固定收益如何看待棚改货币化“重出江湖”申港证券SHENGANG SECURITIES一申港固收信用债周报20220307-202203132022年03月13日康正宇分析师SAC执业证书编号：S1660521070001定整。文件中提到：推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众进择货币化安置。3月8日，郑州市进一步发布了《关于积极推进大糊户区改誓造项目货币化安置工作的实施意见》。这标志着在郑州市下一个“三年攻坚行动”周期中，棚改货币化安置将成为郑州市房地产市场的“仙丹”。·从橱改安置形式来划分，我国棚改进程大致可以按2015年划分为两段。2015年以前以实物安置为主、2015年以后货币化安置成为主流。而货币化安置的资金来源则主要来自于央行提供的抵押补充货款(PSL)。PSL货款余额于2019年11月达到峰值35,979亿元，随后开始逐步回落。而我国棚改住房新开工数量也在2019年出现断崖式下降。2015-2018年新开工棚改住房均在600万套以上，但2019年只有316万套，2020年进一步缩减到209万套。战。·房地产库存方面，近年来郑州市商品住宅待售面积逐年增长，而商品住宅成交套数在2017年达到高峰后成逐年减少趋势。根据市场人士预估，2020年大郑州区城（主城区+环郑区城）库存去化周期达到近30个月，环郑区城高达50个月，去库存压力极大。股·经济增速方面，2019年之前的长期格局是郑州市GDP增速高于河南省GDP增速，同时二者均高于全国GDP增速。而2019年，郑州市GDP同比增长6.5%，低于全省增速0.5个百分点：2021年，全国GDP同比增速有限在基数效应下达到81%，但郑州市在疫情、水灾等国素影响下仅增长4.7%。因此，郑州市存在装高的GDP增长诉求。2022年，全国GDP增速目标设定在5.5%，河南省则设置了7%的增速目标。郑州市尚未公开全公司证市GPD增速目标，但中原区将目标设置在7.5%，航空港区将目标设置在10%以上我们认为，若郑州市本次货币化棚改能成功推进，则将在短期内利好承建项目的城投平台。《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》究投平台有很大可能成为郑州市术来三年橱户区改造的项目承接方，预期可获得稳定的增量收入。但从中长期来看，过高的房价会抑制经济活力，也可能触发高层的房地产政策调控。若本轮棚改货币化导致郑州市商品住宅价格失控，则实际上产生了“饮风险提示：各地方预算数据后续调整：相关政策超预期变化敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES固定收益定期内容目录1.1事件回顾…12棚户区改造时间线回顾1.3为什么是郑州？.51.4如何影响城投？10111317图表目录810101214141415161213敬请参阅最后一页免责声明2/19证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES固定收益定期1317敬请参阅最后一页免黄声明3/19证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES固定收益定期1.每周一谈：如何看待棚改货币化“重出江湖”1.1事件回顾2022年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，明确从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信货融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境共5个方面19条政策进行调整。文件中提到：推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安亚房，数励拆迁群众选枰货币化安置。3月8日，郑州市进一步发布了《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。这标志着在郑州市下一个“三年攻坚行动”周期中，棚改货币化安置将成为郑州市房地产市场的“仙丹”。我们对椰户区改造的发展历程时间线简单梳理如下：·2005-2008年：测改武点阶段。2005年3月16日，辽宁省出台《全省城市集中连片棚户区改造实施方案》，这也意味着我国的棚改进程在辽宁拉开了帷幕。随后，吉林省和黑龙江省也相继出台关于棚户区改造的政策，整个东北地区陆续开始进行棚改工作。截至2008年底，辽宁省共改造大面积棚户区1,511.4万平方米，这段时期的棚改工作方案主要围绕着实物化安置展开，以此保障低收入家庭居住环境，从而提高居民生活质量和幸福指数，使得改革成果最大化惠及民众。这一做法得到了政府和国家有关部门的肯定，并决定将棚改这一工作推广至全国。·2009-2014年：桶改推广阶段。2008年全球金融危机爆发，我国面临着经济增速放缓的问题，在此背景下，中央开始将棚户区改造、建设保障性住房纳入工作计划中。2012年，政府决定加大棚改力度，至此棚改进入了加速落地阶段。2013年，国务院在《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中表示：要全面推进城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区危房改造。在此背景下，各省政府纷纷出台相应文件，棚改在全国基本实现推广。2014年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，年度计划改造棚户区470万户以上，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。但这一时期的棚改工作仍是以实物安置为主，实物安置和货币补偿相结合的补偿方式。·2015-2017年：货币化安置兴起。2015年6月，国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，积极推进棚户区改造货币化。这与我国房地产去库存的经济工作计划高度有机结合。由于货币安置的方式是直接将安置房核算为现金补贴发放给被拆迁人在市场上自行购买商品住房，这一举措推行后有效盘活了房地产市场，但是也带来了房价的进一步攀升。·2018-2021年：货币化安置退潮。2018年以后，棚改货币化逐渐退去热潮，住建部提出要因地制宜推进棚改货币化安置，合理界定和把提棚改的范围和标准，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。2020年，项目收益类专项债券不得用于土地储备和棚户区改造项目：2021年，住建部又提出在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知。至此，全国大规模货币化安置的浪潮基本告一段落。敬请参阅最后一页免责声明4/19证券研究报告申港证券SHENGANG SECURITIES固定收益定期从棚改安置形式来划分，我国棚改进程大致可以按2015年划分为两段。2015年以前以实物安置为主、2015年以后货币化安置成为主流。而货币化安置的资金来源则主要来自于央行提供的抵押补充货款(PSL)。PSL货款余颜于2019年11月达到峰值35,979亿元，随后开始逐步回落。而我国棚改住房新开工数量也在2019年出现断崖式下降。2015-2018年新开工棚改住房均在600万套以上，但2019年只有316万套，2020年进一步缩减到209万套。700■棚改住房开工，万套60050040030020010020092010201120122013201420152016201720182019202040000抵押补充贷款PSL当月新增，亿元，右轴4500一抵押补充贷款(PSL:期末余额，亿元，左轴3500040003000035002500030002500200002000150001500100001000500050001.3为什么是郑州？总体来看，郑州市目前面临房地产库存压力较大、经济增速不及预期的双重挑战。·房地产库存方面，近年来郑州市商品住宅待售面积逐年增长，而商品住宅成交套数在2017年达到高峰后成逐年减少趋势。根据市场人士预估，2020年大郑州区城（主城区+环郑区域）库存去化周期达到近30个月，环郑区域高达50个月，去库存压力极大。敬请参阅最后一页免责声明5/19证券研究报告