上海-2023年2月MARKETINMINUTES投资savillsSavills Research第一太平戴维斯第一太平戴维斯如需了解更多资讯请联系投资者重新评估市场市场研究部写字楼、工业及服务式公寓全年成交最活跃。James Macdonald高级董事中国区+862163916688,2022年四季度市场共完成18宗大宗成交，合计成交james.macdonald@savills.com.cn金额达到人民币289.5亿元，环比上升132%，同比上升89%。投资部·基本面偏弱和持续的不确定性使得买家对于谈判条“上海大宗投资市场在2022年遭Nick Guan件更加苛刻，交易时间整体被拉长。遇挑战，经济增长放缓和巨大的主管上海·本季度资产交易类型呈多元化态势，但写字楼物业不确定性束缚了许多交易。但随+862163916688仍为支撑上海大宗投资市场活跃度的主要动力，占nick.guan@四季度总成交额的一半以上。着境内融资成本下降、对经济复savills.com.cn苏的预期和更清晰的政策信号释,投资型买家活跃度明显提升，年底两笔超70亿元人民币的超大规模交易展现了对上海大宗投资市场未放，许多投资者将以新的眼光来来发展的看好。评估市场机会。”,政府土地出让节奏放缓，2022年第四批集中供地的6简可，第一太平戴维所研究部宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金126.8亿元。savills.com.cn/research投资市场概述为1.8%，中央、次级及核心商务区租金分别图1：上海大宗投资市场，2015-20222022年第四季度市场活跃度提升，共完成下跌0.2%、2.2%和2.49%18宗大宗成交，合计成交金额达人民币289.5亿元，环比上升132%，同比上升在全国大宗交易市场表现低迷的情况下，上89%海写字楼市场凸显韧性。第四季度共成交115亿元人民币，环比上升62%，同比上升1002022年，由于基本面偏弱和持续的不确定169%,为近五年最高值。全年来看，市场仍性使得买家对于谈判条件更加苛刻，交易时由自用型买家主导，但投资型买家在四季度间整体被拉长。但在四季度，市场活跃度明活跃度明显提升。投资型买家更偏向于收购显提升，无论是交易笔数还是金额都为租客及租金收入稳定，且具有增值潜力的产2022年之最，年末两笔大规模投资更是展业聚集区项目，例如北外滩和新江湾城等板现了投资者对上海大宗投资市场未来发展块。的看好。12月友邦人寿斥资86亿元人民币购入上实中心，凯德以76亿元人民币购入尚浦自用型买家主要为实力强劲的能源、TMT及中心10栋办公楼。医药医疗行业公司。“双碳”建设推动新能源行业发展，业内公司办公面积拓张需求增从交易资产类型来看，写字楼物业仍为支撑加，频出手购置办公楼。本季度，品科能源20152016201720182019202020212022上海大宗投资市场活跃度的主要动力，四季以人民币7.07亿元人民币购入位于闵行大虹度交易金额超总成交额的一半。上海因优质桥板块的虹桥富力中心T3。产业及高端人才集中，写字楼租金收入及空置率相对于其他城市稳定，尤其在2022年零售市场全国整体经济下行的大背景下更显优势。即上海零售市场2022年第四季度迎来三个新便在全国写字楼交易均表现低迷的情况下，开购物中心共18.4万平方米新增供应入市，上海写字楼交易额依旧呈现环比及同比上外环内购物中心和百货存量推升至1,493万图2：土地成交面积和楼面单价，2012至2022升。随着北京持续疏解非首都功能，一些央平方米。新项目包括万象天地、静安MOHO企陆续在上海租赁或建设总部办公室，这一和金融街购物中心。全市购物中心空置率环趋势将使上海办公租赁市场更加活跃。本季比上涨0.4个百分点至12.2%，较去年同期上一商办综合楼单价右轴）度资产交易类型也呈多元化态势，除传统办涨3.9个百分点。全市购物中心首层平均租40.000公楼外，产业园区、生命科学、商业及公寓金环比下降0.1%，为每平方米每天人民币35.000类资产均有大宗成交。26.1元，较去年同期下降1.4%。3030000写字楼市场零售是受经济放缓、旅行受限及封控影响四季度，上海甲级写字楼市场迎来六个新项最大的资产类别之一，投资者对于收购零售目合计近50万平方米入市，全年供应约130物业保持谨慎的态度，全年成交额同比大幅2020.000万平方米。截至年末，全市甲级写字楼总存下降。本季度上海录得一宗零售物业大宗成15.000量为1,650万平方米。年内，零售消费类企业交，吉宝资本、建信信托及ACR以8亿元人民的办公需求尤为活跃，能源行业为另一大需币联合收购了位于张江板块的张江绿地缤10000求增长来源。季内录得23.5万平方米净吸纳纷城。随着疫情防控的放开，市场回归常5.000量，环比翻一番，主要得益于新项目此前预态，未来消费行业的压制因素有望逐步消租。全年净吸纳量自2021年的高位下降三除，零售板块将迎来复苏机遇。0成，但仍高出2020年40%。鉴于大量供应入市，四季度全市甲级写字楼空置率环比上升工业物流市场11个百分点，全年上升1.5个百分点。四季度2022年第四季度，上海非保税高标仓市场全市甲级写字楼租金指数环比下调0.6%，至迎来一个位于金山子市场的丙一类项目交每平方米每天人民币7.2元。