中国-2023年4月MARKETINMINUTES投资savillsSavills Research第一太平戴维斯第一太平戴维斯如需了解更多资讯，请联系市场研究部James Macdonald高级董事中国区+862163916688james.macdonald@savillscom.cn投资部Nick Guan主管上海+862163916688nick.guan@savills.com.cn高级董事北京+861059252288ted.li@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+862036654888alvin.lau@savills.com.cn险资加码不动产投资Ray Wu董事总经理深圳险资加大房地产领域投资，涉足核心城市物流、商业及商业园区等优质资产。+8675584367008ray.wu@savills.com.cnSuzie Qing,过去12个月（截至2023年3月15日）中国大宗投资市场完领域的特殊机会项目，承诺股本为11亿新元（约56亿元人主管成交易总额达人民币2,420亿元，同比下降45%。民币)。华西区+862867373819,过去12个月（截至2023年3月15日）住宅物业交易额实现,第一季度共2只新能源类房地产投资信托基金正式发行。suzie.qing逆势同比增长19%，其他物业类别交易额均出现同比下目前，两大交易所共27只RETs产品正式发售。savills.com.cn降，其中，零售物业交易额同比降幅最大，达60%产业及物流地产部,过去12个月（截至2023年3月15日）写字楼物业成交额占Louisa Luo总成交额51%，为近6年最高点。零售物业成交额占总成主管交额11%，连续4年占比降低。中国区+862163916688·过去12个月（截至2023年3月15日）中，一线城市成交额louisa.luo@savills.com.cn占比63%。所有一线城市交易额均出现同比下降。其中，“尽管政府多措并举的支持性深圳下降幅度最小，同比微跌2%，广州下降幅度最大，政策使得融资环境有所缓和，但开发商债务风险远未出清。面对,证监会启动不动产私募投资基金试点，本次试点在投资范围、股权结构、募集对象、投资方式等方面均可享受到基本面高度的不确定性，投资者优惠政策。保持着谨慎的态度。”,2月，凯德宣布成立中国数据中心发展基金，基金总值为简可，第一太平戴维所研究部5.3亿元新币（约27亿元人民币）。不久后，凯德又宣布成立中国特殊机会伙伴计划，将投资于中国商业及新经济savills.com.cn/research投资市场概述在2023年第一批次土拍中，受益于去年三箭齐发资基金试点工作，中国证券投资基金业协会于同过去12个月（截至2023年3月15日）中国大宗投支持（债券、股权和贷款支持）的优质私企开发日发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试资市场完成交易总额达人民币2,420亿元，同比下商的参与度有所提高，但国有企业仍在市场上占行)》。本次不动产私募投资基金的试点正是对降45%。预计12个月最终实际成交总额可能在人据主导地位。同时，由于入市的大部分为优质地2022年11月发布的“对房企股权融资方面推出调民币2,500亿元至2,700亿元之间。块，因此土地流拍率也有所下降。2023年2月整优化5项措施”（第三只箭）的进一步细化落CRIC监测城市的土地流拍率为12%，回落到历史地。相较于以往传统的地产类私募股权投资基一季度全国大宗市场观望情绪浓厚，投资类买家平均水平。过半的流拍地块为商办用地，流拍的金，本次不动产私募投资基金试点将存量商品住主要为保险机构及政府平台。法拍类交易增多，住宅用地主要位于丽水缙云、金华永康等三四线宅及市场化租赁住房纳入投资范围，意图鼓励管这主要是因为一些小型开发商破产而强制清算。城市。整体溢价率水平均有所回升，但溢价较高理人将募得资金投入该类资产。但由于被投向的本季度，作为天津市重点项目的天津科技广场因的仍是核心城市的优质地块，其余大部分地块仍商品住宅项目需已取得五证，因此在开发前期的开发公司破产而停工8年后终以27.66亿元的价格为底价成交。项目收益有限。被成功拍卖，位于广州科学城核心区域的松日总部大楼在经历两次流拍后以评估价5折的13亿元新闻同时本次试点鼓励外国投资者通过合格境外有售出，该两个项目的承接主体均有政府背景。CSRC:启动不动产私募投资基金试点限合伙人(QFLP)的方式参与基金投资并放松了2月20日，证监会宣布于近日启动不动产私募投过往对被投项目借款期限及金额的限制。如在不图1：中国大宗投资*市场成交总量（除开发地块成交）图2：成交总额（按资产类别），截至2023年12月15日过去12个月450■2022/3/15■2023/3/15YoY40017530%35015015%3001250%250100-15%20075-30%1501002560%500-75%201e/3/152019/3/152020/3/15202V3/152022/3/152023/3/15写字楼零售工业酒店住宅表1：成交案例，2023年第一季度项目资产类型买家卖家成交价格上海金创大厦（部分股权）产业园友邦保险太平洋保险32.0苏宁生活广场综合体凯德苏宁28.1天津天津科技广场综合体天津宏达科技天津万和科技27.7比如世界商业美中医院翰德东挥15.0上海绿地外滩中心T3(5层楼及写字楼上海外服控股绿地13.4广州广州松日总部大楼写字楼高新城投松日集团13.1savills.com.cr/research中国投资动产私募投资基金对被投项目拥有实质控制权善。从全国重点监测的商场来看，一季度平均空目的地分析时，可以灵活的安排股债投资策略。不动产项目置率仍处于高位，市场需要更多时间来修复。