本研报由“迈博汇金”收集整理，更多研报请访问“迈博汇金”点此进入http:www.microbell.com国信证券行业研究Page 1证券研究报告一深度报告商业贸易谨慎推荐商业面积专题研究(维持评级)2012年08月07日行业专题1.1商业地产扩张之惑·2005-2010年，零售面积与销售额增长基本平衡，坪效波幅下滑2005到2010年，全国限额以上的零售企业的总面积，由0.7亿平方米增长0-11D-11F12A-12小-12至2.6亿平方米，5年之内翻了3.5倍，期间零售额增长3.3倍，供需增长基本平衡。期间，每平方米的销售额在23000元附近波动，总体呈现小幅下滑。2011年，房价调控政策造成商业地产的快速扩张，商业而积的供给继续增大。相关研究报告：而同年社零总额增长因经济不景气而下滑，导致零售企业的坪效下滑至较低的水平。·七家代表性企业，2015年商业面积潮倍，年复合增18%候》一一2012-07-17《零售6月双周报：6月基数较低，有可能小我们从购物中心、传统百货中选取了7家公司作为样本，分别是万达、万象-2012-06-☒城、恒隆、中粮大悦城、茂业百货、银泰百货、金鹰商贸，七家企业2011年《零售6月双周报：5月商场增连环比下滑4底的商业面积合计1138万平方，约占全国限上企业的2010年面积的4.3%。《零售双周报：零售消费未有明显恢复》-2012-06-07通过公司已确定项目的公告，发现其商业面积未来的大幅增长趋势：2012年增长率33.9%，2013年25.2%，2015年的商业而积在2011年底的基础上增长一倍，即年复合增长18%。如果根据长期的战略（项目选址可能未确定，证券分析师：孙菲菲部分公司的扩张可能更快，其年复合增长31%。电话：0755-82130722·城市比较：一二线城市增长平镀，三四线高速增长以万达广场、中粮大悦城、恒隆广场、华润万象城、茂业百货这五家公司为联系人：常伟样本（银泰及金鹰没有公布未来门店的其体城市），已开业的门店及已确定选电话：0755-82131528址的项目，分城市累计：至2015年，一线、二线、三线、四线城市商业面积的年复合增长率分别为9.2%、18.5%、28.3%、26.3%，三四线城市增长最快。无锡、成都及沈阳是上述公司较多新增项目的城市。（基数是五家公司2011年底的总而积)·商业面积扩张对传统零售不利，有利于品牌企业发展商业面积的快速扩张，总体上商品销售需求的增长，其结果就是坪效的降低。如果加之网购等零售模式演进的变化，传统零售企业的客流会有所分流。按复合增长率计算，2012到2015年间，零售业坪效可能每年降低6%，对传统零售企业产生不利影响。就供需增长率对比而言，未来短期(2012-13)内，一线城市商业而积增长率将出现供给增长慢于需求增长的的状况，二、三、四线城市将相反。对于上市零售企业而言，只有能稳健地扩张并且其有强大的新店运营管理能力的企业，才会在这一波扩张浪潮中保持地位，甚至胜出。换一个角度，其备自主品牌的企业，能够在新增项目及传统店而中“择优而居”，能够有更好的销售环境及议价能力，未来有较大的发展空间。注：上述增长率=新增面积/代表企业2011底的商业而积作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判脚并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。请务必阅读正文之后的免责条款部分本研报由“迈博汇金”收集整理，更多研报请访问“迈博汇金”Page 2投资捕要未来儿年中国商业地产将会高速发展，零售业态将从传统的百货模式转向购物中心、城市综合体模式，发展重心也将从一二线城市转移至三四线城市。相比之下，消货需求的增长不及商业面积的增长，其结果将会带来商业坪效的降低。我们选取七家零售龙头公司：万达、万象城、中粮大悦城、恒隆广场、茂业百货、银泰百货、金鹰商贸作为分析样本，他们至2015年底，总体的扩张情况是：1.七家企业2012年的项目面积平均增长率33.9%，2013年25.2%：2.2011~15年，基本确定的项目，累计商业面积在2011年底的基础上增长一倍，由1138万平米增长至2239万平米；如果考虑其长期计划，（部分项目未确定)，其增速更快；3.2011~15年，一、二、三、四线城市年复合增长9%、19%、28%和26%。4.2011-15年，无锡、成都、沈阳的年均新增商业面积分别为33%、27%及14%：注：以上结论均以代表企业2刀11年的商业面积为基数。商业面积的扩张将会加速零售行业的优胜劣汰，对于上市零售企业而言，只有能稳健地扩张并且具有强大的新店运营管理能力的企业，才会在这一波扩张浪潮中胜出。·我们选取了商业地产及百货的七家公司作为分析样本，以他们的存量门店和未来新增的项目，来分析商业面积的增长趋势。