中指研究院目录一、研究背景与目的二、研究方法体系三、主要研究成果(一）2020中国商业地产百强企业(二)商业地产百强企业发展特点1、规模表现：城市拓展与资本整合并举，推动经营规模稳步壮大1)百强代表企业经营性物业持有面积均值及平均租金收入稳步增长2)优选潜力城市与丰富产品系双管齐下，推动企业实现规模化发展3)整合、收购步伐持续，不断优化资产结构2、经营质量：互联网化与技术革新助力运营水平持续提升1)重点项目平均出租率超93%，整体运营平稳2)商业经营：互联网化不断深入，精细化运营持续赋能3)写字楼经营：旧楼改造与数据赋能，打造智慧办公，提升物业价值3、成长性：布局核心城市及重点城市群，提质增效，推动企业稳健增长1)300城商办用地成交规模保持平稳.，代表企业在二线城市新增商办土储占比提升2)升级发展目标：提质增效，优化服务与创新4、稳健性：负债结构相对稳定，积极拓展融资渠道1)资产负债率均值上升至738%，仍处于合理区间2)债券融资热度持续，企业积极参与资产证券化专题分析：商业地产发展趋势展望研究主持：中指研究院中房指数系统数据支持：CREIS中指数据，3Fang.com主要研究成员：中指研究院：莫天全、黄瑜、白彦军、曹晶晶、付源、李云鹤、姚卓、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、范诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬2020中国商业地产百强企业研究报告一、研究背景与目的公正、准确、全面的研究原则。依照相关惯例，我们对中国商业地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：在我国经济迈向高质量发展的进程中，商业地产不断被赋(1)依法设立并登记注册的以商业地产（含商业零售物业予新的时代使命。商业地产作为生活消费空间、商务公共空间，经营、写字楼经营等)为重要经营业务的企业作为研究对象；是国内消费及服务升级的重要载体，对消费振兴和经济增长发为了引导商业地产企业做强做好，鼓励企业以集团的名义参与。挥着重要作用。因此，持续深化对商业地产市场及各类参与主(2)按照惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，根体的研究，对于科学把握商业运营规律、提升商业经营价值具据近3年商业地产企业实际经营状况，“2020中国商业地产百有重要意义。2020年新年伊始，突如其来的新冠疫情给社会经强企业"研究门槛值确定为企业近3年平均每年商业地产相关业济带来巨大影响，商业地产行业也受到较大冲击。在此背景下，务收入超过1亿元，或持有商业地产物业面积超过10万平方相关企业积极应对，在全力抗击疫情的同时，积极恢复生产，米。为行业及经济平稳发展做出贡献。当前，商业地产行业机遇与(3)为了鼓励中国内地商业地产企业做大做强，同时鉴于挑战并存，高质量发展已成为行业共识。境外背景商业地产企业的数据拆分问题，本次研究主要聚焦于中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业内地背景的商业地产企业。的数据分析与研究：已连续多年对商业地产优秀企业进行分析(4)符合上述1~3条，但是有严重拖欠工程款，或有重与评价，并于2018年和2019年开始发布中国商铺租金指数和大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。中国写字楼租金指数。2020年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动2020中国商业地产百强(二)评价指标体系企业"研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜评价指标体系设立原则力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现2020中国商业地产百强企业研究以2017-2019年度为研状及规律，紧密跟踪市场变动趋势，在变革中积极创新谋发展，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。究时间段，涵盖规模性、运营能力、成长性、稳健性、融资能力等指标，全面考量企业的综合实力与业务发展能力。研究组在分析总结历年研究经验及商业地产企业发展现状的基础上，进一步完善了研究方法和评价指标体系，增加了融评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：资能力指标，分别从规模性、成长性、稳健性、运营能力和融(1)企业规模和运营能力相结合。企业规模和运营能力是资能力等五个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。同时，通过企业向前发展的驱动力，商业地产公司只有在不断提高资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；同时，企业必须对优秀商业地产企业的系统、科学分析，也有助于全面总结其稳步提升经营质量才能实现永续经营。成功发展经验，供更多企业参考借鉴，提升行业整体运营水平。(2)成长潜力与经营稳健并重。商业地产行业受宏观经济研究目的运行影响较大，也面临周期性波动。此次研究强调企业成长潜(1)通过对企业的经营规模和商业地产业务的运营表现等力的培育必须建立在稳健经营的前提下，鼓励企业更好地平衡指标进行量化研究，发掘商业地产业务实力强、成长性好以及稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康经营稳健的优秀企业群体；发展。(2)通过系统研究，打造“中国商业地产百强企业"品牌，(3)融资能力与综合实力相结合。融资能力是商业地产企提升企业知名度和影响力，发挥企业的行业示范效应，推动企业发展的关键因素，项目的获取、运营等环节都离不开强大的业不断优化业务结构，实现健康发展。融资能力支持。本次研究中，融资实力表现突出的企业其综合实力指数会相应提高。二、研究方法体系评价指标体系(一)标准和门槛值在2020中国商业地产百强企业研究中，根据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实中国商业地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。中指研究院2020中国商业地产百强企业评价指标体系成长性指标稳健性指标运营能力指标融资能力指标经营性物经营性物业租金收入总资产净资产持有面积新增商办土地面积办土地储备面积总资产年增长率资产负债率流动比率经营现金流量净额经营性物业平均租金及增长经性物业平均出租率净资产收益率筹资活动现金流入新培银行授信额度综合资金成本率(三)数据来源和复核数据研究组可要求进行现场复核。