2021商业地产发展白皮书目录一、市场表现：需求回暖，商业地产市场稳步复苏…1.商业地产新房市场：15月全国商办新房开发投资额同比增长6.1%，销售面积同比增长8.8%,新开工面积同比下降11.2%22.商业地产大宗交易：经济向好，需求释放，大宗交易市场升温…63.商业地产租赁市场：需求回暖带动百MALL商铺租金环比上涨0.31%，写字楼租金环比微跌0.10%,TMT、金融、专业服务行业持续引领写字楼租赁需求……84.商办土地市场：上半年推出成交面积同比均下降，楼面价同比上涨90%…12二、企业表现：聚焦核心城市，加快轻资产与教字化运营，融资渠道有望拓宽.…141.企业投资聚焦城市群核心一二线城市，并密切关注具备消费需求空间的三四线城市..142.轻资产及数字化成为企业商业运营转型的重要方向173.资产证券化拓宽企业融资渠道，商业地产RETS备受关注.18三、趋势展望：体验式商业与数字化赋能，寻找商业地产运营价值新范式…211.围绕“Z世代”消费需求，商业地产新业态新模式不断涌现212.体验式商业成为购物中心发展热点，赋能商业地产发展新变革223.数字化赋能商业地产，催生数字时代商业地产的运营新范式23结语27专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析.…专题二：写宇楼运营服务加强，业态更加灵活多元.32研究主办中指研究院中房指数系统主要研究成员：莫天全黄瑜曹晶晶孙晓一姚卓吴刚汪勇张化学丁晓黄秀青牛晓娟吴建钦张凯薛建行赵丽一王慧博胡佳娜杨红侠程宇樊朋飞张文静黄雪2021商业地产发展白皮书前言近年来我国经济增速逐步放缓，经济结构调整与转型升级进入关键时期，商业地产所面临的去库存和转型压力也不断加大。2020年突如其来的“新冠肺炎疫情”对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临困境。但随若疫情防控工作常态化，以及疫苗接种工作的稳步推进，社会经济持续复苏，居民的消费信心逐渐回升，商业地产也随之逐步恢复。面对逐渐复苏的市场环境，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。从市场表现看，商办市场投资缓慢增加，土地供应收缩；商圈（购物中心）租金恢复上涨，但商业街商铺租金仍小幅下跌；写字楼市场需求回温，但由于短期供应增加，库存相对充足，租金基本保持平稳。从企业表现看，头部企业布局聚焦重点城市群与都市圈，加快轻资产与数字化运营，融资渠道有望拓宽。2021年是“十四五”开局之年，商业地产市场需主动迎合时代变革。“Z时代”消费群体的崛起将极大地影响未来商业市场格局，体验式商业成为购物中心发展变革的热点，TMT、金融、专业服务行业持续引领写字楼租赁需求，数字化不断催生商业地产运营新范式。本篇报告在分析近期行业数据的基础上，从商业地产市场表现、企业表现及发展趋势三个方面，对2021年商业地产行业发展变化进行解读，希望能够为相关市场参与主体的高质量发展提供一些指引。12021商业地产发展白皮书一、市场表现：需求回暖，商业地产市场稳步复苏2021年上半年，面对冬春疫情考验和外部环境的不确定性，统筹疫情防控和经济社会发展的成果得到了巩固和拓展。总体上看，我国经济持续稳定恢复，开局良好。消费领域恢复态势明显，2021年1-5月，社会消费品零售总额同比增长25.7%，两年平均增速为4.3%。可见消费市场经受住了疫情冲击的严峻考验，超大规模市场的优势明显，消费升级的态势没有改变。与此同时，国际疫情仍在蔓延，国际环境依然复杂严峻，国内经济恢复的基础尚不牢固，部分服务业和小微企业生产经营还面临着困难，局部地区零星散发疫情仍有发生，消费市场复苏仍面临不确定因索，商业地产行业仍然面临一定的困难。下阶段，随着疫情防控更加精准有效，培育完整内需体系的系列举措和全面促进消费政策措施不断见效发力，消费市场将有望持续稳定恢复，商业地产市场将向好发展。1.商业地产新房市场：15月全国商办新房开发投资额同比增长6.1%，销售面积同比增长8.8%，新开工面积同比下降11.2%图：2016-2021年15月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比25%■办公楼占比■商业营业用房占比20%154%14.2%15%34%92%10%5%3%80%76%7.0%5%53%42%5.0%47%8%3.4%24%220%19%15%201620172018201920202021:15201620172018201920202021:150162017201820192020开发资额数据来源：CRES中指数据·宏观版商业地产1开发投资额同比增长但占比下降，新开工面积同比、占比均下降。