安信证券ESSENCE SECURITIES2018年10月14日行业动态分析房地产证春研究报告住房成交环升、棚改货币化因地制宜■市畅暴琳：中万一级房地产行业周换手率3.27，较上周提升25.93%，从中万一级其他行业表同步大市-A现来看，房地产行业交授活跃度仍属于中等偏下位置。周收益率-10.30%，较上周收益率收馆6.51c,上周计算机、通信、电子等板块领跌，地产板块跌幅属于中等位置。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。上周主流房企公布销售与拿地情况，从主流房企的表现上看，金001979招商蛇口25.30买入A九销售稍有失色，房企间的分化越发明显；如果从补货力度看，主流房企九月补货力废整体偏600048保利地产15.00买入A收馆，伴随补货力度的收缩，补货的边际安全也在逐步的提高。■一手房成变环升244%：全国4城一手房成交面积350.90万方，同比下降2299%，环比上升244%，累计同比下降15.57%；其中一线4城成交面积4530万方，同比上升10.54%，环比房地产一沪深300下降15.74%，累计同比下降5.12%；二线19城成交面积201.19万方，同比下降2375%，环比11%下降6.75%，累计同比下降23.08%；三线18城成交面积104.41万方，同比下降30.78%，环比4%上升42.96%，累计同比下降0.39%。3-102018-02■二手房成变环升2416%：全国15城二手房成交面积82.73万方，同比上升17.57%，环比上-10%-17%升24.16%，累计同比下降22.41%；其中，一线2城成交面积18.21万方，同比上升3026%，24%环比下降3.71%，累计同比下降2257%；二线9城成交面积59.61万方，同比上升23.83%，环-31%比上升35.51%，累计同比下降10.59%；三线4城成交面积492万方，同比下降40,40%，环比上升31.52%，累计同比下降15.14%。■可售年存环升3,23%，去化周期增加0.7乃周：1)全国15城可售库存套数同比上升11.37%，%1M3M12M环比上升3.23%；其中一线4城同比上升11.55%，环比下降0,78%；二线8城同比上升1224%，0.9815.3121.69环比上升7.45%；三线3城同比上升5.52%，环比下降1.15%。2)全国15城可售库存去化周期-1.226.092.5629.46周，较上周增加0.75周；其中一线4城去化周期3028周，较上周下降044周；二线8城去化周期36.73周，较上周增加2.17周；三线3城去化周期12.65，较上周减少0.09周。黄守宏分析师SAC执业证书编号：S1450511020024■土地成变量升价映：1)100大中城市供应规划建筑面积5217.75万平米，累计同比+20.81%，huangsh@essence.com.cn相对过去四周变化幅度为+0.74%，其中一、二、三线累计同比增速分别为-20.7%、+16.88%、021-35082092+29.13%；相对过去四周变化幅度分别为+207.40%、+45.32%、+87.83%；100大中城市挂牌均报告联系人价2385元/平米，同比-22.99%，环比+1720%；2)100大中城市成交总建面2790.63万平米，zhangce@essence.com.cn累计同比+10.59%，相对过去四周变化幅度为+20.47%；100大中城市成交总价35.58亿元，累计同比+292%，相对过去四周变化幅度为+18.87%；100大中城市成交楼面价2278元/平米，同比-29.14%，环比-21.04%；3)100大中城市土地溢价率7.44%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为1.91%、16.19%、4.36%。■政策方面：国务院常务会议明确提出严格把好棚改范国和标准，因地制宜调整完善糊改货币化安置政策；未来货币化安置为主的糊改模式或将逐步退出历史舞台。国务院提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场；国家发改委发布《关于督查《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知》。区域上，兰州住房公积金管理中心新政将停止受理以下四类住房公积金货款中请业务；合肥住房公积金管理中心新政，明确住房公积金货款对象为购买首套自住住房或第二套政善型普通自住住房的缴存职工，依然不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金货款。杭州市人民政府下发进一步放宽人才落户政策以及授靠迁移政策，并建立居住证与户口登记相衔接制度。■授责建议：九月主流房企的表现上看，金九销售稍有失色，房企间的分化越发明显；如果从补货力度看，主流房企九月补货力度整体偏收馆，结合九月土地市场的成交降温明显，我们认为房企补货力度的收馆或将约来政策的进一步从严空间；此外，伴随补货力度的收缩，补货的边际安全也在逐步的提高，或有助于逐步改善房企低毛利率的悲观预期。1)当前环境下，地产行业政策大幅宽松的概率不大，但资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为，行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万料A等；2)行业当前由增量步入存量时代，传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求，运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流，但当前A股纯运营类公司标的较少，基本为开发+运营模式，这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，按照运营类业务的优势+开发类业务优势，建议关注华侨城A等。安信证券ESSENCE SECURITIES行业动态分析房地产内容目录31.1.行业动态31.2.个股动态2.住房成交与可售（统计区间：18.10.05-18.10.11)42.1.一手房成交……63.土地供应与成交（统计区间18.10.01-18.10.07)785.风险提示图表目录图1：中万一级房地产行业-周换手率.3图2：申万一级行业周换手率34图5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况图6：一手房成交套数（按城市能级分类）图7：一手房成交套数同环比、累计同比…图8：一手房成交面积（按城市能级分类）图9：一手房成交面积同环比、累计同比…图10：二手房成交套数6图11：二手房成交套数同环比、累计同比…6图12：二手房成交面积…6图3：二手房成交面积同环比、累计同比.