w.yanbaoke.com高力专题一触即“发”消费者重塑物流地产版图www.yanbaoke.com高力专题机遇建议需求来源在020所零售市场快速增长的大背最下，我们建议：新兴中产阶级的强动消费能力就前置仓而言，电商和第三方物流企业应迅速布局一线城市及数据匙动的技术发展和大数据分析其周边城市，如华北的天津、华南的佛山、东莞和惠州以及前置仓西部的成都均有不少新增供应即将入市。此外，重庆、西安和武汉的新增供应充足，潜在租户应借此机会谈判取更优惠的食增设前置仓以提升物流配送效率将中户阶层的消费潜力作为选址因素建议物流地产开发商与零售商合作，在成都、重庆、西安、武前置微仓满足消费者的快速配送需求汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门等新兴中产阶级成长潜力一小时内送达较大的城市女储建设用地.大上海边300至500公里范国内，现有市场参与者之间的讲购可能会加剧可重点考虑准安、徐州、温州和金华等拥有较充裕物流仓储用地的城市。冷链对生鲜铲品的需求日益增长开发商、第三方物流以及零售商应对冷链设施进行投资，至有限的冷链物流设施使冷链物流市场前最广阔2020年，全国生鲜市场网路交易规模将高达3,420亿人民币质量的追求，冷链供应商应通过全程冷链来提升运输质量。挑战供应有限仓储用地供应受跟沿海地区可租赁或可交易的物流地产资产稀缺✉越来越多的企业进军物流仓储市场租赁或收购前置仓和前置微仓的入门成本提升使用前置微仓的产品类型相似，面临同质化亮争3www.yanbaoke.com高力专题目录页数机遇、挑战与建议3消费需求驱动物流行业发展5提升物流效率6强劲消费引领高效物流前置仓：进一步贴近消费者一线城市前置仓需求持续外溢7二线城市中产阶级的崛起带来前置仓发展机遇8前置微仓：从最后一公里到最后一小时10生鲜市场推动冷链加速发展12优质仓储资产保特投资吸引力13www.yanbaoke.com高力专题消费需求驱动物流行业发展图1：城镇居民人均可支配收入和消费支出同比增长率(2014-2018)2018年中国经济虽然面临着一定的下行风险，但全年人均可支配数入和人均消费支出同比增速高于GDP增速，分别为78%和68%.在中83%79%动中国经济发展的主要驱动力。根据Markete的研究数据显示，在消费需求不断增长的影响下，019年预计中国将超越美国成为全球最80%2018年至2022年间年均复合增长率将保特在6.9%的水平，在风投资本的助力下以及大数据匙动技术的赋能下，线上线下相融合59%的新零售行正迎来飞速发展。近年来以阿里巴巴、京东和苏宁为代的中国网络零售巨头正不断加码线下、寻求业务扩张。不断增长的消费潜力在未来几年内将会继续推动中国物流行业的蓬勃发展。20142015201620172018图2：中美网络零售领比较(2017-2022月美金亿元)图3：中国020领域风验投资数据(2013-2017刀（亿元）6.41726.05.6116107605.45.95.15.5585.2204.866962.521.442.8201720182019F2020F2021F2022F201320142015201620175www.yanbaoke.com高力专题图4：中美GDP中的物流成本占比(2006-2017刀提升物流效率作为衡量物流产效率的关键指标，中国的物流业成本近年来有所下降，183%1819%178%180%占2017年GDP的14.6%，但中国物流与采购联合会的数据显示，这一00比例仍高于美国同期77%的水平，表明中国在提高物流效率方面仍拥0149%有巨大潜力。物流效率的差异主要来自于高库存及管理成本。然而，在旺盛消费力的推动下，未来几年物流企业的物流送速度将会提升，98%&5%7.9%7.9%75%7.7%0现有市场中参与企业之间的讲购也有助于提高整体效率。中国主要快递企业的快递业务收入占比见图句从2016年的24.7%增长到2018年的27.0%。市场整合应有助于提高规经济，降低经营成本，由此实现2006200820102012201420162017图5：2017年中美物流成本明细比较图6：中回主要快递企业快递业务收入市场份额占比27.0%24.7%25.6%322%13.2%24%26%29%3.9%14.%142%14.9%201620172018顺丰通