国盛证券2021年06月10日房地产开发开发精选高质量ROE龙头，商业地产高速扩张、成长正当时一一2021年半年度策略行业：铺售：2021年14月商品房销售额同比+68.2%，对2019年平均增持（维持+18.5%,预测全国销售额将增长17.5%至20万亿，竟争格局：2021年1-4月集中度显著提升，T0P40房企市占率44%，较去年末+4pct;房价：14月百城房价增速5%。库存：行业库存持续回落，但中期看将稳步增行业走势加。新开工：1-4月表现较弱，两年平均-4%，拿地边际谨慎影响新开，全年年预计+5%。娘工：交付大年即将到来，预计全年竣工+12%，授實：房地产开发一沪深300土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+95%。329%政策：中央层面“房住不炒”基调不变，去年到今年陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、贷款集中管理和两集中供地等，从开发商、土16%地供应、银行等多维度进行调控。地方层面一城一策，整体以收紧为主，0%多城市均加强房市调控，且越来越精细化，行业拿地毛利率2020年相比2019已有所企稳，但土地两集中第一批土拍，多数城市溢价率上升，毛16%2020-062020-102021-02利率继续恶化，因而住开板块性机会尚未到来，需要观察第二、三批次集中拍地，和全国土地供应量同比情况。策略：短期看，毛利率下滑尚未企稳，板块性机会尚未到来，但我们相信作者融资收紧（包含三道红线、银行信贷收紧等）是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企ROE和股价表现反而更好，然而随着有息负债增长受限，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的执业证书编号：S0680518030009企业浮现出来，因而精选高质量ROE房企是我们2021年的年度策略，我们对并表住宅业务净利率、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经营杠杆、有息杠杆等指标对TOP40房企进行综合比较，发现房企的运营能力仍有较大差距。中海、龙光、保荆、华润、滨江、万社在高质量ROE相关研究让收入划归税务部门狂收》2021-0607授實建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商2、《房地产开发：多地上调房货利率：成都发布二手房成交参考价机制》2021-05-303、《房地产开发：首批基础设施公慕RETs落地：南京概念的商管+物管公司：华润万是生渣；4经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金她集团、保利地产、万科A;5.代天津完成首批集中供地》2021-0524风险提示：房地产政策收紧超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低于预期。重点标的PE名称2020A2021E2022E2023E2020A2021E2022E2023E01109华润置地买入4.184.565.115.697.156.565.855.2500960龙湖集团买入3.343.974.645.6311.249.478.106.67601155新城控股买入6.757.958.979.636.785.755.104.75600048保利地产买入2.422.612.853.125.445.034.624.21000002万科A买入3.573.694.964.427.257.026.545.86国盛证券2021年06月10日内容目录一、行业：2021年销售额又超预期、再创新高…61.1销售：供需两旺推动销售高增，预计全年销售金额增速中枢为17.5%.61.2竞争：行业格局仍分散，2021年集中度显著提升.…81.3房价：4月百城新房房价增速5%，预计全年房价增速中枢为6%..81.4库存：预计全行业库存将继续缓慢上升.…1.5新开工房企新开工较弱，全年预计增幅5%左右…101.6竣工：交付大年到来，预计全年竣工面积增速为12%…1.7投资：建安投资支撑下，预计全年房地产投资增速9.5%…二、政策：全球货币宽松下，房地产政策收紧…132.1.1重点城市土地供应新规出台，开启"两集中"供地模式…1321.2房主不妙基调未变，房市政策或迎来全面调控+政策收紧..152.13房地产税改苹不断推进…162.2地方政策…2.3政策面的领先指标：土地市场1-5月供需同比收编.…19三、投资建议…223.1行业普涨型机会尚未到来，但优质房企性价比凸显.…3.2精选高质量R0E的房企…243.2.1盈利能力…253.2.2运营能力273.23杠杆情况3.2.4高质量ROE综合评分…303.3商业地产高速扩张，行业空间广阁3.4重点推荐…333.4.1华润置地…333.4.2龙湖集团…353.4.3新城控股.…373.4.4保利地产…393.4.5金地集团3.4.6万科A…423.5投资建议小结.45风险提示.45图表目录图表2：商品房累计销售单价同比连续5年为正，5月起反弹6图表3过去三轮小周期中M2增速领先地产销售颜增速拐，点1个月(2021年的销售增速调整为近两年CAGR)…67图表62021年商品房销售金颜增速预计为175%.778困表9房地产行业权益销售金颜集中度…P.2⑤国盛证券2021年06月10日图表1069城房价4月同比增速13.7%，其余城市房价增速由正转负.…99图表14100城新建商品房库存面积…10图表15累计新开工面积及同比.…10图表1☑2021年5-12月新开工敏感性分析，全年增速预计为5%.…1111图表20新开工面积MA12领先竣工MA12约4年…11图表21：2021年5-12月竣工敏感性分析，全年增速预计为12%.…1212图表23.单月房地产开发投资完成颜及增速.…1212.13图表272021年全年房地产投资颜预计增速9.5%.…131415图表31：近两年中央政治局会议房地产有关内容1616图表33：房地产业GDP占比逐年提升，行业重要性显著.图表34房地产业GDP同比增速16图表352021年1-5月部分收紧政第涉及城市….17图表36：2021年1-5月部分热点城市房地产收紧政策….19图表39300城市住宅用地土地出让金和累计同比…20图表0一线城市住宅用地成交建面和器计同比.2020图表2：三四线城市住宅用地成交建面和累计同比.…20图表43：300城市全类型土地平均楼面价及溢价率20图表44300城市宅地平均楼面价及溢价率图表45各能级城市全类型土地成交溢价率…困表6各能级城市住宅用地成交溢价率.…21图表9300城宅地流拍率….2222图表52：主流房企不同期限公司债利率及变化…2324.25P.3⑤国盛证券2021年06月10日29图表62：TOP40房企净负债率对比2930图表65高质量ROE综合评分表.31图表66：我国购物中心和独立百货建筑面积存量规模变化…32图表672030年全国购物中心销售颜测算表…32图表68：各商业地产公司历年购物中心租金收入及未来预测…33图表69：商业地产公司购物中心租金收入对比…33图表0华润置地累积销售面积及增速….34343535图表6：华润置地投黄物业土储面积按区域分布3536图表8龙湖累计全口径销售金颜及增速.…36图表80龙湖累计新增土储权益建面…图表81：龙湖商业租金收入及增速…373737图表84：购物中心连锁品牌三四五线城市历年新开业数量…38图表85：公司近五年购物中心出租率维持高位水平.…图表86：公司历年单店年租金收入（去除开业未满一年购物中心）38图表872015年后开业项目同店租金坪放增长率.…38图表88：公司住宅及综合体销售收入组成结构…39图表89：公司住宅及综合体合同销售金颜及增速…39图表90公司2020年末土储分布.…3939.404040图表6：保刊物业营业收入414142图表101：金地累计新增土储成交金颜.….42P.4⑤国盛证券2021年06月10日4243图表106：万科累计新增土储权益建面.43图表107：2021年1-4月万科新增土储按城市群分布.44图表108：万科新增土储按城市能级分布44图表109：万科物业营业收入图表110：万科其他业务营业收入…444545P.5