机构的绿色通道·干意见》-允许外国机构、投资者以各种形式参与我国养老服务事业、加强社商务部及民政部《鼓励外民政部·国家发改委正式会养老服务体系及提供各国投资者在华设立营利性印发《民政事业发展第十种模式支持养老机构·养老机构从事养老服务》-三个五年规划》·将全面鼓励外国投资者以自立或建成”以居家为基础·社区中外合资去发展「养老机为依托·机构为补充·医构规模化·连锁化经养相结合的多层次养老服营」·打造优质的养老机来源：戴德梁行·国务院·民政部及商务部综合文件构品牌・图表4.中国养老地产现时的不同操作模式由于一般养老建设初起资金需求大·回本期较长和现金流市场案例具体概念动性低·这些对私营企业的扶持、外资的开放鼓励及相矣整体出售东方太阳以养老住宅概念来出售房屋的优惠政策·对我国私营养老产业提供了一个便利的平城等产权为主·区域级别配套并台·透过更多私营企业的参与·能达到减轻社会在养老事举·该类模式回收成本周期短·风险低·是最受开发商业的负担和提升整体老人的生活水平等目标·倾向采纳的一种模式·但由于和一般商品房的销售意义相同·这操作模式并不操作模式过去数年·我们观案到中国的养老地产不论在质量和产品整体持有青岛万科对自理、半自理及非自理客运营怡园等户区别处理·收取不同的租多样性不断在进步及前进·金和服务费用·由最初以养老住宅概念只单单作为商品房销售的亮点·续此摸式对项目的初起资金要求高·资金回收速度慢·步因土地政策改进而配合法规要求的销售加持有操作模有些项目也透过出售长·短式·到因保险业的参与而衍生出的养老保险加房地产的产期会员卡来实现项目前期汇款・缓解现金流压力・品·加上有些目光较长远的投资者以整体持有运营的养老公寓·作为长线投资性物业收取长远平稳的回报·我国的销售+持有北京太阳由于很多新批的土地在养老城·天津公寓有出售比例上的限制·养老地产正因应国家政策及市场发展·现时划分为四种主康宁津园因此这经常出现在新建住宅要操作模式，包括整体出售、整体持有运营、销售+持有等综合型小区·这操作模式可促进养老公寓及衍生产品·的可特续性又可透过部份出各操作模式的背景·好处及缺点存有各自的特性但也有共售减低现金流压力和风险·通之处及相互矣连作用·衍生产品泰康人寿保险业近年积极投入养老地旗下品牌产·结合保险销售所衍生出“泰康之的房地产产品·家”、中慨念是透过养老保险金末来国人寿养收入支付养老公寓的开支·老养生项这模式为项目提供长远现金目等流及较有长远规划性·来源：戴德梁行分析CUSHMANWAKEFIELD戴德梁行估价及顾问服务部参与机构图表6.市场上参与养老地产项目的主要保险机构：现时正在参与中国养老地产项目的机构·大致可以分为保险机构机构动态及参与项目投资者·开发商和运营商等三大类·这操作模式与酒泰康人寿其品牌“泰康之家"已完成北京·上海·广店、服务式公寓相近·州·三亚·苏州·成都·武汉·杭州旗舰社区布局・图表5.典型的养老地产项目各参与机构的投入与回报中国人寿养老养生业务投资已布局城市包括北京·苏州·天津·三亚和深圳平安人寿以大规模·旅游特色为特点·创立“合悦”"投资者品牌·已布局浙江桐乡·云南西双版纳·浙江乌镇出资投入项目收取投资回报太平人寿上海布局“梧桐人家"养老社区·2015年与保利达成战略合作·来源：戴德梁行分析及公开信总养老地产项目提供日常运营管理图表7.主要房地产开发商近年的养老地产项目：房地产商参与项目及内容提供工程技术及管理万科地产已开业项目54个·布局16个城市·搭建三条业务线：随园（持续照料中心）·怡园（城开发商收取开发项目回报运营商市全托中心)·嘉园（社区嵌入中心）保利地产机构养老品牌“和熹会”·已布局北京·上收取运营管理费海·广州·合肥·成都·广东阳江及表现分红绿城集团绿城乌镇雅园来源：戴德梁行分析现时市场上养老地产的投资者大多以机构性投资者为远洋地产机构养老品牌“椿萱茂”·已布局北京（已开业和未开业项目共7个)·上海·大连主·保险机构如同上文提及有因应保险销售需求而主动参与·也有视作长线投资性物业寻求平稳的回报·据我复星集团与美国峰堡集团合作创立养老品牌“星堡”·在上海已开业两个项目们与各保险机构的合作及市场信息·部份保险机构也构来源：戴德梁行分析及公开信息建自已的团队直接参与项目运营·借此减省长远成本以及提高项目回报·同时其他机构性投资者例如国企·民图表8.