天风证券海外行业报告」行业深度研究TF SECURITIES物业管理服务证券研究报告2019年11月19日世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头作者分析师SAC执业证书编号：S1110516060001liuzhangming@tfzq.com世邦魏理仕是全球商业地产服务和投资商龙头。世邦魏理仕的历史可以追孙海洋分析师溯到1906年的美国旧金山，其前身魏理仕于1773年在英国伦敦成立。成SAC执业证书编号：S1110518070004立以来，世邦魏理仕不断通过收购来扩展规模。世邦魏理仕的全球性业务已经覆盖超过100个国家，覆盖美洲、欧洲、中东、非洲、环太平洋等多个区域。集团一共拥有超过90000名员工（不含联营公司)；拥有全球489家办事处（营业部或者公司总部企业办公室)，其中246个位于美洲（占比50.31%），154个位于欧洲、中东和非洲(EMEA)（占比31.49%，89个位于亚太地区（占比18.20%)。世邦魏理仕(CBRE Group..Inc)的业务对象主要是房地产的住户和投资者。对于房地产的住户，提供设备管理、项目管理、顾问与交易（资产销售和租赁)等业务；对于房地产的投资者，提供资本市场（资产销售、商业抵押贷款经纪、贷款发放等)、资产租赁、投资管理、资产管理、估值和发展性业务等。世邦魏理仕以多个品牌开展其业务。以品牌【CBRE】开展商业地产服务，以品牌CBRE Global Investors开展投资管理服务，以品喇Trammell CrowCompany】开展发展性业务。为了降低运营成本，提高管理效率，2019年世邦魏理仕对其业务进行重组，以新的方式划分出三个业务部：()咨询服务：（ⅱ）全球工作场所解决方世邦魏理仕提供的咨询服务主要包括(1)咨询和交易服务；(2)资本市场服务；(3)项目管理；（4)物业管理；(5)估值与咨询服务。全球工作场所解决方案主要包括(1)咨询和交易服务：占用；（2)客户战略与咨询；(3)设施管理；(4)项目管理。其中，设施管理主要指企业设施管理。世邦魏理仕具有分布于全球的33700多名设施管理顾问和14000多名工程技术专业人员，用适应当地市场的解决方案，帮助企业客户改善设施质量和工作场所环境；通过多元化的设施管理服务，包括工程运营与维护、员工支特服务和增值服务，为企业降低设施管理成本并控制风险。世邦魏理仕2016-18年实现的营收分别为173.69亿美元、186.39亿美元、213.4亿美元，2018年同比增长14.55%：2018H1和2019H1营收分别为97.85亿美元、108.50亿美元，2019H1同比增长10.88%。2016-18年世邦魏理仕实现的归母净利润分别为5.73亿美元、6.97亿美元、10.63亿美元，对应的归母净利率分别为3.30%、3.74%、4.98%；2018H1和2019H1归母净利润分别为3.79亿美元、3.88亿美元。风险提示：核心人才流失，经济下行风险，相关商业地产发展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1海外行业报告丨行业深度研究天风证券TF SECURITIES内容目录2.业务■组后三大业务部门，提供卓越优质服务3.业绩表现良好，2019H1营收108.5亿美元，归母净利1.01亿美元…94.战略收购促扩张，全球布局高发展………134.1.战略收购，整合资源丰富业务4.2.实时监控全球宏观环境与汇率波动，高效控制风险4.3.全球化发展，高效适应本土市场：以中国区为例14图表目录图1：世邦魏理仕办事处的地域分布…图2：荣誉奖项…图3：业务重组后，世邦魏理仕将其业务划分为咨询服务、全球工作场所解决方案、房地图4：顾问及交易业务具体可分为业主服务和租户服务.6图5：灵活空间解决方案Ha门a图6：灵活空间解决方案Hana.图7：全球投资者：房地产私募股权基金+实物资产证券.…图8：世邦魏理仕2019H1营收108.50亿美元，同比增长10.88%9图9：2018H1、2019H1世邦魏理仕的营收结构.9图10：按具体服务类型划分咨询服务收入（亿美元)10图11：按具体服务类型划分房地产投资服务收入（亿美元)…10图12：2019H1服务成本为84.68亿美元，服务成本率为78.0%11图13：2019H1运营、行政和其他支出为16.70亿美元，运营、行政和其他支出率为15.39%.12图14：2019H1实现归母净利润3.88亿美元，归母净利率为3.58%12图16：2019H1年杜邦分解图.12图17：世邦魏理仕中国区市场研究报告n15图18：成立CBRE中国区全球置业服务部15图19：全球置业一站式服务平台15表1：世邦魏理仕的发展历史3表2：世邦魏理仕（CBRE Group,.Inc)的主要子公司…表3：世邦魏理仕里程碑5表4：杜邦分解…表5：营业收入（亿美元)按币种划分（转化为美元后)请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2海外行业报告ㄧ行业深度研究天风证券TF SECURITIES1.世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头世邦骢理仕是全球商业地产服务和投资商龙头。公司历史可以追溯到1906年的美国旧金山，其前身魏理仕于1773年在英国伦敦成立。成立以来，世邦魏理仕不断通过收购来扩展规模。年份1773年其前身魏理仕于英国伦敦成立。1906年于美国旧金山成立。19605-1970s上市。扩大服务组合和地理覆盖范围。1995年收购Westmark Realty Advisor(Westmark地产顾问公司)，扩大投资管理能力1996年收购L.J.Melody&Company,发展银行抵押业务。1997年收购Koll Real Estate Services(Koll房地产服务商)，成为物业和设施管理的领跑者。1998年收购Richard Ellis在英国以外的业务。公司名字改为“世邦魏理仕”(CBRE)。在29个国家开展业务。