全年租金跌幅付，推升全市非保税高标仓存量至665.6万表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q4/2022甲级写字楼核心购物中心核心街铺高端服务式公寓五星级酒店物流资产毛回报率与净回服70-80%75-85%55-65%70-80%50-60%70-80%80-90%35-45%B0-85%净回报率3.5-4.5%4.0-5.0%3.5-45%3.0-3.5%3.5-4.0%4.0-4.5%2.2-2.7%2.0-3.0%45-5.0%资本价值估值(从民币每平方米50-90,00020-40.00060-100,000100-200,00055-70,00020-40,000100-200,00040-50,0007-1,000savills.com.cn/research投资平方米。全年来看，上海非保税高标仓市场交付服务式公寓资产主要集中在新江湾、虹桥等成熟土地市场四个新项目，共计新增52.7万平方米。市场在经历社区和办公商务核心板块。市场上也出现一些投2022年上海土地市场交易总额为人民币3,237亿了2021年的大量供应后供应节奏放缓。全年净吸资者计划将低价购入的其他物业类型资产改造成元，同比上升9%。商品住宅和商办综合用地成交纳24.1万平方米，净吸纳量主要由新项目贡服务式公寓以获得更高的收益。分别占总额的66%和33%。销售性质住宅用地成献。2022年第四季度，整体市场空置率较上季度交楼面均价达到人民币每平方米26,500元。商办环比上升0.7个百分点至10.8%。上海非保税高标主要成交案例综合用地成交楼面均价为人民币每平方米21,000仓市场租金环比与上季度持平，同比上涨1.6%，·友邦人寿以人民币86亿元收购了北外滩上实中录得人民币每平方米每月49.6元，市场租金表现心，项目建筑面积约16万平方米，这是友邦人寿平稳。成立以来最大的一笔资产收购交易。2022年第四批集中供地的6宗涉宅用地全部成交，共获土地出让金126.8亿元。静安中兴社区地近几年大量资本的涌入推使资产价格不断攀升，·凯德投资的人民币基金以76亿元人民币收购了块起拍楼板价最高，达每平方米36,414元。上海物流资产收益率下降到4.5-5.0%的水平。尽位于新江湾板块的尚浦中心10栋办公楼，建筑面管如此，政策大力引导下的产业升级、国产替代积约20万平方米。尚浦中心为成熟项目，目前为满市场展望数字经济仍将刺激对工业/数据中心等物业的需租状态，租客为耐克、汉高、抖音等科技公司和跨随着国内疫情影响因素逐步消退，经济逐步跨入求。工业/物流板块仍是2022年最受关注的资产国企业。复苏阶段。在稳增长政策不断发力的背景下，企类别，2022年全年成交额虽同比下降，但仍为近业租赁需求将呈现增长态势。另外，随着中国基10年次高点。另外，过去物流领域主要由境外资·东久新宜以人民币27亿元人民币收购了位于长础设施领域不动产投资信托基金试点范围扩大本主导，近期市场上出现一些境内投资者和开发宁区虹桥板块的明鞋广场，建筑面积约为7.9万平的确定性增加，新资本的注入将为商业地产领域商进入或扩大在该领域的布局。方米。投资者带来新的退出渠道和机遇。服务式公寓,无锅国联以人民币12.53亿元收购了北外滩板块交易标的将延续多元化态势，但投资者取向或发2022年第四季度，上海服务式公寓市场迎来两个的星立方大厦，建筑面积为1.4万平方米，均价达生转变。资本持续的流入叠加市场大量的供应使项目入市，共计662套单元。2022年共迎来1,5898.8万元人民币。无锡国联是由无锡市政府国资及得物流资产投资难度加大，写字楼/商业园区因套新增供应，为十年来最高点。第四季度，全市服江苏省财政厅合资成立。今年，本地及跨市政府近几年价格的理性调整而具吸引力，预计投资者务式公寓空置率环比上升6.4个百分点，达到平台共在上海大宗市场完成5笔交易，交易金额达将重新关注这一领域；受疫情影响最大的酒店及26.4%,同比上升11.3个百分点；租金环比下降32.3亿元人民币。零售业资产也将因价值被低估及受限因素的解0.9%,达到平均每月每平方米人民币260.6元。除而迅速获益。,银联数据以人民币9.79亿元人民币收购了位于2022年共录得9宗服务式公寓大宗交易，领盛、锦张江高科的集贤商务中心办公楼作为自用，建筑和资管及平安等成熟公寓运营商仍在积极扩大在面积约3万平方米。服务式公寓或长租公寓领域的业务规模，意图在不断发展的住宅租赁市场上获益。本年度成交的表2：主要土地成交，Q4/2022建筑面积成交总价地块编号(平方米)(亿人民币)(人民币每平方买家米)华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块青浦综合226,76348821,502中交城投赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块青浦住宅135,11333.124,484上海筑成浦东83,65523.528,097宝山住宅62,33420.833,362上海佳运真如社区W060802单元G01-03地块普陀商办81,39816.320,025上海中环海纳江宁路街道江宁社区C050201单元031-a-3地块静安商办48,36712.826,553中国电气装备savills.com.cn/research