上海-2023年4月MARKETINMINUTES投资savillsSavills Research第一太平戴维斯第一太平戴维斯如需了解更多资讯请联系上海商业园区成交额创新高市场研究部投资者持续关注办公园区等传统核心市场。James Macdonald高级董事中国区+862163916688,2023年第一季度市场开年平稳，共完成14宗大宗成james.macdonald@交，其中9宗为自用，5宗为投资用。合计成交金额达savills.com.cn人民币148.9亿元，同比下降12%。投资部·尽管政府多维度的支持性政策使得融资环境有所改“2023年开年平稳，交易热点重回Nick Guan善，但开发商债务风险远未出清，部分优质民企在加主管速售卖优质资产。核心商务区。随着“拼经济”向上海市场传递积极信号，市场情绪逐+862163916688·本季度交易主要集中在办公及商务园区，自用买家nick.guan从交易笔数来看仍主导市场。渐回暖，成交量预计将在下半年savills.com.cn有所提升。”,证监会宣布RETs试点首次扩容至百货商场、购物中心等零售商业地产领域。这为优质零售物业开发商简可，第一太平戴维所研究部及运营商提供了退出新路径。同时，财政政策着力扩大内需，全面促进消费，零售业有望多维度受益。savills.com.cn/research1投资市场概述尽管自去年下半年开始，政府多维度的支持性政外资需求依然活跃，占比较去年提升了3个百分点，2023年第一季度市场开年平稳，共完成14宗大宗策使得融资环境有所改善，但开发商债务风险远尤其是来自零售消费、金融和专业服务行业。在当成交，其中9宗为自用，5宗为投资用。合计成交未出清。部分列入“白名单”的民营开发商仍因资前多数企业观望经济及所在行业复苏速度和程度金额达人民币148.9亿元，同比下降12%。金需求紧张而计划通过出售上海核心区域资产来的背景下，一季度，上海甲级写字楼市场录得24.2回笼资金。旭辉计划整栋出售位于大虹桥的上海万平方米净吸纳量，环比增长3%，同比下降17%；本季度交易主要集中在办公及商务园区，自用买恒基旭辉中心2栋商办物业，其中还包括了旭辉总新供应继续加持，使得全市甲级写字楼平均空置率家从交易笔数来看仍主导市场。在空置率上升、部大楼。本季度，绿地以低于市场及周边可比项环比上升0.2个百分点，至15.9%，较去年同期上升租金疲软及内外部形势不明朗等诸多不利因素目的价格将绿地外滩中心的部分楼层出售给东浩3.4个百分点；本季度租金维稳，至人民币每平方米下，机构投资者观望情绪浓厚，赋予自用型买家兰生及外服控股。每天7.1元，但项目之间出现分化。更多抄底吸低的机会。外资仍密切关注市场动态，待内外局势明朗后逐步回归投资市场。随着写字楼市场第一季度写字楼及商务园区共成交146亿元人民办公及商务园区资产价值回归理性，与利基资产一季度，三个新项目交付入市，共计31.9万平方米币，环比下降31%，同比上升50%。内资自用买家的收益率差正在缩小，偏好稳定现金流的险资正供应面积。截至季末，全市甲级写字楼存量达仍是支撑写字楼资产交易的主力，数家具有国资背加速布局上海核心区域的优质办公及商务园区资1,680万平方米。在一季镀已知租赁成交中，消费景的机构本季度在上海的核心区域购置了办公楼。产。者服务类需求见长，占比提升5个百分点；同时，例如，东浩兰生及外服控股相继分别以5.61亿元及13.43亿元人民币购得绿地外滩中心T3的2层和5层办公楼及车位。两家公司的实际控制人均为上海国资委，成交价格低于市场及周边可比项目的价格，图1：上海大宗投资市场，20162023与2020年中泰证券、国海证券、上海银行收购价格持平。■Q1■Q2■Q3■Q4120本季度商务园区共录得5笔成交，总成交额达99亿元人民币，为近十年来最高水平，险资为主要买100家。生命科学领域的快速发展刺激了企业日益增长的需求，且由于生物制药企业在进行研发、生产时，需要有相应的环境影响评估，这使得行业租户80粘性较高。稳定的租金收益及较高的收益率获得了长期投资者关注，同时也推使资产价格不断攀升。60随若首单生物医药产业园RETS华夏杭州和达高科产园REIT正式于深交所上市交易，整个市场的透明40度也将得以提升。本季度，友邦保险以32亿元人民币收购了金创大厦，该物业曾于2015年被东久以16.7亿元购入。20零售市场上海零售市场2023年第一季度无新开业购物中心20162017201820192020202120222023入市，外环内购物中心和百货存量为1,495万平方米。