廣證恒生GUANGZHENG HANG SENG教育行业深度报告【广证恒生教育】素质教育系列Ⅲ教育综合体：聚合赋能，素质教育领先商业模式2018.09.22电话：020-88832319邮箱：huangguan@gzgzhs.com.cnshi.linglin@gzgzhs.com.cn执业编号：A1310517050001A1310118080004投资捕要：相关报告本文创断之处：素质教育企业多数聚集在早期，单体机构体量小、获客成本大，截至2018年8月，87.11%的融资事件分布在A轮及之前。且单一素质教有机构难以1、【广证恒生教育】素质教育满足消费者多元化需求。而教育综合体以解决素质教育行业痛点的角色，自2015年开始走入投资者视野，截至2018年中旬我国教有综合体已超1000家。本文将从消费系列Ⅱ：横跨教育和旅游两大者、入驻机构、主导方三方需求入手，深剖教育综合体兴起背景，并试图拆解目前各万亿级市场，游学研学行业投种商业模式的竞争壁垒与实现可持续盈利的关键点，为行业投资与发展提供借鉴。资机会深度解码-20180814三方需求：从终端消费者需来看，便利性与品牌保障是核心需求；从直接参与机2、【广证恒生教育】素质教育构来看，相关资源赋能，改善风险水平与盈利能力是核心需求；从三大主导方来看，系列I:10个案例深度揭秘地产转型、教培机构流量再利用、业态升级盘活商业资产是其核心需求。目前我国市场上的教青综合体主要有以下三种形式：270亿STEAM教育市场最新(1)以地产企业为主布局的“社区流重共享+深度合作”社区服务类妆有综合体。打法-20180710地产利用自身社区地产资源及流量，引入教有机构形成教有综合体。一方面能为教育机构降低租金成本、获客成本，另一方面带来地产溢价，并促使地产深度转型“地产+教有”，提高综合竞争力。如万科城市营地、卓越方茄城等。(2)以第三方运营商为主布局的“教育流量共享+消费业态延仲”教育城商业综广证恒生合体。由第三方商业机构独立策划打造的教育商业体，实质是聚焦教育培训及相关业态的主题商业体，通过引入教有机构实现业态升级盘活商业资源，因此除了教有培训做中国新三板研究极客业态外，还涵盖有儿童商品零售、游乐场、餐饮设施等。此类综合体能够降低企业租金成本，并盘活日渐衰退的购物中心业态。如七巧国、Baby City等。器综合体。一般由主导教有机构利用自身教育资源与流量，为入驻机构提供教学中心选址、租赁、装修、日常运营、招生等服务，机构负责教研及内容输出。此形式有助于教培机构降低获客成本、运营成本，龙头教培机构则能够实现单一流量的多元化变现、解化新赛道企业、调动已有教有资源，更便捷、直接的实现协同发展，进而保持长期竞争力。如新东方百学汇、艺朝艺夕、创之融教有城等。目前教青紫合体主导方与入驻机构的合作模式由收入分成、招生分成、租赁、占股、合作运营等多种复合。综合分析后我们认为，主导方的核心诉求差异决定了其的破局侧重点，具体如下：1)以生态布局和随之而来的收入增加为核心诉求的合作模式，如收入分成、招长期生存的关健；根据觅思调研，项目方入驻综合体考虑的关键因素为主要有三点，一是合作方式是否有利持续发展、二是运营方是否有成熟的运营经验、三是所处位置是否有利于招生，分别占调研机构比重的65.22%、50%、45.65%。)以协同为核心诉求的合作模式，如租赁、占股、合作运营等，其核心都在于流量的效能提升。以打造责源共享平台提升教培机构粘性为核心，布局多重协周消费或教青业态以最大化流量价值。根据觅思调研，目前仍有43%的教育体不提供各类衍生消费服务。深度合作关系的教青妹合体，如渐东方百学汇、艺朝艺夕等；同时看好具备强招商能风险提示：二元恃论风险、引入机构协同不佳风险、过度依赖知名教育机构风险報告吧廣證恒生GUANGZHENG HANG SENG目录2、深剖产业链各方需求，揭开发展迷雾62.1终端消费者需求：便利性与品牌保障为教育综合体需求莫定根基…622直接参与方需求：赋能教培机构，改善风险水平与盈利能力.72.3三大主导方需求：地产转型、教培机构流量再利用、业态升级盘活商业资产93.1“教有资源赋能+投资孵化”素质教有孵化器综合体113.2“社区流量共享+深度合作”社区服务类教有综合体…133.3“教有流量共享+消费业态延伸”教有城商业综合体3.4小结：核心诉求差异，决定破局关键…4、教育综合体案例分析…4.1教有航母产业链布局新作：新东方百学汇…4.2儿童主题商业中心典范：深圳七巧国…204.3地产巨头试水教有综合体：万科城市营地.235、风险提示25第2页共27页告吧廣證恒生GUANGZHENG HANG