2020中国中小城市商业地产发展研究报告中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年商业地产领域研究经验的基础上，启动中国中小城市购物中心租金指数的研究和编制：并对中小城市商业地产市场表现及企业运营进行研究及分析：最后对中小城市商业地产市场未来的发展趋势进行展望。我们相信，集思广益，众志成城，势必将勾勒起新的商业地产版图。一、中国中小城市购物中心租金指数运行分析中国中小城市购物中心租金指数（以下简称“租金指数”）反映了全国重点中小城市典型优质购物中心在租商铺不同时点上的租金水平及其变化情况。本次研究主要选取全国重点中小城市100个典型优质购物中心在租商铺作为样本标的，构成中国中小城市购物中心租金指数（又称中国中小城市百MALL租金指数），其中租金水平以样本标的报价均值表示。(一)指数表现：中小城市购物中心整体租金同比小幅下跌1.7%1、租金水平根据全国重点中小城市典型购物中心样本的调查数据，受新冠肺炎疫情影响，2020年中国重点中小城市购物中心租金水平整体有所下跌，样本平均租金为4.0元/平方米/天，同比下跌1.7%。2020年，租金指数重点监测的县级行政单位中，有40.0%的县（市、区）租金水平同比上涨：37.8%的县（市、区）租金水平同比下跌：22.2%的县（市、区）租金水平同比持平。从租金绝对值来看，香洲区（珠海市）、昆山市、长兴县购物中心租金在6.0元/平方米/天以上：增城区(广州市)、镜湖区（芜湖市）等4个县（市、区）租金在5.0-6.0元/平方米/天之间：端州区（肇庆市）、武陵区（常德市）等11个县（市、区）租金在4.0-5.0元/平方米/天之间：寿光市、长安区（石家庄市）等12个县（市、区）租金在3.0（含）4.0元/平方米/天之间：安宁市、利辛县等11个县（市、区）租金在2.0-3.0元/平方米天之间：沛县、颖上县、思茅区（普洱市）、梁山县租金在2.0元/平方米天以内。样本平均租金高于4.0元/平方米天的18个县（区、市）中，有13个位于珠三角及长三角城市群。整体来看，位于东部发达城市群内的中小城市消费市场较为紫荣，带动商业地产市场向好发展。2、租金变化分行政区划来看，2020年购物中心租金同比上涨的县级行政单位中，海陵区（泰州市）、清城区（清远市)等5个县（市、区）样本平均租金同比涨幅较大，其中海陵区（泰州市）租金同比涨幅最大，为7.0%：清城区（清远市）、巢湖市租金同比涨幅在5.0%-7.0%之间：大理市、武陵区（常德市）租金同比涨幅在4.0%5.0%之间。租金同比下跌的县级行政单位中，寿光市、屯溪区（黄山市）等5个县（市、区）租金同比跌幅较大，其中寿光市租金同比跌幅最大，为9.5%：屯溪区（黄山市）、端州区（肇庆市）租金同比跌幅在6.0%-8.0%之间：香洲区（珠海市）、镜湖区（芜湖市）租金同比跌幅在5.0%（含）6.0%之间。2020年对于商业地产来说是不同寻常的一年，受新冠肺炎疫情影响，实体商业面临一定困难。据2月9日国务院联防联控机制新闻发布会的数据显示，当时全国大型百货商场、购物中心开业率仅在35%左右，已经开业的商场中开铺率也较低。尤其是一二线城市，由于防疫管制强度要明显强于三四线城市，短期内商业地产受到的影响程度更深，而中小城市购物中心租金指数虽然较去年有所下跌，但整体跌幅有限。得益于疫情防控措施得力，随着复工复产、复商复市的稳步推进，在国家诸多政策的扶持与商业地产从业者的共同努力下，商业地产市场维持了整体的平稳运行。(二)经营表现：受疫情影响，样本项目平均出租率小幅回落，但整体出租率表现较好，免租措施有效缓解经营压力1、样本项目平均出租率降至90%以下，但整体运营平稳商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金水平和出租率可以直接反应出项目的运营情况。受疫情影响，本期中小城市购物中心租金指数样本项目平均出租率较2019年有所下降，由2019年的92.7%下降至2020年的89.2%，同比回落3.5个百分点，整体出租率维持较高水平。