全市购物中心首层平均租金环比下降02%，为表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q1/2023甲级写字楼产业园区核心购物中心核心街铺高端服务式公寓长租公寓高端小业主公寓五星级酒店物流资产毛回报率与净回报70-80%75-85%55-65%70-80%50-60%70-80%80-90%35-45%80-85%净回报率3.5-4.5%4.0-5.0%3.5-4.5%3.0-3.5%3.5-4.0%4.0-4.5%2.5-3.0%2.0-3.0%4.5-5.0%资本价值估值(人民币海平方米)50-90,00020-40,00060-100,000100-200,00055-70,00020-40.000100-200,00040-50,0007-11,000投资每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降服务式公寓·上海外服以人民币13.43亿元收购了绿地外滩中1.6%;全市购物中心空置率环比上涨0.6个百分点2023年第一季度，上海服务式公寓市场无新项目心T3的5层办公楼及45个车位。同月，东浩兰生以至12.8%，较去年同期上张4.6个百分点。入市，市场存量维持在10,498套单元。受到季节人民币5.61亿元收购了绿地外滩中心T3的2层办性因素和就业群体返泸的利好影响，国内及外籍公楼及35个车位。东浩兰生为上海外服控股股情绪回升、销售回暖及政府支持鼓舞了零售商扩租客需求都有所回暖，租赁活动较为活跃，全市东，实际控制人为上海国资委。张布店的信心，租金及入驻率预计将在下半年得平均租金及入住率均有所上涨。2023年第一季到改善。证监会近日宣布RETs试点首次扩容至百度，全市服务式公寓空置率环比下降2.1个百分点·某自用买家以人民币8.05亿元收购了位于静安货商场、购物中心、农贸市场等商业地产领域。这至21.3%，同比上升3.9个百分点；租金环比上涨区的金融街融泰中心1号楼作为自用，项目建筑面为优质零售物业开发商及运营商保留了对资产的2.0%,达到平均每月每平方米人民币265.6元。积约为1.5万平方米。控制权以及管理费收入外，提供了退出新路径。叠加不动产私募投资基金试点的展开，更多零售本季度，建设银行旗下的建信住房租赁基金以人市场展望领域存量资产将被盘活，市场流动性得到增加。民币1.31亿元购入了徐汇区的一栋商业大厦物近年来，投资者的投资策路紧随公募REITs的扩同时，财政政策若力扩大内需，全面促进消费，零业。建设银行于2022年9月宣布出资设立建信住容方向，公募RETs为基础设施领域（物流、生命售业有望多维度受益。房租赁基金，基金规模为300亿元人民币，用于收科学、数据中心及商业园区)和保障性租赁住房购存量商办资产，将其改造为租赁住房并通过领域提供了新的退出渠道、提升了流动性和透明工业物流市场RETs上市退出。建行是国内最早布局租赁住房赛度。叠加政府的支持和对高收益资产的追求，该2023年第一季度，上海非保税高标仓市场迎来位道的银行，银行业的参与可以助力房企资产变些领域市场规模在近年迅速扩大。本次将零售业于金山及松江子市场的两个新项目交付，为市场现、缓解流动性压力的同时，推动更多社会资本纳入RETs范围为运营商保留了对资产的控制权带来了约26.8万平方米的新增供应，推升全市非参与发展住房租赁。外，提供了一个新的退出渠道。然而，由于许多城保税高标仓存量至691.9万平方米。上海非保税高市零售业过剩，竞争异常激烈，只有优质的运营标仓市场租金指数环比微涨0.8，平均租金录得人主要成交案例商才能获得稳定的回报，因此预计本次扩容对零民币每平方米每月50.1元，市场租金表现平稳。整·平安人寿以人民币73.33亿元向弘毅投资收购北售业投资市场受益有限。体市场空置率较上季度环比上升3.7个百分点至京、上海四个产业园项目，其中包括位于浦东金10.9%。空置率上升主要由于新项目交付影响及桥、建筑面积约为22万平方米的东方万国及位于尽管市场对于核心区域的优质资产的需求依然强浦东机场等子市场部分现有项目有部分租户调浦东张江、建筑面积约为3万平方米的弘源科创。劲，但卖方与买家仍处于博弈阶段，成交放缓。房整。企化解债务危机的核心在于销售端，真正的脱困·友邦人寿以人民币32亿元收购了位于张江高科还有待住宅市场回暖。随着本年更多的优质资产近几年大量资本的涌入推使资产价格不断攀升，技园区的金创大厦，建筑面积约8.9万平方米。金流入市场，预计2023年未来投资市场的成交量和持续的高规模供应使得买家正在重新评估资产价创大厦目前为满租状态，主要租户为化工及生物活跃度都会有所上升。值，投资市场节奏明显放缓，交易难度增加。境内医药类企业，入驻企业包括安进、塞拉尼斯、赛多险资则更倾向于与经验丰富的物流运营商合作，利斯、以色列化工等。关注一线城市周边、位于重要的物流节点的城市。savills.com.cn/research