对过去12个月（截至2023年3月15日）中，一线城投资金额大、风险高，灵活的股债比更有利于基于资产位置不佳或老旧的项目，转换为其他用途市成交额占比63%。所有一线城市交易额均出现金管理人进行风险隔离及对现金流的把控，同时类型的资产将为买家的最优选。同比下降。其中，深圳下降幅度最小，同比微跌降低项目方融资成本。随着不动产私募投资基金2%,广州下降幅度最大，为-67%。对投资范围的调整，公募RETs试点范围的全面工业/物流/数据中心的成交量在过去12个月内拓展预计也将加速落地。两者协同打通从(截至2023年3月15日)同比下降40.5%，占总成非一线城市成交总额同比下降33%，其中成交额Pre-REITs到REITs的渠道机制，促进房地产行业交额28%。在经历了过去几年的资本追逐之后，最高的二三线城市城市包括郑州、苏州、武汉、从野蛮生长到存量盘活的模式转变，解化出更多资产价值曾不断攀升，而在近期的一些投资组合成都及南京。与一线城市成交主要集中在办公资高质量的项目。中，可以看到买家正在重新评估资产价值，收益产不同，非一线城市成交主要集中在工业物流率已经开始回升。投资者构成在过去两年也变得资产，占比达62%。武汉、长沙、沈阳等多个城市过去12个月市场成交分析更加多样化，更多的国内投资者和开发商进入物工业/物流资产交易额同比增涨4倍以上。资产类别分析流市场，境内买家占比较去年同比增加9%。其写字楼资产过去12个月内（截至2023年3月15中，境内险资领向于与经验丰富的物流运营商合基金募集及融资环境日)成交量同比下降19.8%，境内买家占比79%。作，并更关注一线城市周边、位于重要的物流节开发商融资写字楼成交额占总成交量51%，占比同比上升10点的城市。近期，大家人寿保险的全资子公司大销售额前80位的开发商在2023年前2个月总融资个百分点。尽管一些重点城市的写字楼租赁市场家投资与宝湾物流联合设立的人民币物流产业基额达人民币968亿元（其中包括债券、贷款、证券基本面有所提升，但整体市场风险未完全出清，金收购了总建筑面积近20万平米，位于南京、嘉化产品等)，同比下降29%，降幅收窄。境内外债投资者对于该板块谨慎，险资及政府平台是写字兴和昆明的三个高标物流资产，宝湾物流将负责券发行总额达人民币579亿元，其中境内债券发楼的主要投资者。企业裁员、营收下降等问题仍收购后的后续运营。同时，招商局资本及中国人行额为人民币512亿元，境外债券发行额为人民存，这给潜在买家带来更多的谈判空间，买卖双寿保险的全资子公司国寿投资也与宝湾物流达币67亿元，分别同比增加7%及减少71%方博弈持续。同时，由于国内对于商动用地续期成未来收购物流资产的战略合作意向。政策尚未明朗，剩余士地年限成为投资人评估资一月，中国人民银行堡续出台方案拟通过加大信产投资价值时较为关注的要素之一。本季度商业住宅/服务式公寓在过去12个月内（截至2023年3贷、债券等满足企业流动资金需求。优质房企的园区录得多宗大规模交易，主要集中在北京及上月15日)同比增长19.1%，是唯一录得同比增长融资持续获得了政府的大力支持，但部分财务困海。境内贷款利率及准备金率不断下探的背景的物业类别。领盛、锦和资管及平安等成熟公寓难的房企短期仍难获支持，政策的传导效应及民下，具备成熟运营、收益稳定持续的优质产业园运营商仍在积极扩大在服务式公寓或长租公寓领众信心修复需要经历时间的考验。受益于购房者区资产成为目前险资的战略配置最优选。域的业务规模。近半数成交集中在上海和北京，积压的需求释放，以及利好政策的持续加码，一这主要是因为该城市住宅价格高及有大量流动劳线城市的楼市活跃度迅速回暖。2023年前2个零售物业成交量在过去12个月内（截至2023年3动力，市场租赁需求旺盛。同时，不动产私募投资月，全国住宅销售额同比增长3.5%，销售端的修月15日)同比下降60.0%，境内买家占比达85%。基金试点的落地及RETs未来进一步扩展到服务复将缓解部分流动性问题。2022年，消费者的信心受到疫情及经济放缓的双式公寓领域的可能性，将提高板块透明度、提振重打击。然而，根据中国消费者协会3月发布的投资者信心、拓宽投资者融资及退出渠道。2023年消费信心调查结果，消费者情绪已有所改图3：成交总量（按城市），截至2023年3月15日过去12个月表2：各资产类别成交总额（按资金来源），截至2023年3月15日过去12个月■2022/3/15■2023/3/15160境内同比境外(什亿元)(什亿元同比140写字楼97.8-22%26.2120%10022.450%4.0=81%工业47.833%20.8-53%60酒店8.32.78%住宅8.93.0289%合计185.333%56.7广州深圳中国其它savills.com.cn/research中国投资展望两会再次强调了“稳增长”的主基调，图5：销售额前80位开发商新发债券及贷款额预计中国将在2023年继续保持相对宽政策面的发力将带动“新经济”领域■2022年1-2月■2023年1-2月松的货币政策。同时同动产私募投资的持续发展，并将继续推动对生命科900基金试点的落地、C-RETS扩容及商品学、制造业、仓储、研发设施和数据中心等园区及工业资产的需求。同时，财房销售端的回升，为市场提供了额外的资金支持。尽管如此，许多房地产开政政策重点发力扩大内需，全面促进700发商仍身陷债务重组和诉讼中。鉴于消费，零售及酒店业有望率先受益。600不确定的政治、经济环境以及来自LP的压力，境外投资人对在中国的投资500仍然持谨慎态度。境内投资者的投资400热度预计在未来几个季度有所回升，300但是由于需求仍然疲软，投资活动的强劲反弹可能性较小。卖方与潜在买200家仍处于博弈阶段，这种格局短期内100仍将持续。0图4：各城市成交按各物业类型，截至2023年3月15日过去12个月上海北京广州深圳中国其它savills.com.cn/research