国内外主要专业养老服务机构（在中国已提供服务）：企·信托及私募基金也因为政策带动·平稳回报及良好服务机构参与项目及内容前景的带动下·以不同的形式积极参与·魅力花园中国人寿苏州阳澄湖项目房地产开发商拥有对市场了解·成本控制·土地资源·(美国)养老优惠政策及一般都具备丰富的资金较便宜的融资渠亲和源布同上海(3家)·浙江桐乡·浙江海(中国)宁·浙江宁波·辽宁营口·山东潍坊道等优势·从而驱使他们除了在工程技术及管理上的参仁爱华与·更多时凭借他们的优势同时担当起投资者及运营商提供专业居家护理服务·由慈爱嘉于(美国)2011年引进中国·总部位于北京·并在的角色·成都·杭州、宁波·上海·大连·广州国内外专业养老服务机构很多是担当项目比较后期的运等地设立了分支机构营商角色·在欧美和日本养老地产发展成熟的地区·养木下养老中国人寿天津医养结合项目一一“国寿嘉(日本)老服务机构也有参与项目前期的软硬件设计·有些机构峰堡集团更直接把资金投资在合适的养老地产项目·近年在中国星堡中环养老社区·星堡浦江养老社区(美国)养老服务机构亦有同时以投资者及运营商的身份参与项来源：戴德梁行分析及公开信息CUSHMANWAKEFIELD▣戴德梁行估价及顾问服务部资产证券化通过房地产资产证券化·企业可以增加有效及成本较低我国人口结构的变化导致社会对于养老医疗产业的需求和的融资方式·或者改善企业内部的财务状况·而投资者认知度相应日溢增加·随着中国经济不断向上·家庭规模也能利用较少资金间接地参与房地产投资·对于推动金和居住面积缩小及空巢家庭比例的加速及社会改善生活质融和房地产市场的发展有积极的作用·素·我们推测越来越多家庭会选择各种各类的养老及医疗在香港交易所或新加坡交易所·均无以养老公寓和康复产品·从长远看·随着该行业越来越成熟和稳定·中国将医院为物业包装上市的RETs产品·仅有两个医院的会有以养老公寓和康复医院为物业包装上市的RET$产品REITsFirst REIT和Parkwaylife REIT・供投资者选择·作为发达国家·美国的医养系统发展较为成熟·养老地图表9.美国RETs历年平均价格相对营运现金流的倍数(PFFO)产早已和医疗结合成为医疗健康(Healthcare)产业(包含养老·医院、专业护理机构·医学实验室等)·252016年第三季度在美国REITs.总资产已达到14,558.5亿20美元·其中医疗健康产业是其中的一个重要板块·目前已有数只上市的RETs·根据彭博和戴德梁行的数据显10示·过去十年美国医疗健康相矣产业RETs的平均价格5相对营运现金流的倍数(PFFO)和美国整体REITs的表现大致相乎·引证投资者对医疗健康产业的接受状况·020062007200820092010201120122013201420152016一美国RETs医疗健康产业图表10.美国主要医疗健康产业REITs-一览表来源：戴德梁行分析及彭博*花至2016年12月30日公司名称股息收益率价格（美元）市值（亿美元）物业业态类型CCPCare Capital9.12%25.0020.99Properties,Inc.SNHSenior Housing8.24%18.9344.97Properties Trust养老社区、专业护理机构OHIOmega HealthCare7.81%31.2661.00专业护理机构Investors IncMPWMedical Properties7.48%12.3039.39医院（社区医院、妇女儿童医院·康复Trust医院)、医疗办公大楼、手术中心SBRASabra