养老地产：迎战“未富先老”恒大研究院HINSTITUTE恒大研究院研究报告健康行业专题报告2019/4/29研究员：孔艺颖我国人口老龄化日益严重，截止2018年末，我国60岁以上老年人口超2.4亿，是世界上唯一一个老年人口过两亿的国家。人口老龄化程度加剧，养老问题日益凸显，养老地产作为养老服务供给载体该如何发展？相关研究：居京养老、杜区养老和机构养老是三种主要的养老模式，受传统文化影1,养老地产典型项目调研：泰康之家响，我国居家养老是主流。居家养老是指老人居住在家中接受子女或亲2018-10-12友照顾的养老模式，为老人提供日常照料和医疗照料，降低社会养老成本；社区养老是指老人居住在家中，社区牵头整合社会资源为居家老人提供服务的养老模式；机构养老是指以养老机构为主导，为老年人提供养老服务的社会化养老模式。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产有三方面黌求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三是提供高品质专业化的养老服务。养老地产参与者以房地产开发商、保险企业和养老服务企业为主。开发方式有独立开发和合作开发两种，独立开发即投资者全资自筹开发建设并获取全部收益。合作开发因具有降低成本及风险、拓宽资金渠道、整合资源的优势成为主要开发方式，除房企、险资和养老服务企业相互合作外，医疗机构、国企、外资和实业集团也是常见合作对象。养老地产主要包括养老社区、养老机构和杜区居京养老设施三大类。养老社区是投资者布局的主要方向，包含综合性社区和全龄化社区，前者仅供老年人居住，后者采用普通社区中规划养老组团或适老化住宅的混合居住模式。养老机构多为老年公寓，一般面向高龄或失能老人。社区居家养老设施多位于成熟社区中，为居家老人提供养老服务。销售、长期持有和销售+持有三种模式为主，养老地产成熟盈利模式尚需探素。销售型即出售养老概念住宅，快速回笼资金，没有后续管理问题；持有型即不出售物业，持有者独立或委托运营，持有并长期租赁住宅，常见会员制、押金制和保单捆绑制等模式；销售+持有型兼有二者特点，住宅类产品用于销售，持有型物业用于租赁，并相互提供支持。从区域分布看，养老地产主要集中老龄化程度高、人均可支配收入高、医疗水平高和旅游资源丰富的京神卖、长三角、珠三角和川渝四大区域。养老地点分为本地养老和异地养老，本地养老看重老龄人口基数、老年人消费能力和养老配套资源。异地养老包含旅居养老和跟随子女养老，前者看重气候和自然资源，后者多为大城市近郊和周边城市。除四大区域外，其余省会和旅游城市也有少量分布。国际上养老地产发展棋式主要有市场主导型、政府主导型以及政府和企业合作型。美国是典型的市场主导型，由投资商、开发商、运营商组成完整的融资、建设、运营的市场化体系，地产与休闲、娱乐、健康等产业有效整合促进产业链延伸；英国实行政府主导、福利性质的社区养老，政府出资开发和运营养老地产，并组织社会资源参与；日本是政府和企业合作开发型，介护保险制度的实施解决了养老支付问题，成为养老产业发展爆发点，吸引社会资本进入养老产业。风险提示：政策推动不及预期、养老支付能力不足、专业人才不足请务必阅读正文之后免责条款部分恒大研究院研究报告恒大研究院目录1供需不平衡，促进养老产业多元发展1.1需求端：人口老龄化、消费多元化1.1.1人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切.…1.1.2老年人收入平稳增长，消费需求多元化.…12供给端：总量不足、资源错配2我国养老地产发展现状…21养老模式：居家、社区和机构养老2.1.1居家养老…2.1.2社区养老.92.1.3机构养老…22养老地产产业链2.2.1参与者以房企为主，自主开发与合作开发并存.…22.2三大盈利模式：销售、销售+持有和长期持有…2.3养老地产城市分布：集中四大经济图.132.4养老地产典型案例……2.4.1万科：多模式、多品牌探索2.4.2远洋椿萱茂：轻重结合，三条产品线并行.162.4.3秦康之家：养老保险+养老社区3国际经验…31美国：市场主导的多元化养老…183.2日本：出租为主，以服务为重点193.3英国：政府主导、福利性质的社区养老.20恒大研究院研究报告恒大研究院图表目录图表1：中国65岁以上老年人口及占比.…图表2：中国城市老年人收入结构变化…图表3：中国农村老年人收入结构变化…图表4：2014年中国城乡老年人消费结构6图表5：中国每千名老年人拥有养老床位数严重不足图表6：多地提出“9073”养老模式发展格局…8图表7：中国城乡老年人居住安排变化图表8：2015年中国老年人养老服务需求图表9：全国社区类养老机构和设施资源9图表10：北京市社区养老服务驿站建设要求.…图表11：养老地产产业链.图表12：养老地产产品类别……图表13：自主开发与合作开发模式并存图表14：养老地产盈利模式…图表15：2017年各省65岁以上老年人口占比.