独家收集目录：mulu.baogaoba.xyz联系QQ:2083220015百G文件超大报告数据库淘宝淘行研报告淘宝扫描直接打开购买证券研究报告华泰证券行业研究1深度研究2015年09月20日房地产基金：别人有的，我们也一定有房地产增持（维持）房地产金融专题研究系列之经验篇房地产增持（维持）投资要点：谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-63211166在国内房地产基金行业开始兴起的时候，这已经是国外作为居民资产配置中的非xiehaoyu@htsc.com常重要的一部分，已有的案例就成为了后继者宝贵的经验，中国会不会走上这条路，不取决于是否要学习别人，而是中国庞大的存量物业基数，就决定了中国必然将走上相关研究这条路。1《新兴万亿级市场：房地产基金》2015.09◆第一层次：项目制的房地产基金合作，凯德的PE+RETs模式2《房地产：投资走了，玫策还没来》2015.09凯德模式是经典的改造经营+RETs接手退出的模式，其中，核心利润段留给了自己3《房地产行业老酒，房企新颜》2015.09公司，并通过发售RETs来实现退出，实现了项目获取到投资退出的一条龙服务。其中，有两个核心竞争力，一是改造经营能力，是未来的利润变现，二是已有REs凯德目前的管理规模超过2000亿元，其中，中国地区占比超过40%，是在庞大存量物业国家找寻运营能力较弱的项目的标杆企业。由于前期授入是凯德自有资金授入，所以从盈利模式上看，并非完全的轻资产，然而在退出到RES后，通过收取管理货使其拥有持续现金流。149%黑石模式是通过LBO收购，在管理、扩张、改造方面均进行加强，不限于已有项目99%的改善，而是将整个品牌的做大做强，相比于项目制的模式，黑石的核心竞争力在于公司的管理运营，同时，由于退出方式是PO的形式，所以可以将更多的精力放在49%公司运营层面上，1%黑石目前管理规模809亿美元，其中70%授资于写字楼、酒店等领域。目前黑石已140914111501150315051507经进入成熟稳定期，管理货率高达3.8%，拥有非常好的现金流。-沪深300基汇是房地产基金行业中的新星，并无特殊的商业和盈利模式，而是在于其有独特的韵味，将纯粹的管理运作和资本运作融入到文化元素中，以其经典的好菜坞罗斯福酒店的改造为标杆，同时，三里屯的太古里项目、盈科中心项目，均显示了其有别于传统房地产+金融的特色。基汇资本的管理规模超过67亿美元，而发展期仅10年，显示出极强的扩张速度。国内的典型房地产基金包括稳盛投资、高和资本、万通投资，分属住宅、商业、工业的龙头之一。目前，这3个公司均以项目制为入手，部分为债权投资，部分为股权。www.baogaoba.xyz独家收集不断更新谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准1报告吧行业研究/深度研究12015年09月正文目录1、项目制的凯德：PE+RETS51.1、目前凯德已进入成熟期，私募股权基金运作，RETs退出项目61.2、凯德中国通过主要通过收购拓展房地产业务，私募、RETs分别为项目提供资金保障和退出途径，凯德将部分投资收益化为资用收益…71.2.1、凯德中国主要通过收购拓展房地产业务712.2、私募基金、RETs分别为项目提供资金保障及退出途径，投资风险区分迎合不同投资人813、凯德以包括项目开发巨额增值收益和基金管理费收益…102、公司制的累石：B0+P0.1121、E0P和希尔顿的高杠杆收购案件将黑石推上了巅峰.1122、黑石的房地产基金种类多样，私募股权基金为主….1223、黑石基金主要以高杠杆的方式收购，改善资产，然后快速卖出.1223.1、黑石的授资方式一一以杠杆收购为主.1223.2、黑石的经营模式-一“买它，弄它，卖了它”(buy it,xit,slit").1324、黑石作为基金的普通合伙人，盈利主要来自于管理收入和激励收入.1325、风险主要由高层人员控制，所以人力资源是黑石的核心竞争力之一..1426、案例欣赏一一希尔顿(Hilton)收购.3、带有艺术元素的基汇资本…3.1、旗下4支中国房地产私募基金，现有项目规模集中在一线城市.153.2、收购错误定位的建筑，重新定位翻修打造，最后转让退出..163.2.1、基汇资本的不同之处在于，其专门成立4个运营平台管理旗下资产.173.3、盈利主要来自于管理货用和项目利益分成.184、国内的“三个代表”一一稳盛（住宅人高和（商业人万通（工业）194.1、稳盛授资：国内发展较早的住宅基金19411、稳盛授资的业务范国涉及未上市股权授资等，项目产品