独家收集目录：mulu.baogaoba.xyz联系QQ:2083220015百G文件超大报告数据库淘宝淘行研报告淘宝扫描直接打开购买证券研究报告华泰证券HUATAI SECURITIES行业研究/深度研究2015年09月7日房地产基金成长史：造就、成就房地产增持（维持）房地产金融专题研究系列之历史篇（三）房地产增持（维持）投资要点：谢皓宇执业证书编号：S0570515070001以历史总结规律，房地产基金的出现先有公募、后有私募，归根结底，这是和房研究员010-63211166xiehaoyu@htsc.com地产行业所处阶段和市场利率相契合的，基于此，我们可以肯定得出结论，1)房地产行业进入存量市场造就房地产基金、2)利率市场化尾声造就房地产基金、3)金融相关研究衍生品创新造就房地产基金，以上3点又会衍生出1)税收政策成就房地产基金、2)资产配置需求成就房地产基金、3)投资小型化成就房地产基金。1《房地产房地产：房地产基金：别人有的，我们也一定有》2015.09历史总是好老师，看清那些造就与成就。2《新兴万亿级市场：房地产基金》2015.093《房地产：投资走了，政策还没来》2015.09REITs在60年代起源于美国，后在澳大利亚、荷兰等国发展推广，90年代初加拿大、比利时等国推出RES,90年代后期马来西亚、日本、韩国、新加坡、中国香港等亚洲国家和地区纷纷推出RES,但总体来说亚洲RETs市场规模较小，发展较为不成熟。大部分国家规定REs不得将大部分资金投资于房地产开发，部分国家限制投资于房地产开发。2)RETs的上市要求严格，监管严厉，Es上市的很多条件参考主板147%股票上市标准，信息披露制度较为严格。3)信托型封闭式是各国的主要选择，如今97%公司制与合伙制得到了重大的发展，封闭式仍占有一定的份额；在亚洲新兴国家，信托型封闭式是发展RETs的法定要求。4)RETs在税收上有较大的优意，大部分国47%家和地区，只征收个人所得税：在香港，个人所得税虽未被免除，但税制较低。3%歌洲的发晨是因美国而起，所以模式直接借鉴、法律更加严格140914111501150315051507-沪深3001)荷兰是欧洲最早推出RETs的国家，1969年荷兰确立类似于RETs的FB引2)比利时于1995年通过立法形式推出SICAFI;3)德国最早是银行保荐形式的储蓄产品，名为KAGG,自1990年才开始发展为房地产基金；4)英国于2007年正式引入房地产基金。◆亚洲是海外基金被动发晨的，所以并不注重创新、而更专注运营1)90年代后期，日本从美国引入房地产基金，初期主要是收购地产领域不良资产。日本首只RETs上市时间是2001年，是亚洲第一个上市RETs,也是亚洲最大最成熟的RETs市场；2)新加坡是亚洲继日本之后第二个推出RETs的国家，于1999年5月领布了《新加坡房地产基金指引》，并在此基础上，由凯德形成了PE+RETs的成功商业模式。www.baogaoba.xyz独家收集不断更新谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准1报告吧行业研究/深度研究12015年09月正文目录1、席卷全球的房地产基金，已然拥有65年历史.511、房地产投资信托基金起源于美国，如今在全球二十多个国家得到运用.51.2、世界各国的RETs在投资内容、监管要求、主流组织形式、税收优惠上是持相同观点的61.3、房地产私募股权基金晚于RETs20年出现，同样逐渐在全球范国内发展起来.72、美国：房地产基金始祖，书写了一部金融创新史821、RETs是因金融创新而生，现在的房地产PE又是在原RETs的基础上发展而来的821.1、REITs主要经历了5个高低起伏的发展阶段8212、私募股权基金(PE)是因二战后的社会原因发展而来，而现在的房地产PE是前者与RETS发展的结合体.1122、最早的房地产資产证券化产品其实是MBS.123、欧洲：监管强化版的美国发展史3.1、欧洲房地产基金以RETs为主，很大程度上依赖美国模式.153.1.1、荷兰是欧洲最早推出REs的国家，其限制较多但仍取得成功..153.1.2、比利时于20世纪90年代推出RETs,其法律规定更为详尽复杂.153.1.3、德国房地产先采用开放式基金模式后推出RETS,但因不能上市流通而发展缓.163.2、欧洲房地产