…图14：可售库存…图15：可售库存同环比.图16：去化周期…7图17：供应规划建筑面积.图18：挂牌均价…图19：成交总价8图20：成交总建面8图21：成交楼面价…图22：土地溢价率82安信证券ESSENCE SECURITIES行业动态分析房地产1.市场跟踪1.1.行业动态中万一级房地产行业周换手率3.27，较上周提升25.93%，从中万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置。周收益率-10.30%，较上周收益率收缩6.51pct,上周计算机、通信、电子等板块领跌，地产板块跌幅属于中等位置。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。上周主流房企公布销售与拿地情况，从主流房企的表现上看，金九销售稍有失色，房企间的分化越发明显；如果从补货力度看，主流房企九月补货力度整体偏收缩，结合九月土地市场的成交降温明显，我们认为房企补货力度的收缩或将约来政策的进一步从严空间；此外，伴随补货力度的收缩，补货的边际安全也在逐步的提高，或有助于逐步改善房企低毛利率的悲观预期。政策上，国务院常务会议明确提出严格把好棚改范国和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策；会议指出，棚改重点攻坚的仍是老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。另外，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。未来货币化安置为主的棚改模式或将逐步退出历史舞台。长效机制上，国务院提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场，推动传统商贸创新发展，建设培育特色商贸小镇；国家发改委发布《关于督查〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》。区城上，兰州住房公积金管理中心发布《关于规范住房公积金货款业务的通知》，将停止受理以下四类住房公积金货款中请业务；具体包括，对于商品房期房或经济适用房期房货款的，停止受理购房人全额付清房款后提出的货款中请；取消“过户后二手房货款”业务，停止受理购房人购买二手房办理完房屋权属过户登记后提出的货款申请；停止受理商业银行住房货款转公积金货款业务；对于“现房货款”的，停止受理借款人收取贷款资金情形的贷款申请。合肥住房公积金管理中心须布新版《合肥市住房公积金贷款管理办法》，明确住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，依然不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金货款。杭州市人民政府下发《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》，进一步放宽人才落户政策以及投靠迁移政策，并建立居住证与户口登记相衔接制度。257.00206.005.004.003.002.001.000.0002013/1/42D14/1/42D15/1/42016/1/42017/1/42D18/1/43安信证券ESSENCE SECURITIES行业动态分析房地产12001.2.个股动态本周涨幅前十与跌幅前十个股如下：海航中房极份■深物业A银亿股份京蓝科技深深房ASST前锋中弘股份-30.00-25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.002.住房成交与可售（统计区间：18.10.05-18.10.11）2.1.一手房成交全国41城一手房成交套数3.05万套，同比下降17.15%，环比上升2.80%，累计同比下降9.79%；其中，一线4城成交套数0.46万套，同比上升14.86%，环比下降9.41%，累计同比下降3.42%；二线19城成交套数1.73万套，同比下降14.12%，环比下降6.48%，累计同比下降14.17%；三线18城成交套数0.86万套，同比下降32.00%，环比上升40.80%，累计同比下降4.59%。全国41城一手房成交面积350.90万方，同比下降22.99%，环比上升2.44%，累计同比下降15.57%；其中一线4城成交面积45.30万方，同比上升10.54%，环比下降15.74%，累计同比下降5.12%；二线19城成交面积201.19万方，同比下降23.75%，环比下降6.75%，累计同比下降23.08%；三线18城成交面积104.41万方，同比下降30.78%，环比上升42.96%，累计同比下降0.39%。4安信证券ESSENCE SECURITIES行业动态分析房地产60000一手房成交套数5%4000040.80%200002.80%32.00%-14.12%IE/E/17.15%40.00%30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%国9：一手房成交面积同环比、累计同比800手房成交面积60040042.96%2002.449%G-0UL0GLLUULE/8/10.54%22.999%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%22.二手房成交全国15城二手房成交套数0.85万套，同比上升17.60%，环比上升24.35%，累计同比下降25.05%;其中，一线2城成交套数0.15万套，同比上升6021%，环比下降10.73%，累计同比下降25.26%；二线9城成交套数0.64万套，同比上升17.39%，环比上升35.78%，累计同比下降9.54%；三线4城成交套数0.05万套，同比下降31.57%，环比上升37.22%，累计同比下降8.76%。全国15城二手房成交面积82.73万方，同比上升17.57%，环比上升24.16%，累计同比下降22.41%；其中，一线2城成交面积18.21万方，同比上升30.26%，环比下降3.71%，累计同比下降22.57%；二线9城成交面积59.61万方，同比上升23.83%，环比上升35.51%，累计同比下降10.59%；三线4城成交面积4.92万方，同比下降40.40%，环比上升31.52%，累计同比下降15.14%。5