SENG图表目录图表12018年1-8月素质教育一级市场投融资80%在A轮及以前.4图表2家长意向报名的素质教有课程里现多元化特征.4图表347.62%的企业在2015-2017年涉足教有综合体领域.5图表4已有融资的教有综合体多分布在天使轮与A轮.5图表5教有综合体商业模式分类.6图表7家长对教有的诉求仍然是结果导向.7图表8政策影响消费者对不同细分的素质教育关注度..7图表9教育培训机构入驻教育综合体的考虑因素.8图表10教有培训与教有综合体的合作模式…9图表11教育综合体有望改善教培机枸营业利润率…9图表12教有综合体建筑面积分布图表13教有综合体各教有项日构成占比.10图表16“教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化器综合体商业模式…12图表17“教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化器13图表18新东方百学汇竞争壁垒与可持续能力分析.13图表19“社区流量共享+深度合作”社区服务类教有综合体商业模式.14图表20布局社区教育以提升社区附加值的教有综合体.14图表21“社区流量共享+深度合作”社区服务类教育综合体商业模式.15图表22“教有流量共享+消费业态延伸”教有城商业综合体…16图表23项目方入驻综合体考虑的关键因素..17图表24新东方百学汇与教培机构的合作模式18图表25新东方百学汇：伙伴资质要求18图表14新东方的教育资源（历年参投教育及相关行业企业)…19图表26新东方百学汇核心要点总结20图表15七巧国品牌资源：以丰富多样的教育资源为核心，通过其他消费资源实现教育流量向商业流图表27七巧国已有门店布局.22图表28深圳七巧国核心要点总结.…图表29重庆万科城市营地…….24图表30万科城市营地核心要点总结…第3页共27页廣證恒生GUANGZHENG HANG SENG1、教育综合体：顺势而为，应运而生所以存在单体机构体量小、获客成本大、难以满足多元化的消费者需求等请多问题。目前，较少企业具备较强的规模优势与品牌优势，截至2018年8月，素质教育共发生419次投融资事件，87.11%分布在A轮及之前，其中2018年1-8月新发生投融资事件90次，仍有80%分布在A轮及之前。并且根据睿艺调研，89.34%的家长意向体有教育、88.46%意向艺术教育、71.48%意向游学研学、61.63%意向科创教有，可见消费者的意向课程多元化倾向明显，而单一素质教有机构难以满足消费者的多元需求。与机构单一赛道矛盾的可选路径之一。因此本文从供需关系入手，深度解答教育综合体兴起的背景，并深挖教育综合体目前的竞争格局以及各类参与者的竞争壁垒及实现可持续盈利的关键破局点，以求为行业的投资与发展提供借鉴。80%在A轮及以前特征CC+轮战略与收100%89.34%88.46%5%购171.48%pre-B~B+6%种子天使80%61.63%轮60%9%37%40%27.31%20%0%pre-A~A+创生活素养类体育类艺术类轮43%资料来源：T桔子、广证恒生资料来源：客艺、广证恒生数据收集载至日期为2018年8月28日类型的教有培训机构并配套相应的教育服务以及商业设施的教育复合体。教有综合体打破了传统教培机构以小门店的形式单独存在于某个区战的业态，意在以集聚为契机推动资源共享、形成规模效应与协同效应；因此，绝大多数教有综合体的规模都达到数千平方米甚至万平方米，其初始投资也较大，2018年1月13日深圳七巧国完成天使轮融资，融资金颜高达2亿元，是素质教有领域在天使轮阶段融资额度最大的企业。(注：仅以2018年8月28日之前，公开投融资金额的事件排序)。教育行业新一轮投责机会而如雨后春普鞭兴起，根据芥末堆报道，藏至2018年中旬我国位于一线和新一线城市的教有综合体已超过1000家。第4页共27页廣證恒生GUANGZHENG HANG SENG此大多数企业还处于商业模式撲康与就错的起步阶段。从融资进程来看，根据觅思对123家教有综合体的调研，已有融资的教有综合体多分布在天使轮与A轮，其中82.05%的教育综合体都尚未进行融资，可能是因为地产集团下属的教育综合体项目，现阶段几乎都不会独立发展与融资。A轮天使轮47.62%8%A轮8%D轮以上21.43%16.67%2%9.52%4.76%2011年之前2012-20142015-20172018尚未涉及（入驻转型）尚未融资82%资料来源：觅思、广证恒生数据收集期：2018年4月26-28日样本量：123家教育综合体类等三种模式。()地产社区服务类一以商业地产商为主导，随着房地产行业告别黄金时代，部分房地产巨头从完善社区配套设施服务入手，瞄准了万千家庭的核心刚需一教有，利用自身已有的社区地产资源以及流量，引入教有机构形成教有综合体。教育综合体的打造一方面能够为住宅和社区提高附加值，另一方面也能够整合公司现有资源，增加利益增长点，提高集团在行业内的竞争力；这种类型的教有综合体以万科营地系列以及V-LINK社区服务系列旗下产品V-Leam为代表。(2)教膏机构责源协周类一以教有运营机构为主导，教有综合体为机构提供教学中心选址、租赁、装修、日常运营等服务，机构入驻无需缴纳房租及装修等费用，只要负责教研以及内容输出，这是一种合作共赢、双方紧密联系的模式；这种类型的教有综合体以新东方教有集团旗下的百学汇为典型代表。(③)类百货粗赁类一由第三方机构运营的类购物中心租赁模式，由商业机构独立策划打造的教有城商业综合体，实质上就是一个聚焦教有培训及其相关业态的主题商业，一般规模面积比较大，小则5000、6000平方米，大则20000、30000平方米。这种集聚式教有服务平台符合当下教育消费的潮流和趋势，除了教育培训业态外，还涵盖有儿童商品零售、游乐场、餐饮设施等；典型代衣如深圳宝安的七巧国、南山的Baby City等。第5页共27页