这些公司均是全国性或者区域内的大型公司，其增长的绝对值可供参考，但增速值较全国均值可能偏高。●以社会消资品零售总额作为需求方，而商业面积作为商业零售的供给方。供给方的增长率由样本公司的项目情况来推算，而需求方的增长率《零售行业十二五规划指导意见》给出的15%。与市场预期不周之处市场认为行业的增速下滑主要是受网购影响，导致了客源的分流。我们认为，网购及商业模式的转化、项目供给的快速增加，都是影响零售业的中长期重要因素。胶价变化的催化因素第一，影响消货动力释放的主要动力是收入，收入增长政策、就业及福利改善政策第二，单个公司的面积扩张有助于增加其市场占有率，对于能稳健地扩张并且具有强大的新店运营管理能力的企业而言，其业绩将会有大幅提升。定快于同业平均水平，也就是说，属于对传就企业的“侵略者”。其增长的绝对值可供参考，但增速不代表全国水平。未来他们的快速扩张，在局部可能对区域企业的门店带来分流影响。第二，在分级的城市统计上，其增长率有可能被低估。我们认为已经确定选址的项目，其实施可能性较高。未来伴随各集团的战略布局推进，项目逐步选址并公布，分级城市的增长率可能会有所提高。请务必阅读正文之后的免责条款部分本研报由“迈博汇金”收集整理，更多研报请访问“迈博汇金”Page 3内容目录全国2010年的高业面积是05年的3.5倍2010年底全国限额以上企业的商业面积是05年3.5倍52010年限额以上企业的商品销售额是05年的3.3倍.…5商业面积供需变化，坪效波动较大.5七家企业，2012年的项目面积增长率33.9%，2013年25.2%…6七家企业2015年面积翻倍（按已经确定项目选址的计算）.6一、二、三、四线城市年复合增长9%、19%、28%和26%…无锡、成都及沈阳分别增长33%、27%及14%(2011-15年).7长期战略计划：万达、中粮、茂业，合计4年增两倍.8浅：扩张背后的动因.8分析总结及局限性…各售企业的具体计划9现有企业，特别是上市公司的坪效变化城市比较-供需平衡预测..12商业地产售价与租金变化.13万达广场与中粮大悦城商业模式对比结论…14.15分析师承诺风险提示….15请务必阅读正文之后的免责条款部分本研报由“迈博汇金”收集整理，更多研报请访问“迈博汇金”Page 4图表目录图4：05-2010南品坪效及同比增速667表1：城市比校-2011年底的南业面积与12~15年的面积增长率7表3：万达广场已开业、在建及计划中项国列表….1011表9：城市比校供需增长率对比(2012~13年复合增长)表10：城市比校供需增长率对比(2012-15年复合增长)…1313表12：城市分类标准.14请务必阅读正文之后的免责条款部分本研报由“迈博汇金”收集整理，更多研报请访问“迈博汇金”Page 5一、全国2010年的商业面积是05年的3.5倍1、2010年底全国限额以上企业的商业面积是05年3.5倍国家统计局数据：2010年底，国内限额以上零售企业的商业面积合计为26189万平米，而05年底商业面积仅为7376万平方米，五年之内增长了2.5倍。04年12月WT口协议外资在华设立合资、独资批发零售企业，经济发展促动着内资、外资零售企业进入规模扩张高潮。05年，我国批发零售业FD1合同项目2606个（增53.1%,2006年合同项目数4664个（增79.2%），可见外资扩张之汹涌。2、2010年限频以上企业的商品销售额是05年的33倍从05年到2010年，全国限额以上零售企业商品的销售额从17641亿元增长至57515亿元，五年增长23倍，年复合增长27%，同期社会消货品零售总额（除餐饮)则从56589亿元增至136918亿元，年复合增长率为19%，对比可知，限额以上企业的销售额增长率要高于社会消贽品零售总额，原因在于零售行业向大企业集中，行业集中度的提高，小企业发展壮大或通过并购，逐步进入“限额以上”的统计范畴，成为驱动商品销售额增长的一大因素。3、商业面积供需变化，坪效波动校大单位平方米的销售额，即：坪效，由销售额与营业面积两方面因素决定。6年由于营业面积的急剧增大，在当年销售额总体增长良好的情况下，坪效依然出现负增长，1年的统计局数据尚未出台，但一方面1年国内社会消费品零售总额增长率下滑，另一方面，房价调控政策驱使国内地产商以及商业企业转向商业地产，商业面积的供给增大。两方面因素可能导致零售企业的坪效下滑至较低的水平，而资本市场也印证了这一情况。30,00080%70.0000.4525,00070%60,00040%0460%50.0003%03520,00050%40.00027%15,00040%30,00021%0230%10.0000.1520%20,0005.0005%0.110%10,0000.050%02005Y2006Y200Y2008Y2009Y2010Y2005Y2006Y2007Y2008Y2008Y2010Y请务必阅读正文之后的免责条款部分