私募股权基金发展有20余年，并以核心型基金为主.174、亚洲：因欧美而生，重点在运营管理、不在金融创新184.1、日本私募房地产基金目前进入平稳发展期，在亚洲首先推出上市RETs.184.2、新加坡私募基金与RETS协同发展..195、中国：以解决融资架道而开，走上股权投资之路205.1、2008年之前房地产基金活动由外资主导，2010年房地产调控背景下本土房地产基金快速发展5.1.1、2008年之前我国房地产基金活动主要是外资参与，2010年以后本土房地产基51.2、房地产企业融资一直以银行贷款为主，房地产调控政策限制了房企传统融资架道，促使房地产基金发展起来.215.2、我国私募房地产基金目前仍处于发展雏形期.….225.21、我国房地产基金大多授资于单一开发类项目，物业管理类项目较少…22谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准2行业研究/深度研究|2015年09月华泰证券5.2.4、退出形式呈现多样，但以RETs退出尚未在国内出现..255.3、金融改革为房地产基金创造更大发展空间…26图表目录图：RETs起源于美国，后推广至澳大利亚、欧洲和亚洲，其中美国和澳大利亚发展最为成熟…5图2：亚洲的RETs发展起源于日本，后推广至亚洲多个国家和地区，但整体发展情况不够成6图3：房地产基金是在金融创新下诞生，金融危机中重生，前后经过50余年的发展8图4：70年代末期的美国陷入“滞胀”局面，房地产投资信托基金在这个时候也受到了种种打击.10图5：大量投资者加入，新的组成形式合法允许，都促成了RETs在1990年代的高速扩张，.11.12图7：1990-2008年美国的MBS市值在20世纪初达到了顶峰，约27万亿美元.13图8：将抵押整合并标准化，根据不同风险偏好水平出售给投资者，形成了房地产投资的衍生品CDO.14图9：日本房地产基金始于90年代末，2008年次贷危机后迅速袭落.18图10：日本房地产基金购买信托受益权，投资于问题地产..18图11：新加披RETs发展带动了私募地产基金的发展，形成典型的“PE+RETs”模式19图12：2008年外资房地产基金主导，经历了从合资开发项目到大规模收购的演变20图13：本土房地产基金娼起，市场规模2010年以后爆发式增长.…21图14：社会总融资中新增人民币贷款占比超过五成…图15：房地产开发授资资金主要来源于预收款、自筹资金和银行贷款，约六成源于银行....22图16：我国房地产基金大多规模在1-5亿，主要原因在于基金多为单一项目专项基金23图17：我国房地产私募基金进行开发经营类授资的占比约90%.23图18：私募基金授资形式以“股+债”为主24图19：“股+债”投资是以股东形式介入，再提供股东贷款.24图20：房地产私募基金退出以股东回购为主24图21：高净值人群为主的授资者结构限制了房地产基金的规模和风险承受能力25图22：房地产私募基金退出以股东回购为主25图23：直接融资比例提高、比房地产信托更具优势、更多机构参与使房地产基金前景广阔26谨请参阅尾页重要声明及华泰证券胶票和行业评级标准行业研究/深度研究|2015年09月华泰证券HUATAI SECURITIES表格1：不同国家在不同的经济发展状况下推出RETs6表格2日本、英国及其他欧洲国家的房地产私募基金主要面向国际市场7表格3：1960年国会通过税捐稽征法，凡是满足一定条件的经济实体可以享受所得税豁免表格4：美国8即年代以前的银行体系不仅利率上有所管制，投资范国也主要局限于住房抵押贷款上9表格5：1986年的税收改革法促使了RETS的复苏.10表格6荷兰最早推出类似RETs的FB1对房地产业务和外资方面有诸多限制.15表格7：比利时对S引C八F|各方面的监管要求严格16表格8：德国出台相关法律限制RETs投资监管，其特点在于基金资产的运用业务和保管业务分离.16表格92013年德国出台政策加强房地产授资信托监管..17表格10：2014年欧洲非上市私募房地产基金以核心型和封闭型为主.17表格11：新加坡不断出台有利政策促进RETs发展.19表格12：2010年房地产调控政策限制了房企传统融资架道.22表格13：RETs试点方案08年底提速，后受宏观调控影响搁浅，14年底重启..26谨请参阅尾页重要声明及华泰证券殿票和行业评级标准