评估咨询服务部中国|2023年2月中国房地产开发企业ESG表现JLL SEE A BRIGHTER WAY摘要随着国际投资者对中国资本市场参与度的提高，以及近年市场的不稳定性和高风险，用以考察企业长期可持续发展能力的ESG(环境、社会和治理)概念也随之越来越受市场关注。与此同时，在国家“碳中和、碳达峰”的目标下，中国房地产开发企业由过去的价升量增高速发展阶段转向平稳发展新周期，房地产开发企业（下称“房企”）在实现自身发展的同时，也需要注重低排放、高品质、好效益等特征，重塑行业发展新形象；因此可以预见ESG将成为主流发展风向，而如何实现高质量可持续发展成为了一众房企的探讨关键。在ESG的热潮下以及越趋严格的监管要求下，房企陆续披露了可持续发展报告或社会责任报告。仲量联行以31家获MSC1评级的内地房企为样本企业，对其ESG信息披露情况做了深入分析，整合了中国房地产开发企业的整体ESG表现，梳理出企业践行ESG的相关举措，旨在为企业以及投资者提供参考，了解自身行业的ESG进程以及同行业标杆，促进发展步伐。研究发现中国房地产开发企业MSCI ESG评级整体呈跃升态势，达到“行业平均水平"（即评级为BB,BBB和A的企业）此例由2018年的26%大幅上升至2021年的68%，体现了行业对于ESG管理的关注度和管理水平的提高，其中，绿色建筑、节能减碳、产品质量、安全管理、董事会多元化等更是值得房企关注的重点领域，而行业的总体表现如下：环境范畴表现较好的房企积极将绿色观念融入项目开发全流程，从土地选址、规划设计、施工建造、运营维护和房地产租赁全阶段推动绿色低碳化，实践措施包括被动式超低能耗设计、装配式建筑、海绵城市设计等等；大部分的标杆房企已建立内部智慧工地系统，设置现场实时管理、智能决策、质量安全巡检及数据共享等功能，实现施工全过程数字化管理、流程自动化、施工标准化：房企面对董事会男女比例不均问题，普遍女性占比不足MSC130%的标准，其中约35%的房企更是缺乏女性高管。内地房企的ESG评级伴随着ESG在全球的兴起，市场上陆续出现了不同的ESG评合实力的重要指标。以MSCI为例，中国房地产开发企业A股、H级机构，目前认可度和知名度较高的包括明晟(MSC)、彭博股上市公司中，有31家已经获得MSCI公开评级。虽然国内ESG(Bloom berg)和Sustainalytics等，评级结果反映企业自身的市场仍处于起步阶段，相较其它发达国家的进程较缓慢，但单从可持续发展能力，管理重大风险能力以及ESG信息透明度等多MSCI的评级已可见相对明显的进步。下图以此31家内地房企为个范畴。长期来看，ESG评级会成为衡量考察不同企业或行业综样本，整理了它们2018至2021年MSC评级变化：内地房企2018至2021年MSCI评级变化709%609%509%■2021■2020409%■2019■2018209%109%0%CCCBBBBBB或以上2■2018■2019☐2020■2021行业平均水平(BB,BBB,A)26%36%54%68%落后行业水平(B,CCC)74%64%46%32%中国房地产开发企业ESG表现3从数据可见，虽然暂没有内地房企的ESG表现是全球行业领先鉴于投资者对ESG数据需求的快速增长，当前房企对于ESG信水平(AA和AAA),但“行业平均水平"的比例呈大幅上升趋势，由息披露的重视程度也持续提升。根据彭博ESG数据显示，截至2018年的26%大幅升高至2021年的68%，根据MSCI披露的摩根2022年8月，于A股、H股上市的中国房地产开发企业中，共有39所有国家世界指数(MSCI ACWI Index).中房地产开发企业ESG家披露了ESG信息并获得评分，但数据之间的全面性和质量仍评级分布，其中70%的开发企业属于“行业平均水平”，可见大部存在一定差距，在39家上市内地房企当中有18家属于H股上市，分内地房企已经达全球行业平均水平，在2021年，更有两家内其余21家为A股上市，从数据可以明显看出于香港上市的房地地房企的MSCI评级提升至A级，为目前内地房企中最高评级水产开发企业总体ESG信息披露分数较高，平均达52分（以100为平，也代表其ESG表现优于约全球七成的房企。中国房地产开发满分)，属于中等风险，而内地上市的则仅有34分，为次高风险。企业MSCIESG评级整体呈现跃升态势，体现了行业对于ESG管理的关注度和管理水平整体提高，ESG理念逐渐被广泛地接纳，相关工作也在持续展开中。房地产开发企业在中国香港与内地上市的ESG信息披露程度比较ESG信息披露得分环境信息披露得分社会信息披露得分治理信息披露得分010204008090■内地上市企业■中国香港上市企业数据来柔橡种量联行分析整理中国香港和内地上市的房地产开发企业ESG信息披露分数差异此外，从上市房企单项得分来看，环境和社会范畴均显示出明显的主要原因与监管要求的差别有密切关系，香港的ESG体系较弱势，由于单项得分与总分之间呈现高度的相关性，企业若希望为成熟，香港联交所早在2012年已经发布首版《环境、社会及管获得更高的ESG评分，便需要平衡环境、社会和治理三范畴的发治报告指引》，并在2016年进行修订，强制要求上市企业必须进展而非只侧重于其中一个范畴。然而，在每个范畴内，行业差异行ESG信息披露，因此香港上市的企业在信息披露方面更有规性会主要体现在议题和权重的不同，反映该议题在特定行业的范和依据，不过值得关注的是，内地也已积极开展完善披露ESG重要性，值得企业了解并关注，以便更有针对性和高效地设定信息系统的工作，如在2021年生态环境部已发布《企业环境信ESG战略目标，息依法披露格式准则》，目标在2025年形成强制性环境信息披露制度，并加入到上市企业申报规则中。由此可见，内地上市公以下整理了MSC对房地产开发企业各范畴不同关键议题所赋司日后将面对更为严格的披露要求，内地房企的披露情况也会予的权重以供参考：随之改善。权重评级范畴关键议题20212022环境绿色建筑发展26%28%健康与安全21%17%社会产品安全与质量16%16%治理公司治理与行为37%39%房地产开发企业中，重要的议题包括环境范畴的绿色建筑发展，当中又包括了碳排放、废物管理等议题，社会范畴则有劳工健康与安全和产品安全与质量。从上图可见，环境和治理范畴的比重有所上升。在治理范畴上，MSC1于2020年11月更新了评级方法，把“腐败与不稳定性”议题升级为“公司行为”，评分方法与公司治理主题一致采用十分扣分制，若指标未达标准，将直接对公司评级造成扣分影响。从历年评级变化情况来看，上市公司的评级会随ESG表现波动，由于ESG评级的最终得分会基于行业整体情况进行调整，因此若公司仅仅维持原有的管理水平，可能会因为同业的进步而被调低评级，所以房企应该积极驱动ESG转型，以展示可持续发展的能力。然而，ESG表现的提升并非一腻而就，需要经营理念的转变和长期投入完善ESG管理架构，制订ESG方针并严格落实实施。因此，本报告整理了中国房地产开发企业在ESG各范畴的管理策略和相关实践，为企业提供行业发展趋势和标准的参考，探索适合于房地产开发企业的创新可持续方案，为房企运营情况和未来发展潜力提供崭新的视角。中国房地产开发企业ESG表现