Savills World Reseasavills聚焦欧洲养老地产投资2016年10月渐成主流savills.co.uk/research2016年▣聚焦欧洲养老地产投资市场不断壮大的利基板块资占比则从去年的5%上升至36%。2016年上半年，欧洲养老地产投资英国首支保健地产投资信托Target总额累计近26亿欧元，较去年同期增概述加0%，同比表现突出主要得益于法比利时房地产投资信托Cofinimmo国(8.78亿欧元)、德国(8.70亿欧开始投资保健地产，同年比利时基金“银发”投资繁荣正当时元)的超常发挥；此外，英国(2.44亿Aedifica设立，■2016年上半年，欧洲养老地产投资总额累计近26欧元)、芬兰(2.18亿欧元)、荷兰(1.75亿欧元)、瑞典(1.16亿欧元)年初以来投资市场表现活跃，尤其也表现出一定的活跃度。是8月以来已完成或即将完成的交■法国上半年养老地产投资额累计878亿欧元，随后易，2016年投资额创新纪录不无可依次为德国(8.70亿欧元)、英国(2.44亿欧元)、2012年欧洲养老地产投资额在2011能。我们预期欧洲养老地产全年投资芬兰(2.18亿欧元)、荷兰(1.75亿欧元)以及瑞典年基础上增加两倍，标志着这一市场额可达到55亿欧元，其中德国投资额(1.16亿欧元)，正式打开。如图表1所示，以2012年有望超过30亿欧元，法国或实现13亿为界，前四年的平均投资额为3.15亿欧元的投资。英国虽然起步较慢，但■欧洲养老地产受到投资者更多关注，优质资产收益欧元，后四年的年均投资额为28亿欧全年投资应能接近10亿欧元。瑞典全率不可避免地承压下行。收益率根据国家、地段以及元。过去的12个月中，养老地产领域年投资额预计可达到2.50欧元，资产品质而有所不同，整体区间为4.4%-7.5%。投资活跃，主要由于运营商采取“外部化”策略，同时投资者之间积极交■养老地产或者（更笼统地说）替代型投资资产正易，完成了大型资产包的整合，也许有人会说替代型资产的出现具有逐渐步入主流行列。过去15年中，传统商业地产（写周期性，养老地产确实属于替代型资字楼、零售、工业物业)以外领域的投资以平均每年25%的速率增长，与其他领域类似，养老地产领域的跨产，但它正慢慢步入主流资产的行境投资占比逐年下滑，从2014年的列。过去15年中，传统商业地产（写■2012年欧洲养老地产投资额同比增加两倍，成为65%降至2015年的42%，2016年上半字楼、零售、工业物业)以外领域的一类真正意义上的投资资产。年比例仅为24%。上市地产基金的投投资以平均每年25%的速率增长。■过去五年中不断有新运营商涌现、有新的理念诞生，继而出现大规模并购活动，图1欧洲养老地产投资总额2016年上半年同比增加60%“养老地产不仅为3,5003,000投资多元化提供了2,500机会，也能避免传统2,000高价资产领域的激1,000烈竞争。”Lydia Brissy第一太平戴500维斯欧洲研究部0월savills.co.uk/research 022016年▣)近年来养老地产受到广泛关注，原因表1有多方面。养老地产不仅为投资多元主要投资交易资产包交易显著增加化提供了机会，也能避免传统高价资产领域的激烈竞争。养老地产的周期国家物业市场单位数量总价（亿欧元)买家卖家性特征较弱，因而受到投资者青睐，尤其是在频繁波动的市场背景下，Gecimed资产包国内多地然而最吸引投资者的莫过于该领域的长期收益流以及支撑该领域增长的人法国资产包国内多地3.01Fondere des Murs口结构发展趋势。欧洲人口趋于老龄化，再加上“婴儿潮”(1946~1964国内多地4,132421Deutsche Wohen AG年出生)一代人的特点以及富足程度，意味着需要更多更好的保健设施芬兰资产包，含27家155专项投资基金国内多地养老院来提供广泛的服务与帮助，TSC养老院国内多地1,727138AG Real Estate (80%)收益率下行BNP Paribas (20%)欧洲养老地产受到投资者更多关注，优质资产收益率不可避免地承压下行。但相对于住宅或者传统商业资产图2而言，养老地产的收益率依然占据竞优质资产收益率养老地产收益率下行，但相对于传统资产而言仍具竞争优势，最少领先36个基点（购物中争优势心)，最多领先163基点（商业街）·英国■法国■德国■瑞典7%养老地产收益率根据国家、地段以及6%资产自身品质而不同，目前整体区间5%为4.4%~7.5%。养老地产的竞争不断升4%级，将继续推高价格。基本面得到强力支撑到2025年，欧洲65岁及以上人口的比1%例将超过20%，目前欧洲85岁及以上人口约为1,400万，预计到2020年将增加到1,900万，到2050年增加到4,000万。人口老龄化是一股全球趋势，首当其冲的是旧大陆国家。“养老地产交易突增，主要由于运营商采取‘外部化策略，同时投资者之间积极交易，完成了大型资产包的整合。”Colin Rees-Smith第一太平戴维斯保健地产部董事savills.co.uk/research 03▣2016年▣到2030年，欧洲总人口预计会在2015年基础上增加2%，同期80岁及以上人欧洲人口老龄化口数量将迎来更快速增长，增幅预计可达38%，德国、意大利、希腊以及葡萄牙的人口老龄化问题较为突出，且80岁及以上人口这种状况还将持续下去，到2030年，以上四国80岁及以上人口的比例都将超过8%，而欧盟28国的平均水平为未来20年中，不仅80岁及以上人口的数量翻倍，退休人口的平均预期寿命2,690万3,730万6,170万也会迅速增加。