图表16：2017年各省居民人均可支配收入….14图表17：万科养老业务分布…图表18：万科养老产品线图表19：远洋·椿萱茂三大产品线…图表20：秦康之家盈利模式17图表21：秦康“保险+医养+资管”闭环18图表22：美国养老地产主体分工图表23：日本养老地产分类.20恒大研究院研究报告恒大研究院1供需不平衡，促进养老产业多元发展1.1需求端：人口老龄化、消费多元化1.1.1人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切我国老龄化具有人口基数大、老年人口增长速度快、老龄化超前城市化发展、高龄老人和空巢老人多的特点。截至2018年底，我国总人口13.95亿，65岁及以上老年人口1.67亿，老年人口基数大且增速快，而我国尚属发展中国家，多数老年人及其家庭“未富先老”。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产有三方面需求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三是提供高品质专业化的养老服务。2000年，我国65岁及以上老年人占总人口数7%，我国正式进入老龄化社会。截止到2018年底，这一比例上升到11.9%。随着20世纪50-60年代高峰期出生人口逐渐步入老年，在未来一段时间内，我国的老龄化将以更快的速度发展。预计到2050年，我国65岁及以上人口占比将高达26%。图表1：中国65岁以上老年人口及占比☐中国65岁及以上人口（万人）一中国65岁及以上人口占比(%，右轴)18.00014.0016.00012.0014.00012.00010.0010.0008.008.0006.006.0004.004.0002,0002.0000.00资料来源：国家统计局，恒大研究院劳动年龄人口下降，老年抚养比逐年華升。2012年我国劳动年龄人口首次下降，16-59岁劳动年龄人口数量及比重从2012年的93727万人和69.2%减少到2018年的89729万人和64.3%。老年抚养比从2007年的11.1%增长到2017年的15.9%，且预计逐年攀升。家庭“少子化”、“小型化”，空巢和独居老人过半，失能、高龄老年人规模快速增大。计划生育政策的推行，导致1982年后城市家庭基本是独生子女家庭，农村家庭约28%是独生子女家庭，2010年家庭平均人数为3.1人，预测2030年将缩小至2.6人，2050年将进一步降至2.51人。2015年独自居住或仅与配偶居住的老年人占老年人口的比例为51.3%，失能、半失能老年人口约为4063万，在老年人口中占比18.3%，家庭养老功能弱化亟待社会养老补位。预计2020年我国空巢和独居老人将达1.18亿，失能老人将达4200万，80岁以上高龄老人将达2900万。1.1.2老年人收入平稳增长，消费需求多元化从收入看，我国城乡老年人平均收入持续增长，为提升消费提供先决条件。第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查显示，2014年城市和农村老年人平均收入分别为23930元和7621元，实现持续平稳增长，但恒大研究院研究报告恒大研究院仅相当于同期居民人均可支配收入的82.9%和72.7%，整体低于其他居民收入水平。从结构看，城市老年人以保摩性收入为主，占比79.4%，经营性收入、转移性收入和资产性收入仅占20.6%。农村老年人收入来源多元化，以经营性收入为主，占比39%，保障性收入在绝对金额和相对比例上均大幅提升，从2000年的14.3%提升至2014年的36%。图表2：中国城市老年人收入结构变化■保障性收入■经营性收入■转移性收入■资产性收入3000025000200001500010000500002000年2005年2010年2014年资料来源：中国城乡老年人生活扰况调查报告，恒大研究院图表3：中国农村老年人收入结构变化口保障性收入■经营性收入■转移性收入■资产性收入90008000700060005000400030002000100002000年2005年2010年2014年资料来源：中国城乡老年人生活扰况调查报告，恒大研究院从消费看，老年人消费需求由基本生活向多元化发展。2014年城市和农村老年人平均消费水平分别为20186元和8884元，消费能力持续提升，且城乡老年人消费水平差距不断缩小。从消费支出结构看，城乡老年人消费结构趋同，居前三位的消费支出均为食品烟酒、医疗保健和居住支出。从趋势上看，用于日常生活、医疗健康方面的消费占比降低，文体娱乐等方面消费占比提升。老年人的消费需求由满足基本生活向高层火、高质量、个性化、多元化的方向发展，食品、医疗、营养保健是老年人主要消费需求，照护康务、旅游娱乐、适老器械、网络消费等成为老年人新增消费热点。