数据来源(四)计量评价方法(1)企业填报数据：在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析(Factor(2)CREIS中指数据、中房指数系统中国商铺租金指数及Analysis)的方法。因子分析是一种从变量方差一一协方差结构写字楼租金指数、3Fang.com;入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解(3)企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公的信息和对外派发的宣传资料)：共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义(4)有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国商业地产百强企业综合实力时，主要是计算各构成要素(5)2017、2018、2019中国商业地产企业研究收集的数的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载据资料。荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因数据复核子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根企业填报的数据须如实客观，同时研究组对填报数据进行据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成复核。2020中国商业地产百强企业综合实力指数。(1)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；(2)通过税单复核企业经营收入及利润；(3)对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；结合中房指数系统中国商铺租金指数样本复核相关租金数据。对有疑问的22020中国商业地产百强企业研究报告“2020中国商业地产百强企业”（代表企业）大连万达商业管理集团股份有限公司银泰置地（集团）有限公司红星美凯龙恒太商业管理集团有限公司华润置地有限公司上亿企业集团宝龙商业管理控股有限公司SOHO中国有限公司苏宁置业集团有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司大悦城控股集团股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司龙湖集团控股有限公司首创钜大合景泰富商业广州越秀商业地产投资管理有限公司奥园商业地产集团中国国贸碧桂园文商旅集团远洋控股集团（中国）有限公司中海商业发展有限公司北京金隅集团股份有限公司弘阳商业集团金地商置集团有限公司新城控股集团股份有限公司瑞安房地产深圳市星河商置集团有限公司佳兆业商业集团绿地全球商品贸易港集团苏州恒泰控股集团有限公司富力地产集团商业运营管理有限公司龙光地产控股有限公司保利商业地产投资管理有限公司复星国际有限公司光控安石（大融城）成都圣瑞商业管理有限公司世茂集团茂业国际控股有限公司正荣商业海伦堡商业集团金融街控股股份有限公司凯华地产（中国）集团有限公司中国金茂控股集团有限公司苏州圆融发展集团有限公司金科地产集团股份有限公司南国置业股份有限公司北京北辰实业股份有限公司金辉商业合生商业集团深圳市海岸商业管理有限公司中指研究院三、主要研究成果(一）2020中国商业地产百强企业在2020中国商业地产百强企业研究中，中指研究院根据近3年企业实际经营状况，依据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国重点商业地产相关企业（集团）的规模性、运营能力、成长性、稳健性、融资能力等方面的指标和数据信息进行深入分析研究，科学全面地计算出商业地产企业的综合实力指数。特别要说明的是：当前，商业地产企业分化显著，有少部分专注于商业开发运营的企业运营规模突出、经营水平高，而更多数的商业地产企业则依托有住宅开发背景的母公司，服务于其住宅社区的商业配套建设，发展水平有限，经营数据亦未完全拆分。因此，考虑到行业示范效应和数据研究的严谨性原则，本次2020中国商业地产百强企业"研究仅列示50家重点代表性企业，整体分析也以这50家代表企业为重点样本，供行业参考。(二)商业地产百强企业发展特点2019年，我国经济增长面临下行压力，商业地产市场也面临挑战。2019年，我国实现GDP总额99.1万亿元，同比增长6.1%：全年实现社会消费品零售总额41.2万亿元，同比增长8.0%，增速均出现放缓。从商业地产新房市场来看，2019年全国商业地产（含商业营业用房及办公楼)开发投资额为19389亿元，同比下降3.9%：新开工面积为26020万平方米，同比下降0.4%：销售面积为13896万平方米，同比下降14.9%；供需两端均呈下降态势。在此背景下，商业地产百强代表企业的整体经营表现优于行业大势：一方面，城市群/都市圈战略实现城市协同发展，重点三四线城市消费能力提升，百强代表企业通过城市拓展与产品线完善，进一步实现了规模化发展；另一方面，百强代表企业密切关注市场需求，精准定位，通过互联网化发展和精细化运营提升运营质量，重点项目平均租金及出租率指标表现较好；此外，在融资监管较严的背景下，百强代表企业加强资本整合，并通过资产证券化等方式扩大融资渠道，同时以高质量的运营为企业提供稳定的现金流，实现了稳健经营。经营表现1.规模表现：城市拓展与资本整合并举，推动经营方米，其它代表企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企规模稳步壮大业领先优势明显。1)百强代表企业经营性物业持有面积均值及平均租金收入稳步增长图商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长率2019年，受整体经济下行压力加大影响，全国人均消费支377.5出同比实际增长5.5酬，增速较2018年下降0.7个百分点，对商4001单位：万平方米350316.2业地产市场需求带来不利影响。但商业地产百强代表企业规模21.3%30024%21.1%●245268.619.4%250保持增长，2019年代表企业经营性物业持有面积均值为377.5202.517.7%18%200167.万平方米，较2018年增长19.4%，增速扩大1.7个百分点，扩15012%9.3100张速度小幅增长。650从规模上看，企业分化明显：截至2019年底，万达商管共00%201420152016201720182019运营管理万达广场超过320家，累计建筑面积超过4600万平经营性物业持有面积均值◆一经营性物业持有面积增长率