NOV 2015商业地产潜力三线城市报告CONTENTS01前言02宏观经济分析06商业发展10品牌特征12商业困局13城市发展周期商业地产潜力三线城市报告01前言在大城市商业竞争环境加剧的情况下，三四线城市开始发力，成为未来潜力三线城市商业开发的新风向标。本报告旨在挖掘三线城市真正潜力，为开发商进驻三线城市提供指引。人均GDP在对150个三四线城市面积、人口>40,000元及人口密度数据统计后，根据城市人口数量及规模等级进行排序，选出第三产业比重50大最具潜力或发展良好的城市。进一步研究50大城市的宏观数据及>28%城市属性，初步了解商业环境，筛选出20大典型潜力城市。城镇化率>50%人均可支配收入>22,000元人均消费收入比>0.57房地产开发占固定资产投资比重>13%当满足其中5项时，界定其为潜力三线城市。02商业地产潜力三线城市报告宏观经济分析潜力三线城市人均GDP均值为67,322元，其中东营、太仓人均人均GDP(元)GDP最高，均超过150,000元，甚2D0,000至超过排名第三的烟台75%以上。这两个城市工业极为发达，具中东营石油机械产业占全国比重甚至超过150,00050%:尽管温州偏好跟风投资热，然而城市产业以薄利轻工业为主要产100,000业，人均GDP仅47450元，低于平均水平。50,000数据来源：国家统计局潜力三线城市第三产业比重均值为382%,其中温州第三产业比重最高第三产业比重达到49.7%，消费驱使服务业发展50.0%6迅速；而东营则成为第三产业比重最低城市，相对于极为发达的工业，服40.0%务业发展较为落后。30.0%20.0%10.0%0.0%数据来源：国家统计局潜力三线城市城镇化率均值为57.7%,其中温州、太仓领跑大市，城镇化率城镇化率均超过65%：宿州城镇化70.0%率偏低，仅为37.4%，城市发展尚在起步阶段。60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%数据来源：国家统计局商业地产潜力三线城市报告03潜力三线城市人均可支配收入均值为30.671元，其中太仓、嘉兴、温州人均可支配收入（元）均超过40.000元：而宿州、宿迁则50,000相对偏低。可以看到，人均可支配收入与人均GDP并不完全成正比，以40,000东营和温州作比较，人均GDP最高的东营人均可支配收入却落后于该指30,000标较低的温州。20,00010,0000数据来源：国家统计局潜力三线城市人均消费收入比平均线为0.62，具中在多项产业和城市发人均消费收入比展指标中落后的漳州、洛阳、宿迁，人均消费收入比却处于领先，表现出更为强烈的消费意愿；相反，东营、嘉兴的人均消费收入比则偏低，商业供应结构性失衡导致消费需求不足。a3a1数据来源：国家统计局潜力三线城市房地产开发占固定资产开发比重均值为18.1%，其中蚌埠房地产开发占固定资产开发比重开发房地产最为积极，遥遥领先于其35.0%他城市，达到32.7%；洛阳、东营则最低，分别仅为10.0%、7.3%，30.0%房地产发展有所放缓。25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%数据来源：国家统计局