中国-2023年2月MARKETINMINUTES投资savillsSavills Research第一太平戴维斯第一太平戴维斯如需了解更多资讯，请联系市场研究部James Macdonald高级董事中国区+862163916688james.macdonald@savills.com.cn投资部Nick Guan主管上海+862163916688nick.guan@savills.com.cn高级董事北京+861059252288ted.li@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+862036654888alvin.lau@savills.com.cn大宗投资市场或现曙光Ray Wu董事总经理深圳随着防控政策的开放，基本面走向更加清晰，投资者信心增强。+8675584367008ray.wu@savills.com.cnSuzie Qing◆过去12个月（截至2022年12月15日）中国大宗投资市场完主管成交易总额达人民币2,190亿元，同比下降45%华西区+862867373819,过去12个月（截至2022年12月15日）所有物业类别交易额suzie.qing均出现同比下降。其中，零售物业交易额同比降幅最大，达73%，住宅物业交易额同比下降幅度最小，为-21%。“投资型买家对办公资产投资产业及物流地产部,过去12个月（截至2022年12月15日）写字楼物业成交额占兴趣有所恢复，意图把握现在较Louisa Luo总成交额52%，为近6年最高点。零售物业成交额占总成有优势的价格环境，踩准基本面主管交额9%，连续4年占比降低。中国区复苏的时机实现收益。随着未来+862163916688,过去12个月（截至2022年12月15日）中，一线城市成交louisa.luo@savills.com.cn占比达62%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其消费行业的压制因素逐步消除，中，上海下降幅度最小，为30%，广州下降幅度最大，为-66%。受疫情管控影响最严重的零售及酒店业将最先迎来复苏。”·11月，普洛斯宣布最新一期中国收益基金(GLP CIF)完成募集，该基金资产管理规模达76亿元人民币。同月，普洛简可，第一太平戴维所研究部斯宣布推出中国物流增值型基金(GLP CVA IV),首轮募集12亿美元。告仅作,第四季度共4只房地产投资信托基金正式发行。目前，两大交易所共批准RETs产品25只，其中24只已正式发行。savills.com.cn/research投资市场概述营企业债券融资。11月11日，央行和银保监会联从供给端来看，三箭落地，形成了信贷、债务融过去12个月（截至2022年12月15日）中国大宗投合发布16条措施，为房企的经营性融资以及“保资、股权融资的多维度融资支持政策体系，实现资市场完成交易总额达人民币2,190亿元，同比下交楼”专项融资提供改善支持，这也是央行首次从“保项目”到“保主体”的转变，多重积极信号降45%。预计12个月最终实际成交总额可能在人就房地产融资问题出台专门性文件。11月28日，给行业注入信心。但短期来看仍是部分优质民营民币2,300亿元至2,450亿元之间。证监会对房企股权融资方面推出调整优化5项措房企和央企受益较大，业内大部分企业需等待政施（第三只韵，包括恢复涉房上市公司并购重组策效果的传导，整体行业的妤困效果有待检验。2022年第四季度，多个政府部门密集表态，频出及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融从需求端来看，今年以来多地放松购房政策，尤利好政策以优化房企融资环境，推动房地产行业资、调整完苦房地产企业境外市场上市政策、进其四季度以来，部分一线城市郊区也开始放松限平稳发展。2022年11月8日，交易商协会宣布将一步发挥RETs盘活房企存量资产作用、积极发购，但受房价大幅上涨预期被打破和居民收入增继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“挥私募股权投资基金作用，帮助房企打通股权融幅放缓等影响，居民购房意愿不强，观望情绪浓第二支箭”)，通过担保增信、直接购买债券等方资渠道。厚。式支持民营房企融资，预计可支持约2500亿元民图1：中国大宗投资市场成交总量（除开发地块成交）图2：成交总额（按资产类别），战至2022年12月15日过去12个月450■2021/12/15■2022/12/15YoY400210-10%350180-20%300150-30%25020090-50%15010030-70%500-80%2017/2/152018/12/152019/2/152020/12/152021/2/152022/2/15写字楼工业酒店住宅表1：成交案例，2022年第四季度项目资产类型买家卖家成交价格亿元)上海北外滩上实中心综合体友邦人寿上海实业/森大厦86上海上海尚浦中心10栋动办公楼写字楼凯德铁狮门76郑州百荣世贸商城D座商业郑州市发投北京百荣集团上海明基广场写字楼东久新宜明基广州写字楼光大银行广州城投20.2上海兴力达广场综合体锦和：华平11.66savills.com.cr/research中国投资新闻构、TMT、险资及政府平台是写字楼的主要投资资机构也在持续加码这一不断快速发展的板块，证监会：推动RETs试点范用拓展到市场化长租者。但经过长时间价格调整，目前写字楼价格相境内买家占比达70%，较去年同期增加7%。房及商业不动产等领域较于其他投资级资产具有优势。