Health Care6.88%24.4215.94养老社区·医院、专业护理机构·机型REIT Inc.HCNWelltower Inc.5.14%66.93242.64养老社区VTRVentas,Inc.4.96%62.52221.39养老社区HCPHCP Inc.4.98%29.72139.08养老社区·医院·生命科学园、专业护理机构LTCLTC Properties4.85%46.9818.43专业护理机构National HealthNHI4.85%74.1729.56Investors养老社区、专业护理机构DOCPhysicians Realty4.75%18.9625.71Trust医疗办公大楼·康复医院Universal HealthUHT3.99%65.598.92医院、医疗办公大楼·急救中心·儿童Realty Income Trust护理中心HRHealthcare Realty3.96%30.3235.13Trust来源：戴德梁行分析及彭博麓至2016年12月30日CUSHMANWAKEFIELD戴行估价及顾问服务部医养结合总结早在“十二五"时期国务院在《中国老龄事业发展“十二五”随着我国老龄人口增长、人民收入日益增加·家庭结构及规划》里已提出建立围绕长者的全方位体系·提供包括生活模式等改变·这大大增加社会对医养相矣服务的需求生活·居住·医疗·教育及文化等服务·去年2015·国及其产品质量的要求·加上美国等先进国家经验及国家十务院更提出《全国医疗卫生服务体系规划纲要(2015三五政策驱动·毫无疑问我国养老地产正潮向市场增长率2020年)》目的为了加强推动医疗结合·鼓励养老机构与高·医养一体化及资产证券化方向发展·医疗机构的相互合作·在良好机遇下·行业也面对参与机构众多·行业分散·初跟据“十三五”规划医养结合是指"把社会医疗资源与养老起资金需求大·回本期较长和现金流动性低等问题·资源结合起来·提高资源分配达至最高效益·目标解决为此·戴德梁行专业估价和顾问服务部针对医养产业成立社会因老龄化同时衍生的养老及医疗难题·”了养老及医疗健康地产专家小组并与国内外养老和医疗机“医养一体"的发展模式·“医"是指医疗药物·康复保构战略合作·为客户提供一站式服务·包括市场定位·产健·健康顾问·身体检测·疾病诊治·护理服务以及临品分析、可行性调研·房地产物业评估·资产证券化及运终关怀等医疗服务；“养"包括一般养老机构的养老·居营管理商介绍等专业服务·住·生活照料·精神心理和文娱活动等·未来我国的养老事业将面向医养结合的新型综合养生养老服务模式·图表11.全国医疗卫生服务体系规划纲要(2015-2020年)全国性的医疗政策精神，集中体现于《全国医疗卫生服务体系规划纲要》，其中的加强社会办医协同发展，医养结合，中西医并重和完善分级诊疗模式等方针都贯彻于省市各个层级的医疗规划当中●加强社会办医协同发展·建立完善分级诊疗模式为社会办医预留床位和大型设备，鼓励社会控制公立医院普通门诊规模，支持和引导病人力量直接投资稀缺领域；鼓励社会资本参与优先到基层医疗卫生机构就诊，由基层医疗卫多元发展公立医院重组：鼓励公立医院与社会力量合生机构逐步承担公立医院昔通门诊、康复和护上下联动资创办医疗机构；允许医师多点执业理等服务●推进医疗机构与养老机构加强合作●床位规划预留推动中医药与养老结合；鼓励开通养老机构每干常住人口医疗卫生机构床位数控制在6张与医疗机构的绿色通道；支持有条件的医疗其中，医院床位数4.8张，基层医疗卫生机构床医养结合机构设置养老床位：支持有条件的养老机构位数1.2张。在医院床位中，公立医院床位数设置医疗机构；发展社区养老服务3.3张，按照每干常住人口不低于1.5张为社会办医院预留规划空间●坚持中西医并重方针完善覆盖城乡的中医服务网络，推进中西医协同协作：加强综合医院和妇幼保健机国家医疗构中医工作：加强中医教育1.5张+3.3张中西医并重政策解读社会办医公立医院床位配置