收购英国Hil训ier Parker。1999年在250多个地方市场开展业务。与lkoma达成合作伙伴关系，并于日本建立CBRE。2001年管理层收购，公司私有化。2003年收购Insignia,成为业界中领头的服务提供商。重聚CB Richard Ellis全球品牌。2004年世邦魏理仕在纽约证券交易所以“CBRE”首次公开募股。收入突破20亿美元。2005年进入财富1000强名单，位列676名，并且被添加到Russell指数（英国富时指数）中。2006年入选标准普尔指数。收购Trammell Crow公司。2011年收购NG在欧洲与亚洲的房地产投资管理业务及上市证券业务。2013年收购英国和爱尔兰领先建筑技术工程服务提供商Norland Managed Services Ltd.。收购租户外包业务。2015年收购全球领先的综合设施管理解决方案提供商GWS。总收入首次超过100亿美元。2018年世邦魏理仕推出“灵活空间解决方案Hana”。总收入首次超过200亿美元。2019年世邦魏理仕将全球业务重组为三个部分一咨询服务、全球工作场所解决方案和房地产投资。资料来源：公司官网，天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明海外行业报告丨行业深度研究天风证券TF SECURITIES表2：世邦理壮(CBRE Group,Inc)的主要子公司子公司名称地区子公司名称地区CBRE Services,Inc美国特拉华州CBRE Limited英国CB/TCC,LLC美国特拉华州CBRE Finance Europe LLP英国CBRE,Inc.美国特拉华州CBRE Global Holdings SARL卢森堡CBRE Partner,Inc.美国特拉华州CBRE Luxembourg Holdings SARL卢森堡CBRE Capital Markets,Inc.美国德克萨斯州CBRE Global Acquisition Company SARL卢森堡CB/TCC Global Holdings Limited英国Relam Amsterdam Holdings荷兰CBRE Holdings Limited英国CBRE Limited Partnership泽西岛资料来源：公司公告，天风证券研究所世邦魏理仕的全球性业务已经盖超过100个国家，囊盖美洲、欧洲、中东、非洲、环太平洋等多个区域。集团一共拥有超过90000名员工（不含联营公司方拥有全球489家办事处（营业部或者公司总部企业办公室），其中246个位于美洲（占比50.31%），154个位于欧洲、中东和非洲(EMEA)(占比31.49%)，89个位于亚太地区（占比18.20%)。图1：世邦理仕办事处的地域分布世邦魏理仕办事处的地域分布■美洲■欧洲、中东、非洲(EMEA)■亚太18.20%3149%50.31%资料来源：公司年报，天风证券研究所秉承着“尊重、正直、服务、卓越”的企业价值观，自2008年以来，世邦魏理仕已连续11年入选财富500强企业；连续18年被Lipsey公司评为商业地产行业顶尖品牌：连续七年位列《财富》房地产行业“最受尊敬企业”名单，并于2019年首次摘得桂冠。RANKED世邦魏理仕在财富500强中跻身#146#146FORTUNE 500CBRE被评为最佳企业公民资料来源：公司官网，天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明海外行业报告ㄧ行业深度研究天风证券TF SECURITIES里程碑及奖项Fortune财富自2008年来入选财富500强；2019年位列财富500强第149名；FORBES福布斯美国最佳雇主：女性和新毕业生的最佳雇主；最具多样性的公司之一；Fortune财富2019年最佳声誉的房地产公司，且连续七年位列榜单中；FORTUNE AND GREAT PLACE TO WORK2017年美国最具多样性的工作公司；财富和最佳工作地UPSEY利普西连续十八年位列最佳房地产公司品牌；IAOP国际外包专家协会连续十年位列各行业外包服务提供商的前列；EUROMONEY欧洲货币杂志全球房地产咨询顾问BARRON'S巴伦连续两年保持可持续发展的顶尖公司之一；ETHISPHERE世邦魏理仕连续六年被评为世界上最具道德操守的公司之一；连续五年入选北美道琼斯可持续发展指数；道琼斯可持续发展指数U.S.ENVIRONMENTAL PROTECTION AGENCY连续十二年获得美国环保能源之星；美国环境保护局NEWSWEEK新闻周T刊在2017年的“绿色”榜单中位列顶级房地产服务公司；BUSINESS EQUALITY NETWORK商业平等网络获首届2017年LGBTQ商业平等优秀奖；MORTGAGE BANKERS ASSOCIATION荣获首届多样性和包容性奖；按揭银行协会VICTORY MEDIA胜利媒体连续第七年获得2018年军事友好型雇主称号；CORPORATE EQUALITY INDEX企业平等指数在人权运动基金会的2019年度企业平等指数上连续第六年获得完美成绩；CORPORATE RESPONSIBILITY MAGAZINE2019年美国企业公民排名第15位；公司责任杂志资料来源：公司官网，天风证券研究所2.业务重组后三大业务部门，提供卓越优质服务世邦魏理仕(CBRE Group.Inc)的业务对像主要是房地产的住户和投资者。对于房地产的住户，提供设备管理、项目管理、顾问与交易（资产销售和租赁）等业务；对于房地产的投资者，提供资本市场（资产销售、商业抵押贷款经纪、贷款发放等）入、资产租赁、投资管理、资产管理、估值和发展性业务等。世邦魏理仕以多个品牌开展其业务。以品牌CBRE】开展商业地产服务，以品牌CBREGlobal Investors】开展投资管理服务，以品牌【Trammell Crow Company】开展发展性业务。为了降低运营成本，提高管理效率，2019年世邦魂理仕对其业务进行置组，以新的请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明