一些投资型买家12月8日，证监会副主席表示，将进一步扩大不动已把握机遇，踩准基本面复苏的时机提前布局，目的地分析产投资信托基金(RETS)试点范围，尽快覆盖到本季度不乏超大规模交易。12月，友邦人寿斥资过去12个月（截至2022年12月15日）中，一线城新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打86亿元人民币购入在建中的上海北外滩地标项市成交占比达62%。所有一线城市交易额均出现造RETs市场的保障性租赁住房板块，研究推动目“上实中心”，总建筑面积约16万平方米。同同比下降。其中，上海下降幅度最小，为30%，广试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等月，凯德以76亿元人民币购入总建筑面积约20万州下降幅度最大，为-66%。领域。平方米的尚浦中心10栋办公楼。非一线城市成交总额同比下降43%，与一线城市自2020年以来，我国RETs依托于交通、能源、园零售物业成交量在过去12个月内（截至2022年12成交主要集中在办公资产不同，非一线城市成交区、仓储物流等优质基础设施领域资产，随后为月15日)同比下降72.6%。境内买家占比达81%。主要集中在工业/物流资产，占比达58%。较受欢落实中央“房住不炒”主基调，将试点范围扩大至商业零售在2022年面临较大压力，疫情防控对终迎的二三线城市投资目的地包括武汉、苏州、成保障性租赁住房领域。将RETs试点扩大至商业端消费需求释放形成抑制。随着12月中旬疫情防都及杭州，其中武汉在工业板块的成交额均较去不动产领域将会是对现有政策的重大改变，为开控方向的明确，未来消费行业的压制因素有望逐年同期增长7倍以上，杭州的零售板块也较去年发商优化资金退出渠道的同时，保留对资产的控步消除，零售板块有望迎来复苏机遇。同期增长约7倍。制权及管理权，行业将进一步向轻资产模式转变。自2020年4月基础设施RETs试点启动以来，工业/物流/傲据中心在过去12个月内（战至2022基金募集及融资环境两大交易所共批准RETs产品25只，其中24只已年12月15日)同比下降49.9%，占总成交额30%，开发商融资正式发行。交易额仍为近6年次高点。2022年开始，大体量新销售额前100位的开发商在2022年前11个月总融增项目的入市推升供应市场存量，同时可选消费资额达人民币6,364亿元（其中包括债券、贷款、过去12个月市场成交分析类销售额增速的放缓降低了第三方物流、电商和证券化产品等)，同比下降49%，降幅收窄。境内资产类别分析零售租户的需求，叠加疫情管理导致的运输中断外债券发行总额达人民币3,392亿元，其中境内债写字楼资产过去12个月内（截至2022年12月15及人员不足等因素迫使部分资产运营受阻。近几券发行额为人民币2,957亿元，境外债券发行额为日)成交量同比下降31.3%，境内买家占比81%。年大量资本的涌入使资产价格不断攀升，收益率人民币435亿元，同比分别下降13%和82%。写字楼成交额占总成交量52%，占比同比上升10正逐步趋向于一线城市甲级写字楼水平。尽管如个百分点。对非自用型的投资类买家而言，写字此，工业/物流仍是近年最受关注的板块之一，除本季度，境内债的发行主体仍主要是国企央企以楼租赁市场尚存企业裁员、营收下降及低吸纳量普洛斯、G1C、华平等外资机构正在积极为已筹得及财务状况较好的民营房企，叠加2022年相对宽等不确定性，投资者对该板块仍谨慎。外资机基金投资寻找合适的项目，京东、深圳国际等内松的资金环境，整体融资利率持续走低。2022年图3：成交总量（按城市），截至2022年12月15日过去12表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2022年12月15日过去12个月个月■2021/12/15■2022/12/15160境内同比境外(什亿元)(什亿元同比140写字楼90.936%22.01202%10015.88045.245%19.660酒店12.537%1.828%20住宅4.5127%合计168.950.2广州深圳中国其它savills.com.cn/research中国投资1-11月100家典型房企境内债券融资升。同时，随着信誉良好的投资者/开图5：销售额前100位开发商新发债券及贷款额成本3.39%，较2021年全年下降发商境内融资成本的不断下探，境外■2021年-1月■2022年-11月0.73%。随着优化房企融资环境的利基金投融资策略或发生改变。7.000好政策频繁出台，优质民营房企及央企快速受益，面对第四季度的偿债高随着防控政策的开放，基本面走向更峰，该类优质房企积极融资“借新还加清晰，投资者信心增强。商业环境的旧”。但部分存在财务问题的房企短期改善将刺激租户对传统商办资产的需4000仍难获支持，政策的传导效应及民众求，预计2023年中国投资市场成交量信心修复需要经历时间的考验。和活跃度将有所提升。“新经济”领域3000的持续发展将继续推动对生命科学、展望研发设施和数据中心等园区资产的需2,000短期来看，多维度融资支持政策体系求。同时，内需扩张、制造业升级和1000需要时间传导至整个行业，部分民企RCEP落地将为物流仓储市场发展注仍面临资金问题，债务重组或舒困类入新增长动力。另外，随着未来中国基0交易将依然存在。过去，境外基金依赖础设施领域不动产投资信托基金的试较低利率的美元/港元债作为其融资点范围扩大，将为商业地产领域投资渠道，但近期美国利率居高不下及全者带来新的退出渠道和机遇。球通胀冲击使得境外融资成本大幅上图4：各城市成交按各物业类型，截至2022年12月15日过去12个月上海北京广州深圳中国其它savills.com.cn/research