2021年15月，全国商业地产开发投资额为6799亿元，同比增长6.1%，商业地产开发投资额占整体1新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致22021商业地产发展白皮书房地产开发投资额比重继续下降，由2020年1-5月的14.0%下降1.4个百分点至12.6%。新开工方面，2021年1-5月，全国商业地产新开工面积为6893万平方米，同比下降11.2%。商业地产新开工面积占整体房地产新开工面积比重为9.2%，延续2016年以来的下降趋势。需求端来看，商业地产销售面积同比增加，占比逐年下降，2021年15月占比下降显著。2021年1-5月，全国商业地产销售面积为3802万平方米，同比增长8.8%。但商业地产销售面积占整体房地产销售面积比重由2020年1-5月的7.2%下降至5.7%，降幅为1.5个百分点。1)商业营业用房：投资开工增长乏力，上年低基数下2021年1-5月投资同比仅增6.1%，新开工同比下降7.7%，销售同比增长8.6%图：2010-2021年15月全国商业营业用房开发投资额及同比增速20000■商业营业用房开发投资额（左）一同比（右）40%1583815640143461460730%150001417713226130761194520%亿1000093126.1%10%7370559945910%500010%020%2010201120122013201420152016201720182019202021:1-5数据来源：CRES中指数据·宏观版从开发投资额来看，2021年1-5月，全国商业营业用房开发投资额为4591亿元，在上年基数较低的情况下，同比增速仅为6.1%，较2019年同期下降1.3%，整体开工增长乏力。具体来看，一线城市中，上海、广州2021年14月商业营业用开发投资额同比增幅均在15%左右，北京同比下降33.6%；二线城市中，天津、武汉等城市1-4月商业营业用房开发投资额同比均超50%，合肥、郑州、太原同比降幅在20%以上。32021商业地产发展白皮书图：2010-2021年1-5月全国商业营业用房新开工面积及同比增速3000050%2590225048250002067122007225302231740%204842006620000189361801230%20%1500010%1000051600%50007.710%20%201020112012201320142015201620172018201920202021:15数据来源：CRES中指数据・宏观版全国商业营业用房新开工面积同比下降。2021年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为5160万平方米，同比下降7.7%，较2019年同期下降22.6%，企业对于商业营业用房的开工意愿较低。从各省（直辖市、自治区）商业营业用房新开工情况来看，2021年1-5月，天津市、广东省、浙江省均出现了超30%的同比降幅。受基数低的影响，北京市同比增长227%，海南省得益于海南自贸港政策支持，加之国外消费回笼，带动“免税经济”升温，兴建一批免税商城，新开工面积同比增长158.1%。图：2010-2021年1-5月全国商业营业用房销售面积及同比增速140001283840%1197112000108121017330%100008469907592527878775920%80008.2%10%600040000%27892000-10%0-20%20102011201220132014201520162017201820192020202t15数据来源：CRES中指数据·宏观版从需求端来看，2021年1-5月，全国商业营业用房销售面积为2789万平方米，同比增长8.2%，增速由负转正主要受去年同期基数较低影响，较2019年同期下降15.3%。从各省(直辖市、自治区)商业营业用房销售情况来看，上海、天津同比增幅较大，分别为90.2%和42.4%,重庆、福建、山东同比下降14.1%，9.8%，9.1%。4