养老地产典型项目调研：泰康之家恒大研究院HINSTITUTE恒大研究院研究报告公司研究2018/10/12研究员：孔艺颖kongyiying@evergrande.co2000年我国进入老龄化社会以来，政策加强引导养老产业发展。养老地m产发展潜力吸引了地产公司、保险机构、养老服务机构、实业集团以及其他投资机构等投资者。秦康之家作为秦康保险集团三大核心业务之一，快速布局医养产业，打造保险养老实体，已成为国内险资开发养老地产项目的成功案例。通过对秦康之家总部及旗舰社区北京燕园的调研访谈和实地走访，本文总结了泰康之家的环境设施、经营模式、项目亮点等。请务必阅读正文之后免责条款部分恒大研究院研究报告恒大研究院目录1.1泰康之家发展历程：打造保险养老实体…12十二城联动，秦康之家布局全国重点城市2.1燕园概况：养老社区+康复医院，入住率100%2.2泰康之家客户来源：保险客户+社会客户.…23老有所医：“康复医院+绿色通道”式医疗服务62.4绿色园区+适老设计：打造高端养老社区2.5文体并重实现活力养老…3秦康之家亮点…93.1险资企业优势明显93.2CCRC持续照料模式3.3医养结合…3.4候鸟式旅居养老….104泰康模式思考…4.1秦康之家盈利模式…42捆绑保险，实现“养老保险+养老社区”结合4.3“保险+医养+资管”产业链闭环…11恒大研究院研究报告恒大研究院图表目录图表1：秦康之家发展历程…4图表2：泰康之家全国布局图表3：秦康之家·燕园规划…图表4：2018年泰康之家·燕园价格表6图表5：康复医院三重防线图表7：慢跑步道图表8：独立生活公寓内紧急呼叫装置图表9：独立生活公寓适老化设计卫生间8图表10：护理公寓户型…图表11：记忆照护公寓卫生间8图表12：活动中心游泳池…图表13：图表14：宗教设施-佛堂…9图表15：宗教设施-教堂……图表16：秦康之家盈利模式…图表17：幸福有约养老计划…图表18：秦康“保险+医养+资管”闭环图表19：秦康医疗体系布局…恒大研究院研究报告恒大研究院1泰康之家概况1.1泰康之家发展历程：打造保险养老实体幸康之家是幸康保险集团三大核心业务（保险、资管、医养）之一，位于北京市昌平新城核心区域的燕园是其第一个保险养老实体。泰康之家引入CCRC(持续照料退休社区)养老模式，配备了专业康复医院和养老照护专业设备，提供集预防保健、疾病治疗、慢病康复、长期护理于一体的闭环整合型医疗保健服务。2007年3月，陈东升董事长在一次婚宴上萌生进入养老服务行业的想法。2008年4月泰康人寿向中国保监会提交寿险资金投资养老社区的可行性报告和试点申请，全面开展市场调研、投资可行性研究，商业模式研究、产品标准研究等，并开始在保险产品中展示销售。2009年11月中国保监会批准泰康人寿提出的养老社区股权投资计划。2010年3月泰康之家正式成立。泰康之家旗舰社区北京燕园于2012年破土动工，2015年正式开园。之后上海申园、广州粤园、成都蜀园及其配套康复医院相继正式运营。图表1：泰康之家发展历程中国保监会正京、上海、广州、三亚、苏州、成计划。200720092010201220152018陈东什董事长秦康之家正式第一次授出以成立，老院的创业构服务行业的思1.2十二城联动，泰康之家布局全国重点城市泰康之家已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州、三亚、南昌、厦门、沈阳、长沙等12地布局养老社区项目，其中北京、上海、广州、成都四地已落成开园。幸康之家定位高墙养老，主要布局在一二线重点城市，自在打造“都市医养社区”。参考美国社区的选址原则：高子女和自己家近，周边配套完普，幸康之家远址多为交通便利、环境优美、距高市中心1小时车程的城市近郊。恒大研究院研究报告恒大研究院图表2：泰康之家全国布局资料来源：泰康之家，恒大研究院2泰康之家·燕园调研2.1兼园概况：养老社区+康复医院，入住率100%泰康之家·燕园是泰康第一个保险养老实体，一期养老社区和康复医院于2015年开园运营。燕园位于北京昌平新城核心区域，距市中心约40公里，邻近白浮泉湿地公园、蟒山国家森林公园。占地面积约17万平方米，建筑面积约31万平方米，分三期建设，预计未来容量3000户。燕园引入国际CCC养老模式，分独立生活、记忆照护、协助生活、专业护理四大业态，配备专业康复医院和养老照护专业设备。社区北部规划为持续照料社区，包含酒店、会所、康复医院以及独立生活单元、护理单元、临终关怀单元等。南部规划为活力养老公寓，包含活力生活单元、社区商业和幼儿园。目前燕园社区一期开放800户，其中独立生活公寓600户，入住率100%。居民多为高级知识分子、离退休干部、企业管理者等高净值人群。图表3：泰康之家·燕园规划持续照料杜区会所独立生活单元协助生活单元专业护理单元记忆降碍单元临终关怀单元活力养老公寓活力生活单元幼儿园资料来源：恒大研究院