全程商业地产开发操作手册(初稿)集团拓展部第一部分、市场调研...7一、调研总纲1.调研目的2调研方法.73调研重点：4调研时间：.7二、调研内容.71目标城市商业整体环境调研2目标城市商业地产环境调研3项目用地情况分析4消费来源及辐射力调研95竞争对手情况调研…96城市政策法律环境调研7调研的初步结论8各城市之间数据对比分析.9第二部分、选址一、选址的意义：.10二、集团选址的标准：.10第三部分、项目规划方案..11一、商业规划1.商业规划依据122.业态、功能及面积配比规划，133.主力店组合及面积规划164.商场平面布局规划..19二、建设规划261.商家的要求.262.商场的外观设计293.商场内部空间设计4.主要配套设施功能规划..34第四部分、工程建设程序..40一、内部立项研讨…二、项目前期筹备程序三、项目建设实施程序：46四、工程跟进50五、项目竣工验收程序59六、开发过程中具体外联61第五部分、销售预热....74.74一、强势进驻闪亮登场.74二、项目包装1.奠基…742.围挡743.办公场所的筹建75三、营销策划准备…1.市场调查与分析.802.楼盘的标识.803.市场初级定位4.市场营销策略的拟订805.宣传推广方案的讨论和确认6.销讲夹准备817.具体案例：81蓄水期101一、招商….1011.招商队伍的建立2.市场调研3.拜访沟通.1024.行业划分1035.组织商户.1046.有效阻击1047.相关文件与表格的制定二、宣传炒作1051.策划是魂，招商是体。.1052.会议营销3.展示营销.1054.体验式营销1065.媒体整合.1066.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。.106三、价格制定.1071.基本价格制定..1072.价格系数定价策略.1073.变动定价策略.1084.价格策略.109.109第六部分、开盘....…110一、流程设计紧张有序110二、人员安排110三、气氛把握.111四、开盘总结111第七部分、销售控制一、销控的目的….1121.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障1122.提升商业地产项目整体商业价值3.创造良好的经营管理条件.112二、销控原则.1131.有利于商铺销售的原则.1132.符合经营定位的原则，1133.符合功能布局的原则1134.有利于经营管理的原则113三、销控措施1141.控价.1142.控局1143.分楼层销控.1144.按功能区销控.1145.按品类销控1156.按已售、未售区域销控1157.按投资者类型销控1158.出售与自营控制116第八部分、商业地产招商.116一、招商的前提条件1171.市场定位2.品牌定位118二、招商方案的制定三、价格制定131四、招商原则五、招商1321.招商技巧1322.招商流程133七.布货陈列157第九部分、开业前期培训计划及制度162一培训目的：163二培训范围：163三培训时间：.163四培训场地：五.培训师资：163六培训负责人：164七培训形式：.164八培训方式：164九培训内容：.164十培训的考核165十一、培训制度：.165十二培训管理人员各岗位职责.166十三培训费用.167十四.培训设施.167十五培训的组织：167十六.培训相关管理条例，十七.培训教材：.169第十部分、试营业营销策划及案例224试营业的起源和重要性.224二、试营业的意义224三、营销规划225四、试营业突出主题的重要性及方法.234五、试营业活动人员分工.235六、试营业商品陈列.236七、试营业政府领导的邀请八、开业运营模拟方案238九、具体案例分析：