CBREMARKETVIEW中国房地产市场报告二零二零年第二季度二季度经济反弹超预期商业地产市场逐步复苏CPI2.5%50.92020年二季度2020年6月2020年6月2020年6月2020年6月*箭头代表同比增速较上期报告变化图表1：中国房地产开发投资写字楼(人民币万亿元)·房地产开发投资（左）◆年度变化率（右）2020年二季度18个主要城市录得写字楼新增供40%应120万平方米，较去年同期减少52%。二季度全国写字楼净吸纳量由负转正至35万平方米。整体空置率环比上升0.5个百分点至23.9%。但TMT、30%制药和金融企业显示出强劲扩张需求。零售物业2020年二季度，全国仅录得三个新项目入市，总零售面积约22万平方米。多个零售业态已经出现了复苏的迹象，国内品牌在风险资本助力下继续成为需求担当。但部分受疫情冲击较大的业态10%仍有退租发生。全国整体空置率上升1.4个百分点至7.7%。工业物流由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。2020年上数据来源：国家统计局，200年第二季度半年，净吸纳量累计录得90万平方米，相比去年同期增长31%，其中二季度同比增长110%。然而，本季度16个主要城市新增供应达162万平方二季度中国经济反弹超预期。多项举措促进经济发米，空置率进一步走高至15.9%。展投资市场二季度中国经济走出新冠疫情的阴霾，受到新冠疫情及相关旅行限制的影响，2020年GDP同比增速从一季度的下跌6.8%跳升至二季度，国内大宗物业投资交易总额录得396亿增长3.2%，反弹力度超市场预期。元人民币，同比下跌41%。除写字楼外，投资者对受益于经济结构性增长趋势的优质资产，如商务园区写字楼，仓储物流，数据中心等保持强烈的投资需求。CBREMARKETVIEW市场表现宏观经济图表2：国内生产总值(GDP)(人民币万亿元)■国内生产总值（左）制造业和服务业双双飘红：6月中国制造◆同比变化（右）120业增加值同比增速升至5.1%，同时二季度10●服务业增加值同比增长亦录得1.9%，其中先进制造业、金融业和信息传输、软件和信息技术服务业的增长大幅领先，分别同40比大涨10%，6.6%和14.5%。200国内消费持续复苏，社零总额同比跌幅从3月份的16%收窄至6月的1.8%；其中实物网上零售额占社零总额比重已突破25%。数据来源：国家统计局，2020年第二季度本季度，除消费券和购物节等常规消费刺图表3：社会消费品零售总额激方法，政府亦大力鼓励“夜间经济”(人民币万亿元)■社会消费品零售总额（左）“地摊经济”和“小店经济”的发展，在吸纳就业人口的同时，为居民提供了灵活50而多样化的服务，并进一步激发市场消费20%潜力。3010%200%大规模流动性注入使货币供应保持充足，-10%M2和社融的增长速度均保持在两年中的020%高位。LPR在本季度并未下调，央行于7月1日起下调再贷款和再贴现利率25个基数据来源：国家统计局，2020年第二季度点(BP)，以进一步降低实体经济，尤其是中小企业的融资成本。至7月15日，中图表4：固定资产投资国政府的财政刺激规模已经超过8.3万亿(人民币万亿元)■固定资产投资（左）元人民币，近GDP总额的8.6%。◆同比变化（右）70359%030%世邦魏理仕预计，中国经济将在三季度保5025%持持续快速复苏的态势，全年GDP增长率4020%15%为2.3%，是2020年少数几个保持正增长3010%的主要经济体。205%10数据来源：国家统计局，2020年第二季度图表5：进出口贸易■进出口总额（左）(美元万亿元)■出口额（左）◆进出口总额同比变化（右）出口额同比变化（右）50%30%20%10%0%-20%数据来源：海关总署，220年第二季度2020年第二季度世邦魏理仕研究部CBREMARKETVIEW市场表现图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数(百万平方米)■新增供应（左）012003=100一全国■净吸纳量（左）一二线城市一空置率（右）25%209.020%7016015%14030109%12010数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度写字楼市场2020年二季度18个主要城市录得写字楼新增展望未来，我们认为2020年下半年的复苏势供应120万平方米，较去年同期减少52%。二头有望进一步增强。金融、TMT和生物医药季度全国写字楼净吸纳量由负转正至35万平行业的扩张将带动租赁活动持续回暖，但新方米。除北京由于6月出现新增本土病例而采项目也会在下半年集中入市。我们预计2020取新一轮的管控外，一线城市引领需求复苏；年全年新增供应总量约800万平方米。总体上，二线城市中，杭州和成都为代表的科技城市租赁市场短期内将继续有利于租户方，是大表现突出。型租户开启扩租、搬迁和租约重整等战略性目前租赁问询与实地看楼已基本恢复至疫情选项的理想时机。由于可租面积有限，一线前的水平，但出于对短期经济和业务前景的城市以及杭州、成都等强二线城市内核心区谨慎预期，多数租户仍选择续租。然而，位的租金预计将率先企稳。TMT、制药和金融企业显示出强劲扩张需求。TMT租赁需求的新动力之一来自在线教育机构，由于疫情令教育培训产业线上化发展加速，此类租户在二季度录得约20万平方米的租赁成交。