目前欧洲居民的平均201520302060预期寿命为85.3岁，到2060年将达到91.8岁。65岁人口的顶期寿命医疗保健支出约占欧洲国家总支出的14%,其中以医疗保健为最大支出的国家有瑞士(22%)、荷兰(21%)、201519.5年1%德国(19%)、瑞典(17%)以及挪203021.2年欧洲国家长期护理开支威(17%)。平均而言，欧洲长期护占GDP的平均比例理支出仅占GDP总额的1%，比例靠前206024年的国家依次为荷兰(2.95%)、挪威(2.57%)、丹麦(2.55%)、比利时(2.44%)以及瑞士(2.30%)。图4■图580岁及以上人口的比例基本面排名欧盟65岁及以上人口中，平均每1,000人拥有46个长期护理床位，供应水平■2015■2030最高的五个国家依次为比利时（每千卢森堡人71.2个床位)、卢森堡(70.8)、瑞斯洛伐克断洛伐克典(662)、荷兰(65.5)以及芬兰爱尔兰波兰罗马尼亚(59.7)。捷克共和国匈牙利基于对欧洲各国人口结构、医疗保健卢森堡匈牙利支出以及长期护理床位现有供应的捷克共和国克罗地亚综合分析，我们认为荷兰、德国、丹拉脱维亚麦、芬兰以及法国（见图5）应当是投比利时那威斯洛文尼亚资者优先考虑的五大市场。这五个国爱沙尼亚奥地利斯洛文尼亚家的老龄人口占比较高，长期护理床丹麦荷兰奥地利位的相对数量有限，且长期护理支出希腊占比也较高。欧盟平均水平爱沙尼亚瑞典保加利亚运营商的并购行为比利时瑞典人口结构的变化趋势已为养老地产赢法国西班牙立陶宛法国得大量关注，且不仅来自于投资者，西班牙马耳他芬兰过去五年中不断有新运营商涌现、有芬兰新的理念诞生，继而出现大规模并购葡萄牙丹麦活动，2014年，Korian与Medica合意大利荷兰并，成为欧洲市场主要运营商之一，德国共计拥有50,194个床位。Korian在法0%5%10%101520国、德国都是最大的运营商。2014年起，法国运营商Orpea出于海外扩张来源：第一太平”老年人口、长期护理味位以及长期护理支出savills.co.uk/research 04▣2016年需要，进行了一系列跨境收购，包括表2瑞士的Senevita(21家养老院共2,293主要运营商个床位)、德国的Silver Care(61个单位共5,963个床位)、奥地利的运营商床位数量业务覆盖国家SeneCura(52处资产共3,936个床位)、波兰的MEDI体系(704个床Korian50,192位)；此外还有西班牙的Sanyres,.这“过去两年中，法国34.952笔收购使得Orpea在西班牙的运营规地利、波兰运营商通过并购活动Domusvi21,692法国、西班牙完成了大规模的海外13.101扩张。”Lydia Brissy第-Attendo Care12,649瑞典、芬兰、丹麦、郡威太平戴维斯欧洲研究部主要市场详情随着人口结构的变化，预期养老地产图6从投资角度而言，养老院属于利基市领域的投资气氛会愈发活跃，德国社会福利机构（含医院、养老院、康场，历年投资颤占商业地产投资总颤复中心等)投资额或在2016年刷新纪录的比例为1%至3%不等，过去五年的年均成交额约为4.20亿欧元。2016护理及社会服务设施的需求增加，为■H1■H2投资者提供了新的投资机会，已有多1,800年虽然还没结束，却已经可以被看支地产基金设立，从事养老院及保健1,600作突破性的一年一仅上半年即完成价值5.85亿欧元的投资成交，高于领域的投资。养老地产投资市场的价1,400值目前已超过10亿欧元。2015年全1200此前两年同期投资的总和。最近数月成交火爆，且还有多笔交易正在酝年投资约为3.50亿欧元，占芬兰房地1,000产同年投资总额的6%。投资需求异800酿之中，据此估计2016年全年投资600额应能创下新高，有望突破30亿欧常强劲，推动价格迅速攀升。优质养元。上半年养老地产投资占房地产投老地产收益率目前约为5.8%，且曾出200资总额的4.2%，已是有史以来最高现过更低的收益率。绝大部分私有养老地产由私营运营商承租，一般与市0比例。2015年约三分之一的成交额2010201120122013201420152016来自德国前七大市场，而在2016年政府合作提供老年服务。养老院运营上半年这几个市场仅占7%，系投资商必须获得运营许可。物业必须经过活动日益向小城市转移的结果。德相关政府部门审批，满足严格的技术国养老地产的投资吸引力在投资者组要求，具体要求则视物业的预期用途成上也有所体现。2016年上半年，而定。开发商与投资者也需要满足相“德国养老院运营商的整合愈境外买家贡献了60%的投资额，主要关要求。养老院投资以现金流为重来自法国(31%)、比利时(16%)年回报率介于6%与10%之间。养老演愈烈，预期未来数年将出现更以及卢森堡(9%)·过去的两年半院需求的增加为现金流的稳定提供了保障。所处地段优越、带长期运营租多并购。”Matthias Pink第一太平戴维中，基金管理公司、资产管理公司以及开放式专项基金是德国养老地产市约且运营商财力雄厚的养老院是投资斯德国研究部场最大的三类买家。自用型买家的角者争抢的目标。专项投资基金一般选色同样举足轻重，投资占比接近16%择租期长达15年、租金收入稳定的资·近年来活跃于市场的大型投资者有产。业主通常与运营商签订“双净”租约或“三净”租约(“双净”指业Holding、Even Capital及Patrizia,主不承担房地产税、建筑保险，“三savills.co.uk/research 05