其中，38.0%的项目出租率在95%(含)以上，表现出色：22.5%的项目出租率在90%（含）-95%之间，运营情况较为稳定：28.2%的样本项目出租率在80%（含）-90%之间：出租率在80%以下的样本项目占比为11.3%。整体来看，2020年，约六成样本项目出租率维持在90%以上，整体经营表现较为稳定。2、疫情期间，超9成样本购物中心给予商户免租期，平均为1.5个月2020年，受新冠肺炎疫情影响，第一季度零售业面临客源下降、资金紧张的双重压力，购物中心等商业体内除生活超市外，大量实体店面暂停营业或缩短营业时间，部分商铺一度陷入经营危机。在此背景下，国家发展改革委等八部委联合出台相关政策，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金：对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。自1月下旬起，部分商业地产开发运营企业陆续出台了一系列租金减免等商户纾困措施，根据2020中小城市购物中心租金指数样本的调查数据，疫情期间超9成样本购物中心给予商户免租期，平均期限为1.5个月，有效缓解了疫情带来的经营压力。商业地产开发运营商主动与商户共同承担风险的举措一定程度上减缓了商户的损失，有效地稳定了商户信心，对商户以及行业的保护起到了积极的作用。总体来看，2020年，受新冠肺炎疫情形响，中小城市购物中心租金指数整体同比下跌，但随着疫情得到有效控制，宏观经济及消费市场均稳步恢复，预计未来中小城市购物中心租金将保持平稳。伴随城镇化率的增长和居民消费水平的提升，中小城市也将迎来消费结构的升级和消费需求的提升，商业市场的发展空间可期。二、市场表现：中小城市商业地产短期承压，但经济及消费复苏将带动市场稳步恢复(一)行业环境：宏观经济及消费市场稳步复苏，为商业地产市场发展莫定基础1、国内生产总值：国内经济展现强大韧性，二季度起GDP单季同比增速由负转正2020年前三季度，我国新冠肺炎疫情防控取得显著成效，生产生活秩序逐步好转，经济运行稳步恢复，经济增长由负转正。前三季度，我国GDP累计实现722786亿元，按不变价格计算，比上年同期增长0.7%：累计增速由负转正。从单季来看，二季度及三季度按不变价格计算的GDP同比增速分别为3.2%和4.9%，经济稳步复苏态势明显。IMF10月13日发布的《世界经济展望报告》预计2020年中国经济将增长1.9%，将成为全球唯一实现正增长的主要经济体。长期来看，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，我国经济将继续展现强大的发展韧性和广阔的市场空间。图：2015年以来GDP季度及累计同比变化8%■GDP累计同比一GDP单季同比6%4%2%0%-2%2020-094%-8%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理三大需求：1-10月，投资、出口稳步增长：消费市场持续复苏投资：2020年9月起，全国固定资产投资（不含农户）累计同比增速由负转正，投资加速恢复。2020年1-10月，全国固定资产投资（不含农户）同比增长1.8%，比1-9月份加快1.0个百分点。三大领域投资继续回升，其中基础设施投资同比增长0.7%，比1-9月份加快0.5个百分点：制造业投资同比下降5.3%，降幅比1-9月份收窄1.2个百分点：房地产开发投资同比增长6.3%，比1-9月份加快0.7个百分点。出口：2020年8月起，货物出口总额累计同比增速由负转正，进出口情况整体好于预期。2020年1-10月，货物进出口总额259521亿元，同比增长1.1%。其中，出口143296亿元，同比增长2.4%：进口116224亿元，同比下降0.5%：贸易结构持续优化。前10个月，包括口罩在内的纺织品的出口超过9000亿元，同比增长在30%以上，医疗器械的增长保持了高速发展。在“宅经济”的带动下，相关家用电器、笔记本电脑、移动办公的设备出口明显增加。