包括夹层基金、股权基金、不定项股权基金和美元基金194.12、稳盛投资的夹层基金和股权基金具有不同的授资模式204.1.3、稳盈股权授资（人民币）基金计划是典型的股权型有限合伙企业房地产基金224.2、高和资本：中国首支人民币商业地产私募股权基金234.2.1、高和资本的投资策略有增值型基金、核心增值型基金和平台基金三种模式.234.2.2、静安高和大厦项目体现了高和资本的楼宇经济和资产精装修的创新理念.244.2.3、案例欣赏一一静安高和大厦项目的改造25谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准2行业研究/深度研究|2015年09月华泰证券4.3.1、工业地产可以通过基金模式获得双重收益，但国内较少采用这种模式…264.3.2、万通授资成功募集国内第一支工业地产领域人民币房地产授资基金，此基金采用有限合伙制组织.26图表目录图1：凯德集团是亚洲最大的地产集团之一，业务种类多元化5图2：凯德集团由新加坡百腾置地和发展置地合并而成.…图3：合并后的凯德“轻资产”战略…图4：凯德目前依然有5支房地产投资信托和16支私募基金运作.6图5：凯德在中国40余城市运营130多个项目…图6：凯德中国涵盖四大业务板块及房地产金融业务…7图7：从项目金额比例来看，收购是凯德的主要业务模式…图8：凯德的收购业务基本分为三步：买入老旧物业，然后改造物业，最后退出物业8图9：PE+REs"模式为项目提供完成解决方案，也吸引了不同风险偏好的授资者9图10：凯德在项目开发阶段享受项目增值收益，在RETs收购项目后享受跟投和管理贽收益图11：2002年一2008年期间，黑石房地产基金管理资产年复合增长率达45%，.11图12：黑石集团已进入稳健发展期，拓展收购领域范国和地域范国.11图13：黑石集团债权投资领域主要有五大类…图14：黑石集团的经营模式的价值体现在解决目标公司的资产结构和经营管理方面的问题图15：2014年度收取管理货的房地产资产为526亿美元...13图16：2014年度房地产板块旗下所有资产为809亿美元.…图17：黑石基金的风险主要由高层人员组成的投资委员会控制….14图18：基汇资本旗下目前有6支房地产私募基金，并提供英美独立账户直接投资服务.15图19：截至2014年底，基汇资本授资规模最大的是商贸综合楼，合计授资资本13.5亿元图20：截至2014年底，一线城市投资规模最大，为16.4亿美元；二三线城市其次，为6.2亿美元.16图21：基汇资本的模式为“收购、修整、转让”，退出后依然负责管理这些项目.17图22：基汇资本管理分四个平台运作，其中商业不动产参与到多个环节，住宅开发强调的是地点.17图23：金地集团2006年涉足房地产金融，目前已拥有一支美元基金和二十多支人民币基谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准行业研究/深度研究|2015年09月华泰证券图24：夹层授资基金不存在优先劣后时原股东将股权质押给合伙企业.图25：夹层授资基金存在优先劣后时股东承诺认购有限合伙人的股权.21图26：股权授资基金是有限合伙企业与合作开发商共同组成项目公司进行管理运作.22图27：稳盈股权授资计划采用有限合伙形式组织，采用股权授资基金的模式…22图28：工业地产的投资模式分三种，基金模式可以获得双重收益..26图29：万通正元负责万通工业地产基金|的各环节管理工作..27表格1：凯德在中国有2支私募基金，总规模约70亿美元，在项目培育期参与股权授资，解决凯德融资难题8表格2凯德在中国2支房地产授资信托基金，总规模约20亿美元，其收购凯德培育成熟的项目，完成固定资产政权化9表格3凯德从REs收取经营管理费、物业管理货、物业收购费和处置货10表格4稳盛授资的业务范国广，产品类型全19表格5：不同的基金项目类型授资方式、退出方式和投资期限不同，满足不同投资者需求表格6稳盈股权授资基金计划以有限合伙形式组织，退出有金地集团作为保障23表格7：高和资本的投资策略包括增值型基金、核心增值型基金和平台基金三种模式.24表格8：高和资本的典型创新理念分为“楼宇经济”、“资产精装修”及“私募RETS”三.24表格9：高和资本在静安高和大厦项目中对“楼宇经济”、“资产精装修”理念进行运用表格10：静安高和大厦项目对资本结构进行创新，授资周期短，内部回报率高25表格11：万通工业地产基金|在募集方式、管理模式和退出模式等方面存在创新…27谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准