上海-2023年2月MARKETINMINUTES住宅销售savillsSavills Research第一太平戴维斯第一太平戴维斯如需了解更多资讯，请联系市场研究部James Macdonald高级董事中国区+862163916688房地产市场正获得更多政策扶持james.macdonaldsavills.com.cn一手成交热度稍缓供应继续冲高。住宅销售部Shirley Tang,2022年第四季度，上海新建商品住房新增供应约419.0万·上海本年度最后的第四批次土地集中供应在12月初收官。高级董事平方米，环比上涨16.7%，同比上涨37.1%共6块涉宅用地完成拍卖，建筑面积677,776.6平方米，拍上海得总价126.8亿元。+862163916688,第四季度，上海成交一手商品住宅约263.3万平方米，环比shirley.tang@下跌29.3%，同比上张5.6%。savills.com.cnRoy Zhao·一手商品住宅成交价格环比上涨6.8%，同比上涨15.8%达助理董事人民币每平方米65,482元。上海+862163916688,第四季度，上海一手高端公寓市场迎来宝能华庭、星河湾“2022年上海房地产市场在roy.zhao@savills.com.cn花园及海泰北外滩等五个项目共920套供应入市。疫情干扰下承压，但土地拍·一手高端公寓成交量共计约61,424平方米，环比上涨卖及一手住宅销售仍维持整30.49%,同比下降57.8%。·一手高端公寓价格指数环比上升2.55%，同比上升2.57%，体稳定。在政策支持和经济平均成交价格达到人民币每平方米119,692元。回暖环境下，市场信心预计将,第四季度，二手住宅交易量环比下滑22.8%达到355.4万平得到提振。”方米，同比上升2.0%；平均成交价环比上张3.6%至人民币40,800元每平方米，上涨9.4%。简可，第一太平戴维所研究及项问咨询部savills.com.cn/research住宅销售市场聚焦2022年土地供应量达到五年新高，预计图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平2023-2024年仍有大量新房入市。Q1/2018-Q4/2022房地产重申经济支柱地位第四季度市场迎来多次政策化冻，促进房地产平稳健康发展。“金融16条”从保交楼的二手市场：2022年第四季度，二手住宅交易90项目支持转向对地产商的融资渠道放开，优量环比下滑22.8%达到355.4万平方米，同4.0质地产商还可获得“内保外贷”的资金支比上升2.0%；平均成交价环比上涨3.6%至357.0人民币40,800元每平方米，上张9.49%。内中3.0环的交易量和价格最为坚挺，过去半年整体多地已放松或取消购房及贷款限制促进交均价达到人民币57,435元每平方米，而内易。上海住宅市场需求相对较为健康，因而环内的均价达到人民币74,517元每平方米。20力度较大的调整措施仍未出台。首付比例及150米贷款利率降低、优化二手房交易程序等措施2022年10月1日至2023年12月31日，对出20将推进市场流动性，有助构筑市场信心。售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已052023年，上海计划完成中心城区零星旧改缴钠的个人所得税予以退税优惠。该政策或0.012万平方米，实施旧住房成套改造28万平方将改善市场流动性，增加挂牌房源数量，减米，改善居住条件，加大保障性租赁住房建少买家置换改善的成本。201820202012022设并落实五大新城及临港人才住房支持。高端住宅销售市场上海2023年GDP目标设为5.5%。住房消费2022年第四季度，上海一手高端公寓市场反弹将提供有力支持，新能源汽车及智能家迎来宝能华庭、星河湾花园及海泰北外滩等电补贴也将有一定程度刺激。上海还计划创五个项目共920套供应入市。一手高端公寓图2：二手住宅销售成交近六个月平均价格，2015年1造550.000个岗位，吸引人才来沪就业。成交量共计约61,424平方米，环比上张月-2022年12月30.4%,同比下降57.8%。一手高端公寓价内环内一内中环一中外环一外环外整体商品住宅市场格指数环比上升2.55%，同比上升2.57%，80,000一手市场：2022年第四季度，上海新建商品平均成交价格达到人民币每平方米119,69270.000住房新增供应约419.0万平方米，环比上涨16.79%,同比上涨37.19%。第四季度，上海成交一手商品住宅约263.3万平方米，环比下2022年一手高端住宅供应集中在年末入市，50,000跌29.3%，同比上张5.6%。一手商品住宅成全年供应量达到320,000平方米，同比下降交价格环比上涨6.8%，同比上涨15.8%，达13.9%,价格稳定上涨。2023年预计仍有相40.000到人民币每平方米65,482元。当体量中心区域高端住宅入市。30.0002022年上海共407个项目、94,310套新房入住宅土地市场20.000市。由于疫情封控原因，大多数项目在下半上海本年度最后的第四批次土地集中供应年入市。半数供应在外郊环外，但内中环供在12月初收官。共6块涉宅用地完成拍卖，应也有所增加。由于经济放缓及项目交付等建筑面积677,776.6平方米，拍得总价126.8因素，年内市场信心稍显乏力，且充足供应亿元，较上一季度大幅收缩，为开发商拍地使买家分流，认购率和入围积分均有所降和土地消化提供缓冲的空间。低，销售表现有所分化。图3：二手住宅销售成交量，2015年1月-2022年12月表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q4/2022■内环内■内中环■中外环■外环外4.54.0公寓总计35平方米4,040,686149,6044,190,2893.0新增供应25同比(%)40.1%3.0%371%2.0平方米2,437,187195,6642,632,85115成交量同比(%)6.0%0.9%5.6%05人民币每平方米63,40091,00065,5000.0成交均价同比(%)13.1%45.3%15.8%savills.com.cn/research住宅销售2022年上海四次土地拍卖共115幅涉宅住宅销售市场展望图4：一手高端公寓成交量及价格指数，Q1/2018-Q4/2022地块完成出让，总建筑面积1,151万平方监管部门为优质开发商提供银行信贷、米，同比上涨112.8%，总成交金额人民债券融资、股权融资“三支箭”的充分支币2,839.5亿元，同比增长18.4%，平均成持，有望提振市场信心。未来预计在中央及地方层面仍将推进深化政策，稳定市200交楼面价每平方米人民币24,700元，供地集中区域包括青浦(15幅)、浦东(14场走势。在供应端限制有所改善的同时，190幅)、嘉定13幅)，拿地企业仍以国企需求端后续仍需更多政策支持吸引买家30及央企为主。在疫情干扰下全年土地出入市，促进成交。让平稳收尾，体现出上海土地市场韧170g性。民企在信贷市场宽松改善的前提下或将提高2023年土拍意愿，推进项目建设出除士地集中拍卖以外，2022年市内还有售及资金良性流动，带动整体市场真正140几笔较为瞩目的非集中土地出让，如杨企稳。浦平凉社区地块以每平方米人民币21万130的价格突破了上海房地联动价的纪录，120为未来的高端住宅公寓项目提供更多构想空间。该地块可建面积23,791平方米，20192019202020212022最后成交总价达到人民币23.76亿元。图5：住宅士地成交面积（可建面积）和楼板价，表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q4/2022Q1/2018-Q4/20227.042项目销售面积成交均价(人民币平方米)8.036翠湖五集黄浦淮海中路1,353175,79924黄浦黄浦滨江460168,99119老西门新苑黄浦老西门489141,87820120.8海泰园3,886140,6200.00.0锦绣里普陀长寿203130,86920192019202020212022savills.com.cn/research