深圳-2023年1月MARKETINMINUTES写字楼savillsSavills Research第一太平戴维斯第一太平戴维斯如需了解更多资讯，请联系市场研究部James Macdonald高级董事中国区+862163916688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+862036654874租金持续下跌carlby.xie@savills.com.cn租户仍持谨慎的企业房地产策略。中央管理部Ray Wu董事总经理,根据深圳市统计局数据，截至2022年第三季度末，深圳市,2023年，新增供应预计达145.3万平方米，全市入驻率及租深圳地区生产总值同比增长3.3%，达人民币22,925.1亿元。同金指数料将下降。+8675584367008期，第三产业增加值同比增长2.2%，至人民币14,540.5亿ray.wu@savills.com.cn元，第三产业占比达64.2%。商业楼宇部,2022年第四季度共录得四个新项目交付入市，合计总建筑Aborven Luo面积约35.5万平方米，全市总存量继而同比增长7.6%，至高级董事999.5万平方米。深圳+8675584367099,截至期末，季度净吸纳量环比增长1.5倍，至11.9万平方aborven.luo@米，但年度净吸纳量则同比下降73%，至32.3万平方米。savills.com.cn·全市空置率环比上升1.5个百分点，同比上升2.2个百分点，“充足的新增供应使业主间招商至24.9%竞争进一步加剧，并降租以迁就同于55年立，具有您久的史传承·源自金融、能源及原材料和信息技术行业的租赁需求韧性租户降低的承租能力。”犹存，但较数年前稍有减弱。同时，源自专业服务、零售及贸易行业的需求维持稳定。和中东地区。谢靖宇，第一太平戴维所研究部,全市租金指数环比下降0.6%、同比下降4.3%，平均租金降至人民币每平方米每月1771元。savills.com.cn/research写字楼市场综述租金图1：全市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率，2018至2022根据深圳市统计局数据，截至2022年第三季包括全球经济背景、企业业务运营及利润率度末，深圳市地区生产总值同比增长3.3%，增长受限、以及相较此前更为审慎的企业房达人民币22,925.1亿元，同期第三产业增加地产策略在内的若干市场因素令多数写字140值同比增长2.2%，至人民币14,540.5亿元，楼租户的租金承租能力缝续降低。另一方120其占GDP比重达64.2%。然而，鉴于经济活面，充沛的市场供应促使业主持续评审其租动受限叠加疫情反复的持续性影响，以及较赁策略，并提供具有市场竞争力的租赁条大体量的新增供应，2022年第四季度深圳件，以助力多数租户减缓其企业房地产支出20%甲级写字楼市场继续承压。因此，截至2022压力，达成租赁交易。有鉴于此，全市租金5%年末入驻率和租金均堡续下跌。指数环比下降0.6%、同比下降4.3%，平均租金降至人民币每平方米每月177.1元。供应新增供应依然充沛，2022年第四季度共录投资得四个合计总面积约35.5万平方米的新项目尽管大湾区概念对众多投资者仍具吸引力：%2018201920202022交付入市，全市总存量因此推升至999.5万且深圳亦系众投资者的主要关注投资市场平方米，同比增长76%。同时，南山区新项之一，但在勾选和评审投资机遇时，大幅上目的落成继续支撑该区域写字楼市场的快升的空置率和疲软的租金水平依然是投资速发展，其存量占全市总量的48.0%。者的主要项虑，姑勿论疫情对投资者进行商务访问及项目实地勘查活动造成一定限制。图2：各子市场空置率，Q1/2018Q4/2022需求因此，浓厚的观望态度自2022年初以来仍季内租赁需求仍受到抑制，写字楼项目带看普遍存在。一南山区一宝区量相对有限。此外，写字楼租户在评审其搬100%迁择址方案时持续关注削减资本性支出问另一方面，部分开发商或业主选择提供更大90%题。尽管如此，截至期末，季度净吸纳量环价格优惠力度，以求快速处置资产，并缓解比增长1.5倍，达11.9万平方米。这主要归因财务压力，但众投资者认为其力度仍未够充70%于金融、能源及原材料和信息技术行业的需分。双方价格预期仍有拉阔现象，较2021之50%求韧性犹存（但较数年前稍有减弱），以及水平再度扩大约5%。这种情况于超高杠杆40%源自专业服务、零售及贸易行业的稳定需的开发商或业主中尤为显著。尽管如此，深求。圳甲级写字楼市场仍未录得整售成交。然20%而，在部分业主所采取上述降价方式的影响10%由于全年缩减租用面积和退租现象相对显下，散售交易市场则更显活跃。0%著，整体市场租赁需求仍相对低迷，全市年20202012022度净吸纳量因此同比下降73%，至32.3万平市场展望方米。鉴于经济放缓及商业活动受抑，预租展望未来，季末疫情防控措施的优化将推赁活动亦较为静淡。因此，全市空置率环比动过去两年间受限的经济及商业活动的释上升1.5个百分点，同比上升2.2个百分点，放。深圳将继续倚靠本地经济产业的提升，至24.9%。部分达成的主要租赁成交包括太同时亦将继续获得中央政府的支持。这些平洋保险在宝能中心承租3.000平方米、中将共同赋能本地写字楼市场的长足发展，为图3：各子市场租金指数，Q1/2018至Q4/2022广核在前海嘉里中心租赁3,000平方米、以未来若干年深圳写字楼物业市场的平稳发全市及铂众科技在NE0大厦租赁2.000平方米。展提供坚实的基础。然而，由于短暂的供需200失衡状况犹存，预计2023年全市入驻率及租金指数均将下降。140=/表1：租赁成交甄选，Q4/2022120100行业项目子市场承租面积(约，平方米)太平洋保险宝能中心福田3,00060中广核能源及原材料前海嘉里中心南山3,0002018201920202012022铂众科技信息技术NEO大厦福田2,000