然而，受疫情与经济影响市场亦出现零售贸易，非传统金融、文体娱乐等企业退租，全国空置率上升环比0.5个百分点至23.9%。尽管与历年同期相比，市场净吸纳量指标仍然偏弱，但甲级写字楼需求反弹明显更快，二季度已恢复至去年同期的7成左右。受需求较弱、空置率上升的影响，本季度全国写字楼平均租金环比下降1.5%。2020年第二季度世邦魏理仕研究部CBREMARKETVIEW市场表现图表8：零售物业市场供需图表9：购物中心首层租金指数(百万平方米)■新增供应（左）012003=一一线城市■净吸纳量（左）1010.0二线城市一空置率（右）209%230210601900109%170201300.0110数据来源：世邦理仕研究部，220年第二季度数据来源：世邦理仕研究部，220年第二季度零售物业市场随着疫情防控持续向好和各项促消费政策的空置面积的持续上升使得部分业主降低租金推行，居民外出消费增加，市场销售在二季预期，二季度全国主要城市购物中心首层平度明显转好。二季度社会消费品零售总额同均租金环比下跌1%。受疫情影响最严重的餐比下降3.9%，降幅较上季收窄15.1个百分点，饮类和体验类多集中于购物中心高层，导致其中6月零售总额同比降幅收缩至1.8%。食品较高楼层的租金跌幅更明显。和生活必需品保持增长，可选消费中，化妆品、体育用品等率先实现销售复苏。购物中随着消费者信心的持续回升，下半年租金企心的客流持续回暖，5月份已回升至疫情前正稳回升的趋势有望在核心商圈和优质项目中常水平的八成，核心优质物业的客流量已超率先显现。国内品牌，尤其是美妆、体育零过疫情前的九成。售类业态将保持活跃。咖啡茶饮和轻餐类凭借较强的线上订单和门店配送能力，也将继由于商场交付进度受阻，以及零售商扩张计续在一二线城市扩张。与此同时，现金流短划暂缓，2020年二季度，全国仅录得三个新缺、线上渠道发展较慢的零售品牌，以及客项目入市，总零售面积约22万平方米，同比流恢复速度较慢的体验类业态仍将有局部闭减少81%。餐饮、娱乐和教育类租户的闭店潮店的情况发生。仍在持续，加上不少项目借此机会启动改造升级，本季净吸纳量录得负160万平方米。其中，非核心区域占闭店面积的七成左右。受此影响，二季度末全国零售物业市场整体空置率上升1.4个百分点至7.7%。但多个零售业态已经出现了复苏的迹象，其中奢侈品表现最为亮眼，主要得益于境外旅游及购物的限制。博柏利(Burberry)和历峰集团的最新财报均反映中国市场销售逆势增长。总体而言，其他业态内，国内品牌在风险资本助力下继续成为需求担当。2020年上半年零售领域的风险投资共计22笔，资金主要用于开设实体店，其中餐饮业、化妆品和体育相关业态占比位列前三。季内，市场亦录得完美日记、调色师、KKV等多家新店的开业。2020年第二季度世邦魏理仕研究部2020,世邦魏理仕|4CBREMARKETVIEW市场表现图表10：物流仓储市场供需图表1：商业物业大宗交易总额(百万平方米)■新增供应（左）(亿元人民而■1,00万美元以上大宗交易总额（左）■净吸纳量（左）3000120%5.0一空置率（右）30%100%200080%209%15060%40%209%20500%109%209%105040%数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度物流设施市场投资市场由于经济活动的迅速恢复和被抑制需求的受到新冠疫情及相关旅行限制的影响，投释放，高标仓储需求二季度出现明显反弹。资交易活动放缓，2020年二季度，国内大2020年上半年，净吸纳量累计录得90万平宗物业投资交易总额录得396亿元人民币，方米，相比去年同期增长31%，其中二季同比下跌41%，环比下跌25%。度同比增长110%。从买家来源上看，本季度大宗交易由内资当前复苏的需求动力以第三方物流和电商买家主导，其占交易总额的80%。2020年为主，占租赁需求的80%以上。此外，因上半年，企业自用购置活跃，以交易金额疫情催生的生鲜和医药零售商以及中央厨计，自用购置占比达41%，远超2019年的房需求的不断增长推动冷链需求持续上升。19%，其中又以现金储备充足的大型金融机构和科技公司最为活跃。外资买家仍受一级城市和周边卫星城市的租金具有韧性。旅行限制的影响，但其对受益于经济结构在中西部市场，由于短期供过于求，业主性增长趋势的优质资产保持强烈的投资需优先考虑提升出租率，而非租金。因此，求，在上半年外资净购入超130亿元人民币。2020年二季度高标仓库整体租金环比下降从物业类型上看，二季度写字楼的交易额占比约为63%。有明确产业定位且租赁表展望未来，供应高峰将延续至2021年中，现良好的优质商务园区获得投资者的极大未来12个月内将有总计近645万平方米高关注，包括摩根士丹利和远洋资本等境内标仓库面积交付，空置率将在2021年中达外买家在上半年积极入手优质商务园区资到峰值然后呈下降趋势。因此，预计未来产。在颇具韧性的租赁表现和大规模基金六个月的整体租金增长保持平稳，但一线募资的加持下，仓储物流的投资热度进一及周边卫星城市仍能实现2-3%的年增长率。步上升，上半年录得多个大规模资产包交易，上半年资产交易额已达到2019年全年水平的83%，并有望在2020年创新高。从地域偏好上看，大宗交易仍集中于京沪，上半年两市成交额占比为71%。中国最新公布的二季度经济数据反弹超预期，世邦魏理仕认为这必将进一步增强投资者对国内优质物业的投资信心，促使大宗交易市场的活跃度在下半年提升，资产价格有望逐步企稳。2020年第二季度世邦魏理仕研究部