在全球部分产品供给中断的情况下，国外订单在向国内转移，中国出口弥补市场供给不足。消费：2020年8月起，社会消费品零售总额单月同比增幅由负转正，居民消费逐渐恢复。2020年，新冠肺炎疫情给国内消费市场带来冲击，但是随着国内疫情防控和经济社会发展的统筹推进取得积极成效，消费恢复的态势持续增强。2020年1-10月，我国社会消费品零售总额实现311901亿元，同比下降5.9%，降幅持续收窄。从10月情况来看，2020年10月，我国社会消费品零售总额实现38576亿元，同比增长4.3%，增速比上月加快1.0个百分点，连续三个月同比正增长。整体来看，国内的疫情防控效果明显，经济恢复带动就业增加和居民收入增长，居民的消费信心和消费能力都有所增长。图：2017年以来消费、投资和出口（人民币计）累计增速30%1一消费品零售总额累计同比一固定资产投资累计同比一出口累计同比20%10%2.4%0%18%17:1-1018:1-218:1-518:1-8318:119:1-69:1-1220:1-420:1-75.9%-20%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理2、消费市场：线上线下消费融合发展：长三角与大湾区三四线城市消费潜力突出线上线下加速融合，商业全渠道模式发展趋势加强疫情发生初期，居民出行受限，线上消费作为消费者保障基础生活需求的有效渠道，保持快速增长。2020年1-10月，我国实物商品网上零售额累计实现75619亿元，同比增长16.0%，增速较1-9月加快0.7个百分点。随着疫情得到有效控制，线下消费也出现了明显改善，前10个月规模以上的超市零售额实现了3%的增长：百货店、专业店等零售额的降幅明显收窄。图：2018年1月-2020年10月社会消费品零售总额与实物商品网上零售额对比■社会消费品零售总额累计值（左）■实物商品网上零售额累计值（左）50一社会消费品零售总额累计同比（右）一实物商品网上零售额累计同比（右）40%30%4020%3010%元200%-10%10-20%030%2020:12020:1数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理从购物中心开业数量来看，据不完全统计，过去三年华东地区新开业购物中心超过700家。2020年1-9月，全国新开业购物中心167家，华东、华南地区新增共计96家，其中广东、江苏、浙江、山东分别新开业30、22、11、9家，长三角和大湾区仍然是商业地产开发商布局的集中之地。(二)商办用地：1-11月全国及三四线城市商办用地推出及成交面积同比均有所上升111月全国商办用地推出及成交面积同比均增长。根据中指数据，2020年1-11月，我国商办用地推出规划建面为6.56亿平米，同比增长6.5%：商办用地成交规划建面为4.9亿平米，同比增长13.1%。整体来看，随着新冠肺炎疫情得到有效控制，各地供地节奏基本恢复。图：2016年-2020年11月全国商办用地推出及成交规划建筑面积及同比变化■推出规划建筑面积（左）■成交规划建筑面积（左）一推出同比（右）一成交同比（右）8000013.1%714357385611.3%7426815%70000663396559910%10.6%600005448855696.5%519775%5036649241500000%平0.6%400005%30000-6.7%-7.6%-10%20000-15%10000-20%-191%025%20162017201820192020:1-11数据来源：CREIS中指数据，Fang.com,3Fang.com各线城市商办用地成交规模同比均增长，一线及二线城市溢价率回落，三四线城市溢价率较上年同期提升。2020年1-11月，一线城市商办用地成交规划建筑面积为1142万平方米，同比大幅增长92.1%：平均溢价率为0.3%，同比下降4.7个百分点。二线城市商办用地成交规划建筑面积为10171万平方米，同比增